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租赁市场
近期，悉尼很多地区的房东反映他们的投资房房租下降了，难道说是澳洲租赁市场危机已经解决了吗？
判断是否解决了澳洲租赁市场危机，可以退后一步，看看这场危机究竟是如何产生的？又何时能够迎来转机呢？对于房产投资者又意味着什么呢？
最新的房地产报告显示，澳大利亚租金爆炸式增长的时代似乎即将结束，但租赁市场仍处于危机中。
目前，澳洲的住宅租赁市场仍然明显偏向于房东一方。租客们由于需求的不断增加和租赁房源的有限供应，正面临着艰难的选择。
据SQM最新数据显示，澳洲全国的空置率仅为1.2%（悉尼1.6%)，远低于市场平衡所需的3%水平*。这意味着，市场上可用的租赁房源严重不足，无法满足日益增长的租客需求。
（*：悉尼出租房供需平衡的公认标志是空房率3%，低于3%为供不应求，低于2%为供应危机。）
内参：PIA出租管理9月月报
凭借优异高效的管理模式、广泛应用的高科技系统，以及强大专业的管理团队，PIA目前受托管理的出租物业超过6000套，月空置率数据长期保持较市场平均值低约0.5-1%的水平。
不仅如此，尽管近期租金增长率有所放缓，但大多数地区的租金仍然维持在历史高位。数据显示，截至今年9月，澳洲各大城市的房屋租金同比上涨了8.3%，各首府城市的单元房租金中位数保持在每周630澳币的历史高位，同比也有所增长。
Source：Domain
危机成因探析
澳大利亚有近1100万户家庭，这些家庭中有67%是业主，而31%(相当于约700万人)是租房者。问题是，并没有足够的出租房库存给到这31%的人口。
1
存量房源供应不足
根据PropTrack的数据，目前市场上约30%的卖家是投资者。高借贷成本导致目前投资房产的购买量减少。房价上涨和高利率也抑制了人们购买并出租投资房产的热情。不仅可供购买的房产数量大幅下降，购买房产和服务房贷的成本也急剧上升。
这从澳大利亚过去几年投资贷款数量的减少中也可窥见一斑。在2017年至2022年的6年间，31%的新贷款用于投资目的，而相比之下，在2002年至2016年的前14年间，这一比例为38%。
2
新房供应不足
近年来，澳洲新建住宅的供应量未能跟上人口增长的速度，疫情期间，材料和建筑成本飙升，导致完成的新住宅数量减少。虽然政府为建筑业提供了大力支持，如HomeBuilder计划，这对房屋建设数量的增加（以及仍在建设中的房屋数量）产生了重大影响。但这被公寓建设数量的减少所抵消：公寓建设周期较长，而需求和经济环境的不确定性导致许多项目延期。
同时，各种不利因素的组合导致建筑公司破产数量有所增加。
此外，高昂的建筑成本和技能劳动力短缺等问题，也限制了新建住宅的供应速度，总体而言，新建房屋的供应量远低于疫情前水平，导致租赁市场长期供不应求。
3
政府干预增加，投资者望而却步
政府政策的调整也在一定程度上影响了投资者的决策，具体来说，各州政府为了保障租客的权益，纷纷出台了一系列更为严格的租赁法规。这些法规虽然在一定程度上保护了租客的利益，但同时也增加了房东的经营成本和风险，降低了他们投资租赁市场的意愿。
4
移民涌入
疫情期间及之后，地区间和国际移民的增加推动了澳大利亚各地区和大城市租金价值的上涨和空置率的降低。现在，随着移民水平恢复到疫情前水平，购房和租房搜索量仍远超疫情前，并有持续上升趋势，表明有大量海外人群在寻找住所。
何时才能缓解租赁市场危机
对于租客们来说，最为关心的问题莫过于这场危机何时能够结束。然而，从目前的情况来看，在上述造成租赁市场危机的主因被解决之前，澳洲租赁市场的危机似乎还未到达拐点。
特别是，澳大利亚净移民人数将进一步增加，澳大利亚人口最近已达到2700万，过去12个月内增长了615,300人，相当于仅在一年内就增加了超过整个塔斯马尼亚州（572,800人）的人口。
根据最新的2.3%的年度增长率，到2042年，澳大利亚人口将达到4100万，比2002年的预测多出1600万。
未来一段时间内，随着人口迁移的持续增长和租赁房源的有限供应，租金水平或将继续保持较高水平。
投资者的机遇之窗
目前，对于具有长期眼光的房产投资者而言，存在机遇之窗。这个机遇之窗并非因为房产价格低廉，而是当我们三年后回望时，今天所支付的房产价格会显得“便宜”。
这一机遇之所以产生，是因为目前消费者信心低迷，许多潜在的购房者和投资者都在观望。迟早，许多潜在买家会意识到利率已接近峰值，特别是由于澳洲联储（RBA）的努力，通货膨胀也已见顶。届时，随着贪婪（害怕错过，即FOMO）战胜恐惧（害怕买早，即FOBE），被压抑的需求将得到释放，这是房地产周期发展过程中的常态。
历史时常重演。
备注
注：本文基于Michael Yardney的 “How long will Australia's rental crisis last?”一文总结整理而成。如需了解英文全文，请点击阅读原文
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