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撰稿 | 规划二所 徐宁 轩源 王朝宇 梁家健
摘要：广东省在经历高强度、大规模的资源开发利用后，资源环境承载力已接近极限，在新增土地资源“紧约束”趋势下，存量土地开发碎片化，缺乏连片整备土地，影响众多重大建设项目落地，制约城市的转型发展与功能优化完善。文章通过分析广东省空间发展的现实问题和在传统控规时代下土地再开发面临的管理困境，梳理深圳、佛山、东莞关于土地整备与详细规划融合的探索经验，提出土地整备与详细规划融合的模式转向，以期改变过去依靠土地要素投入、规模扩张的传统路径，实现优化提升大量低效存量空间需求，用好用精新增建设用地资源，补齐公共服务设施配套短板，加强整片连片产业空间储备保障，强化国土空间对社会经济高质量发展的支撑与保障。
关键词：土地整备；详细规划；体系融合；广东省
1 引言
2 广东省空间发展的现实问题
2.1 权属空间与物质空间双重破碎
3 传统控规时代下土地再开发的管理困境
3.1历史遗留问题复杂，土地征收较难
在早期快速发展过程中，由于对投资强度、用地定额、容积率、土地利用率等用地指标管控不严，建设用地粗放利用现象凸显，城镇内部形成了大量的存量低效用地，征而未转、批而未建、用地手续不完善、留用地欠账、违法用地和违法建筑、非法流转物业等历史问题层层叠加。复杂的历史遗留问题背后涉及多元利益主体，土地价格的上涨助长了原土地权利人坐地要价的心理，当原土地权利人的期望收益与实际获得收益差距较大时，土地征收实施难度增加。
3.2 规土管理缺乏协调，引导作用不强
土地利用问题始终是城市发展规划应考虑的重要问题，但城市规划与土地利用规划存在矛盾点，相互衔接困难，导致国土空间利用效能难以发挥。传统控规对土地现状及政策考虑不足，对物理空间背后所隐含的留用地、批次用地、低效用地、历史争议地等土地要素关注不够，缺乏系统性规划的引导与支撑，造成土地资源浪费、规划难以实施等问题[2]。
3.3 利益主体多方博弈，谈判周期较长
由于涉及政府、开发商、权属人、承租人、市民等多方利益，在开发过程中面对利益主体结构复杂，各利益主体诉求不一，利益争夺激烈，博弈时间长等难题。此外，在政策标准方面存在标准缺位，如关于土地、财产、人员相关的确权、评估、征收、补偿、安置等配套法律规章有待完善。
4 土地整备与详细规划融合的地方探索
5 土地整备与详细规划融合的模式转向
6 结论
参考文献
[1] 田莉.我国控制性详细规划的困惑与出路——一个新制度经济学的产权分析视角[J].城市规划,2007(1):16-20.
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