谁能想到，青岛老四方楼市“神仙打架”的背后，还有平台公司兜底撑腰？![]()
近年来，老四方片区，成为青岛楼市最激烈的“角斗场”，十余个项目在此扎堆，开发商拼尽全力杀出重围，购房者则在各种优惠和价格战中艰难抉择。而在这一片区域背后，市北平台公司环海湾的身影逐渐显现，清荷茗郡、青樾湾、盐滩地块——这三剑客便是它布局的代表。然而，这些项目不仅容积率高、还有大量安置房，面临巨大的销售压力。清荷茗郡，环海湾与国企青实合作开发，起价1.7万元/㎡。开盘两个月以来，销售数字却停留在个位数。这种“开门红”的销量，可以说是给购房者打了一针清醒剂。这到底是哪里出了问题？来看看这个项目的基本盘面。![]()
清荷茗郡的最大问题，在于它的设计完全背离了当下购房者的需求。户型窄面宽、大进深，主卫全是暗卫，南侧封闭阳台，北侧没有阳台。这样的设计更像是上一代的产品，完全跟不上现代购房者对于空间的需求。再加上容积率高达3.5，户型密集，居住舒适度自然打了折扣。▲青实清荷茗郡1#楼已经封顶
从地价来看，清荷茗郡的楼面地价高达11000元/㎡，加之大部分是安置房，导致项目成本居高不下。价格难以再降，竞争却越来越激烈，这让清荷茗郡的1.7万看似“良心价”，但实际吸引力却大打折扣。
再来看青樾湾，环海湾与央企中铁诺德的合作项目。这个项目即将开盘，价格直接砍到了区域最低的1.6万元/㎡，与周边项目拉开了明显的差距。但问题来了，低价能否带来销量？答案并不那么简单。![]()
首先，青樾湾容积率高达4.45，楼间距小得令人压抑，再加上其中大量的安置房，居住的舒适性大打折扣。购房者对安置房的抗拒心理和高密度的居住环境，让这个低价显得有些“失真”。虽然青樾湾作为央企操盘，户型设计和品质要好于清荷茗郡，但大环境下的竞争压力依然存在。▲中铁诺德青樾湾
此外，青樾湾的周边竞品也不可小觑，像是中海雲境、保利和颂这些同样有强大央企背书的项目，虽然价格更高，但产品力远胜青樾湾。这就意味着，尽管青樾湾打出“低价牌”，但最终能否吸引刚需购房者，仍然要打上一个大大的问号。环海湾最新拿下的盐滩地块，预计将在明年上半年入市，将为老四方片区再添4.5万㎡的新房供应量。该地块的成交单价为8710元/㎡，创下了区域近两年的新低，但这块地真的那么“香”吗？显然不是。▲奇形怪状的市北盐滩地块
盐滩地块最大的竞争对手无疑是中海雲境。两者几乎比邻而居，地铁、商业配套都相当，但容积率2.85的盐滩地块，虽然略低于周边，但在整个老四方片区，安置房依然是难以回避的巨大压力。更值得注意的是，环海湾盐滩这块地的合作开发商，还没有最终敲定。面对如此激烈的市场环境，谁敢接手这个烫手的山芋？恐怕是一个不小的挑战。小开发商面对如此恶劣的竞争环境，肯定不敢接手；大开发商虽然有能力，但对于如此高容积率和安置房的项目，是否会有兴趣？回顾环海湾这三个项目，平台公司的兜底策略，似乎无法从根本上解决问题。清荷茗郡的高容积率和落后设计让其竞争力几乎丧失殆尽；青樾湾虽然打出了最低价，但安置房和居住环境问题难以忽视；盐滩地块则成为市场的潜在“炸弹”，在老四方片区如此卷的背景下，开发商们是否敢于迎难而上？![]()
老四方，这个曾经辉煌的城区，如今却陷入了一场前所未有的房地产内卷。无论是开发商还是购房者，大家都在等待着市场的下一步走向。而在这场惨烈的竞争中，谁会是最后的赢家？青岛楼市的未来，或许并不那么乐观。
