在纽约曼哈顿亿万富豪大道（Billionaire Row），有这么一个神奇的公寓大楼项目，没有公开宣传资料，甚至连照片也没有，却迅速地销售一空并获得15亿美金的利润。
这就是中央公园南220号项目。
实际上，纽约曼哈顿的豪宅市场过去10年来一直是买方市场，并不是很好卖，不少顶级豪宅被迫大幅降价，却依然销售缓慢。反观中央公园南220号项目，不仅新房销售火爆，住了几年后转手倒卖依然能获得不菲的利润：今年早些时候，这个大楼的两套单元一起卖了8200万美元，比其2020年的购买价增值了30%。亿万富翁David Och在2019年花9300万购买了第73层，两年后以1.88亿美金售出。在豪宅价格普遍下行的市场，不能不说是纽约房地产市场的一个奇迹。
我们拿中央公园南220号项目和其旁边的Central Park Tower项目一比较就清楚了，这两个项目都差不多在2013年左右动工，在2019年左右竣工。
Central Park Tower的建筑成本（包含土地）为30亿美金（合3350美元/平方英尺），至今还有接近一半单元未售出，即使全部售出，也就勉强收回成本。
中央公园南220号项目的建筑成本（包含土地）为15亿美金（合5000美元/平方英尺），去年已经全部售罄，销售收入为30亿美金。录得15亿美金利润。
下面我们就来详细分析一下中央公园南220号这个豪华公寓开发项目：
中央公园南220号项目由沃那多房地产公司开发，由中国银行提供了近10亿美金建筑贷款，开发过程异常艰难。
这个项目之前的地址是一栋124单元的20层出租公寓，属于租金管制房屋，40%的空置率。租金普遍比较低，有的单元仅每月租金一千多美元。开发商买下后很多租客并不愿搬走，经过漫长的法律诉讼，最后开发商同意给每位租客分别补偿130万美金至160万美金不等金额，才让所有租客全部搬走。
租客搬走后，沃那多开发商又面临另外一个棘手的问题，其地下停车库被Extell公司签了一个直到2018年才到期的租约。而这个Extell公司就是前文提到的旁边Central Park Tower的开发商。这也就意味着如果无法解除地下车库的租约，开发商要等到2018年之后才能启动开发。
沃那多又不得不状告Extell公司，要求其解除租约，其理由是因为租客已经全部搬走，停车场空空如也，已经不作为停车场用途了，所以根据市政条例可以解除之前的租约。之后不久，面对旷日持久的诉讼，沃那多开发商再次作出妥协，支付Extell公司近2亿美金（此价格还包括一个非常小的地块以及一部分Air Right的费用）以达成和解，以便迅速启动开发。
鉴于此，中央公园南220号项目的开发成本是非常高昂的，光土地成本就折合楼面价$1500/平方英尺；建筑成本又额外有$3500/平方英尺。加起来的总成本就是$5000/平方英尺，换算成人民币就大约相当于成本价就是
每平米38万人民币
中央公园南220号项目聘请了著名的建筑设计师：罗伯特·斯特恩，他也是中央公园西15号的设计师，擅长设计经典的“石灰石”外立面大楼。此项目最终采用银色的阿拉巴马石灰石，总共仅有118个单元，总共88层。价格范围从1200万美元到6000万美元不等。后来，开发商又发布了六个最昂贵的单元，价格为1亿美元至2.5亿美元。
中央公园南220号的售价就更昂贵了，平均为一万美元每平方英尺，换算成人民币就大约相当于销售价就是
每平米76万人民币
如此高的售价，中央公园南220号依然销售火爆，开盘6周即销售出去11亿美金。这是怎么做到的呢？这里就不得不提中央公园南220号采用的独特销售模式。
中央公园南220号不公开宣传，没有图片，没有楼书，没有可售的单元信息。销售中心也极其简陋，就是一个小房间配有沙发、桌子和电脑屏幕等设施。中央公园南220号的销售策略是传统的线下销售加口碑传播，利用曼哈顿的顶级房地产经纪人向有资金实力的潜在客户一对一宣传，邀请其来参观。如果客户有兴趣，则需要把客户的详细资料提交给开发商审查，开发商对客户的财务状况、背景和个性进行严格的审查，以决定是否批准这个参观请求。
也就是说，即使你有足够的资金实力，可能连参观房子的机会都没有。
如果客户有幸被开发商选中，经纪人需要陪同客户一起去楼盘参观，沃那多房地产公司的董事长会亲自接待每位客户并解答客户的问题。
没想到，买家需求非常热烈，沃那多公司在销售的第一年就六次提价，总共提价了12次。
随着成交信息的公开，开发商精心挑选的买家浮出水面。许多是美国国内的富裕买家，如汽车经销商迈克尔·坎塔努奇，他花了3820万美元购买了一套复式公寓；还有Harbor Freight Tools的首席执行官埃里克·史密特，他以6100万美元购入了一套五居室。一些买家来自纽约的金融和房地产界，包括Stonehenge NYC的首席执行官Ofer Yardeni；Paramount集团的首席执行官阿尔伯特·贝勒，他以3350万美元购买了35层的一套单元；以及Arel Capital的创始人理查德·莱博维奇，他以2620万美元购入一低层单元。其他大额交易包括斯汀和斯泰勒购买的别墅顶层公寓，他们支付了6570万美元，折合每平方英尺11,313美元。Och-Ziff资本管理公司的创始人丹尼尔·奥克以9270万美元抢购了一套9,800平方英尺的顶层公寓，折合每平方英尺9,446美元。
压轴之作出现在2019年1月，当时格里芬以近2.4亿美元的价格成交了一套23,000平方英尺的四层复式公寓，打破了美国最昂贵住宅的纪录。
一位豪宅经纪人这样说：
“你去这个项目并不是因为能得到什么优惠，而是因为你想成为这里的一员。”
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