零公摊，到底意味着什么？市场反馈给出标准答案

企业 2024-11-12 06:01 辽宁

2024.11.12 星期二天气：晴

建筑面积159平方米，实得面积159平方米，100%得房率的时代，真的要来了吗？

这套房子，是陆女士在华润中寰悦府楼盘看中的一套房子，这套“零公摊”的房子，确实打动了她。多年以来，购房者一直在追求的零公摊的房子，正悄然在沈阳兴起。

所谓的公摊，全称是“公摊建筑面积”，指的是由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包含了各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。公摊加上套内建筑面积，共同构成了总建筑面积。

其中，套内建筑面积又分为三部分，分别是套内房屋使用面积，套内墙体面积和套内阳台建筑面积；公用建筑面积也分为两部分，一部分是分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，另一部分是电梯井、楼梯间、公共门厅和过道、值班警卫室等。

毫无疑问，想要达到很高的入住品质，难免要配备更多的公共设施，这就会导致公摊面积比较大；但购房者想要的毕竟是实得面积，其带来的居住体验也是最直接的，再加上房价比较贵，谁也不想为这些面积交动辄数万甚至几十万元的购房款。而开发商们也担心购房者在过高的公摊率面前望而却步，所以在设计公共服务设施的时候也难免多重顾虑。

目前市场上的新建商品房，高层住宅的公摊普遍在20%~30%之间，洋房公摊率也有10%~20%。这么算下来，就是有百分之十到百分之三十的房款“支付”在公摊面积上。

所以多年以来，关于取消公摊的呼声一直没有停止过。

早在2019年的时候，住建部曾经发布了一版《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中提到了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的内容。

但是，这份文件毕竟只是一份“征求意见稿”，不意味着一定能通行。而且关于容积率和公摊的计算，不同地区、不同产品又有不同的情况，很难一概而论。不过，关于取消公摊的呼声有一直存在，各地也一直在进行相关的尝试。

今年，沈阳出台了《房地产开发企业支持政策》，其中第八条和第九条均提到了对容积率计算方式的调整，比如“开发企业无偿配建的非营利性公共服务设施建筑面积不计入地块容积率”“封闭阳台按1/2建筑面积计入容积率，凸（飘）窗进深不超过0.8米的可不计入容积率”。

在此之前，封闭阳台部分的建筑面积是直接按照投影面积计算的，这一次调整也是鼓励开发商将封闭阳台交付给购房者，从而“为适应北方气候，减少高空坠物风险，提升居住小区建筑立面品质”，也省去了开发商交付开放阳台、购房者不得不亲自封阳台的麻烦。

实际上，沈阳不是国内最早开始“取消公摊”尝试的城市。今年以来，从广州开始，再到深圳、福州、长沙、重庆等城市，都在不同方面调整了新建商品房的容积率计算方式。

随着这一次调整，房企在开发的时候再也不用花心思怎么为了降低公摊率而对各种公共设施“动刀”了，这可以说是容积率计算方式调整后给购房者带来的额外收获了。

市场对“公摊取消”的反馈是最直接也最明显的，正如开篇时我们提到的，类似中寰悦府这样实际得房率甚至可以达到100%的项目，成为了今年以来沈阳爆卖产品的代表。当下市场上的多个项目，也纷纷将零公摊作为自己的亮点和卖点，可见开发商也都深刻意识到了购房者对得房率的关注和在意。

实际上，最近沈阳市爆火的几个楼盘得房率都非常高，这也将成为未来新楼盘的发展趋势。

据介绍，在率先推行“零公摊”的广州，100%的得房率已经非常常见，甚至有开发商在设计得房率130%的产品！

可以想象，随着第一步的迈出，沈阳未来的新建商品房，也将迎来越来越高的得房率，开发商也可以将越来越多的目光聚焦在提高产品质量方面。得房率和住房品质的同频提升，是大势所趋。

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