中报点评22｜融创中国：高端项目发力保住行业地位，短期流动性持续承压

文摘房产 2024-09-27 23:00 上海

高端项目发力暂时稳住行业地位，企业在保交楼、化债和盘活资产上仍面临较大压力。

◎ 作者 / 特别研究小组

核心观点

【高端项目逆市发力，行业地位逐步趋稳】2024年上半年，融创中国累计实现合同销售金额262.8亿元，同比减少49.6%；融创中国全口径销售额位列第18位，较2023年下降1个名次，操盘金额位列第17，与2023年相比保持不变，行业地位逐步趋稳。企业于4月开盘入市的上海融创外滩壹号院二期项目开盘认筹率超170%，单盘销售近百亿，成为融创行业地位企稳的压舱石。

【总土地储备1.45亿平方米，需致力于盘活存货】截至2024年6月底，融创中国总土地储备约为1.45亿平方米，较2023年末下降5.8%，权益部分占0.97万平方米；其中未售土地储备约为1亿平方米，权益部分约0.65万平方米。以2024年上半年融创的销售规模测算，未售土储的土地去化周期超过30年，充足的土地储备是支撑企业逐步恢复正常运营的基础，但过高的存货也会拖累企业的经营效率，未来企业仍需面对盘活存货的问题。

【交付减速致营收同比下降超四成，毛利润亏损收窄】2024年上半年，融创中国实现营业收入342.8亿元，同比下降41.38%。营业收入下降主要是由于交付减速，2024年上半年融创在52个城市完成约5.8万户房屋交付任务，交付套数同比下降51%。毛利润亏损12.7亿元，较2023年上半年的-30.79亿元大幅减少。净利润亏损166.7亿元，较去年同期亏损减少4亿元，由于营收大幅下降，净利率和归母净利率亏损幅度大增。

【境内展期债券推迟兑付，短期流动性持续承压】截至2024年6月底，持有现金余额（包括受限制现金）256.8亿元，较2023年末小幅增加4%。表内有息负债总计2774.3亿元，较2023年末的2778.3亿元减少4亿元。企业现金短债比为0.13，由于权益总额继续下降，净负债率攀升至379.9%，债务压力不言而喻。集团全资附属公司融创房地产集团有限公司已展期的公司债券于2024年6月和9月的应付本息被调整至2024年12月兑付，企业短期流动性将持续承压。

销售

高端项目逆市发力
行业地位逐步趋稳

2024年上半年，融创中国累计实现合同销售金额262.8亿元，同比减少49.6%，同比降幅高于行业百强水平。根据克而瑞榜单数据显示，融创中国全口径销售额位列第18位，较2023年下降1个名次，操盘金额位列第17，与2023年相比保持不变，行业地位逐步趋稳。

2024年上半年，房地产市场持续低迷，但一二线城市的部分高端项目抗风险能力表现突出。根据CRIC数据，于4月开盘入市的上海融创外滩壹号院二期项目开盘认筹率超170%，单盘销售近百亿，成为融创行业地位企稳的压舱石。整体来看，企业销售依旧承压，融创仍需在产品端、营销端发力，以稳固或提升行业地位。

投资

总土地储备1.45亿平方米
需致力于盘活存货

截至2024年6月底，融创中国总土地储备约为1.45亿平方米，较2023年末下降5.8%，权益部分占0.97万平方米；其中未售土地储备约为1亿平方米，权益部分约0.65万平方米。

以2024年上半年融创的销售规模测算，未售土储的土地去化周期超过30年，充足的土地储备是支撑企业逐步恢复正常运营的基础，但过高的存货也会拖累企业的经营效率，未来企业仍需面对盘活存货的问题。

与2023年年底相比，融创的总土储结构无明显变化。截至2024年6月底，融创中国的房地产开发业务主要布局于长三角、环渤海、华南、中部和西部地区城市。西部城市项目储备最多，合计面积约5686万平方米，占比39%；其次环渤海区域城市合计储备面积占21%。此外，长三角、中部和华南地区城市储备面积分别占比17%、14%、9%。城市方面，二线城市土储面积占比最高，为49%，其中重庆、武汉和青岛三个城市土储面积占比达21.5%。一线城市中，上海和广州的土储面积相对较高。

盈利

交付减速致营收同比下降超四成
毛利润亏损收窄

2024年上半年，融创中国实现营业收入342.8亿元，同比下降41.38%。营业收入下降主要是由于交付减速，2024年上半年融创在52个城市完成约5.8万户房屋交付任务，交付套数同比下降51%。保交付仍是企业目前的首要任务，融创表示下半年将多措并举，争取全年完成超过17万套交付目标。即使进展顺利的前提下，2024年全年交付户数也将远小于2023年，融创2024全年营收大幅下滑几乎已成定局。

毛利润亏损12.7亿元，较2023年上半年的-30.79亿元大幅减少。毛亏的减少主要是由于融创上半年物业销售收入结转的亏损项目占比降低所致。集团业务合并收益对应的收购物业评估增值调整导致毛利减少了约11.9亿元。剔除公允价值调整、物业和存货减值拨备对毛利的影响，毛利约为23.9亿元，毛利率约为7%。净利亏损略有收窄，净利润亏损166.7亿元，较去年同期亏损减少4亿元，由于营收大幅下降，净利率和归母净利率亏损幅度大增。

债务

务

境内展期债券推迟兑付
短期流动性持续承压

截至2024年6月底，持有现金余额（包括受限制现金）256.8亿元，较2023年末小幅增加4%。表内有息负债总计2774.3亿元，较2023年末的2778.3亿元减少4亿元。其中，一年内到期的债务有1934.9亿元，占比69.7%，企业现金短债比为0.13，由于权益总额继续下降，净负债率攀升至379.9%，债务压力不言而喻。

一方面，截至2024年6月底，融创到期未偿付借贷本金约1069.9亿元，导致借贷总额本金约574.4亿元可能被要求提前还款；另一方面，集团全资附属公司融创房地产集团有限公司已展期的公司债券于2024年6月和9月的应付本息被调整至2024年12月兑付，企业短期流动性将持续承压。

市场回暖时间仍存在较大的不确定性，中短期内融创在保交楼、化债和盘活资产上仍然面临较大的压力和挑战。

排版丨Jenny

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