今年以来，楼市政策不断加码，但整体楼市依旧不温不火。不过可以肯定的是，市场格局正在悄然变化，高端改善产品将愈加受欢迎。
意向登记平台冰火两重天
0核验与千人登记共存
华商报大风新闻记者查询8月份西安意向登记平台发现，已经结束登记的项目中，在区域分布上，多以浐灞国际港、高新区以及曲江新区为主。其中意向登记平台总上线登记16个项目（含重复），共计1614套房源，浐灞国际港就占据了6个项目，产品类型主要以改善、高端改善型产品为主。
具体到登记情况，从近期的登记中可以明显感觉到市场的两极分化，可以说是冰火两重天。登记比较好的项目反而是价格高、户型面积大的项目。
值得关注的项目之一就是刚刚结束登记的天地源·丹轩坊A地块项目9#、11#，31套房源线上登记了3748个家庭，核验之后的人数依旧有2685个家庭，也就是说该项目的中签率低至1.2%，是今年中签率较低的项目。本次该项目推售的房源户型面积为221.02㎡4室2厅5卫以及357.88㎡6室3厅7卫，销售均价42168元/㎡，即单套房源的总价最低都得近千万元。当然，丹轩坊这个项目曾在2022年创下万人摇的佳绩。
天地源·丹轩坊受关注的原因主要在于项目本身优越的地理位置以及新房、二手房价格差的关系。今年以来，西安楼市卖得比较火的项目以品质豪宅为主，刚需盘反而受冷落。
如刚刚结束登记的远洋未央华府，该项目两批次登记均不理想。项目推售的户型面积为88—142㎡的刚需及刚改户型，推售房源数为222套，两批次共登记人数为58个家庭，比较意外的是，核验后人数均为0核验。除此之外，还有其余多个项目也出现了此类现象。
纵观西安整个楼市，依旧处于低迷状态，火热的项目为少数。未来西安楼市各区域的热销产品还是以高价值品质改善产品为主，也就是说，高端改善产品的市场热度明显会高于刚需产品。
浐灞国际港供应多宗低密宅地
高端改善或将集中入市
浐灞国际港区域，旨在通过开放、绿色、传承、创新的理念，打造高品质城市建设典范。近期，港务区和浐灞区域陆续新推了不少优质住宅用地。
港务区近日推出了二批次供地，共10宗，约400余亩。从供地面积来看，本次出让地块面积区间在34-151亩，但是面积超过100亩的仅有两宗土地，分别为港丰路以南的GW2-16-10宗地（约151亩）和元朔大道以南的GW2-18-14宗地（约135.8亩）。从这10宗地块位置来看，其中有3宗集中在秦汉大道以北，2宗在欧亚大道以东。
本次供地还有一大特点就是容积率相对较低，基本容积率保持在2.5左右。从重点地块来看，地籍编号GW1-13-40这宗土地面积约68.85亩，容积率约2.2，绿地率35%，建筑密度20%，建筑限高54米。从位置来看，这宗地块在灞渭大道沿线，奥体核心。地块北侧紧邻绿城西安全运村一期，东侧是融创望江府以及铁一中陆港中小学，西侧近灞河以及长安云，南侧近西安奥体中心，从目前周边项目的热销程度来看，该地块算是这批次供地中的优质土地。而限高54米和容积率2.2，也决定了产品会比较低密，会以小高层和洋房为主。
7月30日，浐灞区域公示了6宗超低容积率土地，容积率最高也就在2.8以内，预计后期产品会以洋房、叠拼等高端改善产品为主，其中有2宗地容积率在2以下，分别是地籍编号：DB-CBG-25-17-01，面积约82.35亩，容积率≤1.8，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，位置在招商西安序的东侧；地籍编号：DB-CBG-26-08-03，面积约17.4亩，容积率≤1.6，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，位置在浐灞隧道南侧，后海帆船码头北侧，紧邻河边。两宗地块的位置都非常优越，预计又是豪宅产品。
低容积率、产品迭代
新项目看点多
今年第二季度，西安楼市的新盘入市和产品供货速度有所加快，近期在高新、西咸、雁塔等多个区域都有纯新盘入市。
例如保利天瓒、越秀铁建樽樾、保利咏山和颂、中粮悦著云廷、绿城新兴潮起长安、源邸滨湖、中国铁建语澜溪等。接下来，计划入市的新盘数量也不可小觑，5万多套房源将陆续供应。
目前来看，已经开始前期宣传预热的项目有天地源永安观棠，位于高新CID区域，将打造环幕四代住宅；
大华锦绣年华位于航天城板块，推出的产品为建面约128-175㎡环幕空中院境；
曲江星河湾二期、位于浐灞国际港区域的能建长誉府，预计将打造最新的第四代住宅2.0版本；
中铁阅湖位于雁鸣湖周边，从前期的宣传来看，项目将打造“第六代”住宅，社区将联袂华为终端，实现户户鸿蒙智慧生活，在西安“第四代”住宅正在发展的阶段，“第六代”住宅究竟是实至名归还是噱头，有待项目真正入市后考证；
中铁建轨交秦风雅颂位于昆明路板块，在高新、雁塔、西咸“三区交汇”的纽带位置，占地约251亩，1.58的超低密容积率，首批产品为主力户型建面约109㎡、129㎡、143㎡的第四代住宅。
从将要入市的新项目来看，几乎都是改善类产品，且多个区域均有涉及，再加上项目新产品的更新迭代，陆续入市的新项目仍有更多看头。
编辑:白璐 图片：网络（侵删）
