北京：拟规定居住权不得继承和转让
楼市
2024-10-24 17:41
广东
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图源：图虫创意
近日，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下称“《办法》”）在北京市规划自然资源委网站公开征集意见。据悉，该《办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面内容。《办法》总则部分明确了办理居住权登记的法律依据、适用范围等内容。强调了设立居住权的基本要求，即设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，并且居住权不得继承和转让。首次登记中，明确了以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求；依据不动产登记有关法规规定，增加以生效法律文书设立居住权的情形；明确了已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。同时，以列举方式明确不动产登记机构办理首次登记时审查的内容。变更登记中，明确了居住权人姓名、身份证件类型或身份证件号码和居住权期限、居住权人增加或减少、不动产转移等发生变化的情形，可以办理居住权变更登记。关于注销登记，以列举方式明确了居住权灭失的情形，并区分具体情形规定双方或单方申请办理注销登记。除明确相应登记规范外，《居住权登记办法》同时对涉及不动产登记簿填写要求、不动产登记证明核发、居住权登记信息查询等工作予以一并规范。此外，《办法》明确规定，同一不动产，只能设立一个居住权，不得重复设立。按照“一物一权”的基本原理，一个标的物上原则上不能同时拥有两个相互冲突的用益物权。因此，一个住宅上只能设立一个居住权。但是，居住权人可以为多个人，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，从而形成4居住权的共有，并且允许登记后通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。对于以共有不动产设立居住权的问题，根据《民法典》的规定，共有包括按份共有和共同共有，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。以不动产设立居住权应当属于对不动产的处分行为，而设立居住权与将不动产出售相比，对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，其无法因设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用不动产。因此，试行期间对于共有不动产设立居住权的，宜采取全体共有人一致同意为前提的办理方式。
