超重磅定调！更大力度稳楼市政策来了

文摘 2024-12-13 15:26 北京

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这次会议对房地产工作着墨颇多，支持力度非常大，目标非常明确，“稳楼市”的重要性被上升到更高规格。

中房报记者许倩丨北京报道

2025年经济与楼市怎么走，备受关注。

12月11日至12日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开。会议明确，明年要重点抓好几大重点任务，排在第一位的就是，大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求。

从依靠出口到扩内需被放在首位，这是方向性的大改变。当前外部环境变化带来的不利影响加深，2025年扩大内需的重要程度持续上升，也是当前应对外部环境挑战的关键举措。

这次会议对房地产工作着墨颇多，支持力度非常大，目标非常明确，“稳楼市”的重要性被上升到更高规格。

一是“稳楼市”被放在扩内需的政策架构下。会议提出，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，稳定预期，激发活力。

楼市和股市作为居民财富蓄水池，不仅是稳预期、激发经济活力的重中之重，也是年初以来居民预期和内需持续偏弱的核心因素。通过稳住楼市股市，修复居民财富效应，促进消费复苏，将是2025年扩大国内需求的主线之一。

二是“稳楼市”被放在防风险主题下。会议提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造。

房地产风险，已连续第三年被列为中央经济工作会议议题。“要守住不发生系统性风险底线，必须要先防范房地产风险。房地产无论是作为抵押物，还是融资业务，其风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起。要防范房地产风险，止跌回稳最关键。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。

可以预见，为稳住楼市，2025年政策支持力度将更大，且新政策已备好。

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持续用力推动止跌回稳

9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，奏响政策端新强音。此次中央经济工作会议再作定调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

两个多月时间，从“促进”到“持续用力”，凸显稳楼市的紧迫性，也说明当前市场止跌回稳仍属于初期阶段，须持续用力。这也预示着未来不仅会有新政策出台，政策力度还将进一步加大。

“我理解，稳住楼市，就是在房地产市场实现止跌回稳之后，保持住这种向好的态势，把楼市稳在一个更常态的状态上，让房地产行业继续发挥国民经济重要支柱产业的作用。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示。因此，他预计，2025年，已有一揽子增量政策不会松劲，且后续还会加码。

2025年，如何持续用力推动房地产市场止跌回稳？此次会议，作出几个重点部署。

一是加力实施城中村和危旧房改造。

城中村和危旧房改造，不仅是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产市场止跌回稳的新抓手。

新一轮城中村改造计划自去年提出以来，已经从最初的35个大中城市扩大到300个地级市，并计划新增100万套货币化安置名额，未来覆盖面还将继续扩大。

李宇嘉分析称，这35个大中城市作为房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村和危旧房数量众多，新市民和年轻人群体庞大，他们中的许多人居住在城中村和危旧房中。因此，实施城中村和危旧房改造不仅是推进房地产高质量发展的新模式，也是改善新市民和年轻人居住条件的重要途径。同时，通过货币化安置还可以带动新房库存去化。

二是充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

中指研究院政策研究总监陈文静解读道，未来核心城市限制性政策有望继续优化，包括北京、上海、深圳继续优化限购政策，取消郊区、大户型限购等；核心城市继续降低首付比例，降低房贷利率、降低交易税费等，依然具备空间。

三是合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

这是对此前严控增量、盘活和优化存量政策的继续强调。主要原因在于，存量用地和房屋规模都比较大，且户型和用途不适应当前的竞争环境，价格也在下降过程中。如果这部分盘活不了，竞争态势一直恶化，房地产就无法实现止跌回稳。

怎么盘活？李宇嘉建议，一方面，调整规划和土地用途（如商改住、商办改公寓等）、降低或取消配建和自持比例，该项工作已在推进过程中；另一方面，就是由政府用专项债、专项借款来收回，相关配套政策将继续完善。

目前，郑州、广州等热点城市均开始发布房票安置政策，预计随着专项债、专项借款发行规模的增加，房票安置将在2025年大规模落地。

这次会议，特别强调盘活商办用房。未来，商办用房改为长租公寓、保障性租赁住房，是比较可行的路径。

四是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

贾康表示，要稳住楼市，仅靠政策支持还是不够的。要在中央指导精神之下，把房地产调控、一揽子增量政策与基础性制度改革结合起来，即所谓快变量和慢变量，要形成接力，形成合力。基础性制度建设，至少涉及四个方面，一是土地制度改革；二是住房双轨制改革；三是健全金融双轨制，必须要有配套的改革创新；四是必须要解决的“啃硬骨头”的税收制度改革。

本次会议还强调，大力实施城市更新、加大区域战略实施力度。

强调“大力”，意味着2025年城市更新工作，将有更大推进动作，加快完善相关规划、探索可持续的资金来源等，或是重要方向。加大区域战略实施力度，有望推动优势区域集聚更多有效资源，这也将为区域房地产市场提供支撑。

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财政与货币政策“双宽放水”

房地产回稳，需要打好政策组合拳。

本次会议强调，加强财政、货币、就业、产业、区域、贸易、环保、监管等政策和改革开放举措的协调配合，完善部门间有效沟通、协商反馈机制，增强政策合力。把经济政策和非经济性政策统一纳入宏观政策取向一致性评估，统筹政策制定和执行全过程，提高政策整体效能。

对于稳地产而言，积极的财政政策、宽松的货币政策、新型城镇化政策、宏观审慎的防风险政策等，都不可或缺。明年，将迎来财政政策与货币政策“双宽”放水之年。

本次会议定调，要实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率，确保财政政策持续用力、更加给力。增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。

“积极的财政政策，有助于降低城镇化成本，降低住房消费成本。”李宇嘉解读道，比如，更加积极的财政政策下，特别国债对“两重”（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）的支持，重点方向之一就是涉及“以人为本”的城镇化需要的基础设施、公共服务设施等投资。再比如，促进消费的政策工具箱创新，未来可能增加对生育、养育、教育等补贴支持，这些都给房地产消费带来源头活水。

民生银行首席经济学家温彬表示，2025年新增专项债券额度预计增加至5万亿元，保障基建项目新增资金需求的同时，也用于置换存量隐性债务、回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。

本次会议还明确，要实施适度宽松的货币政策。适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。

中国银河证券首席经济学家章俊预计，2025年可能累计调降政策利率（即7天期逆回购利率）40～60个基点，引导5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下行60～100个基点。全年可能累计降准150～250个基点。

李宇嘉表示，宽松的货币政策下，一方面，通过降准降息（降低LPR、降低存量房贷利率），从而降低住房消费成本。另一方面，也是更重要的，宽松的货币政策将配合更加积极的财政政策，即财政政策导向下的货币精准投放，从而产生对房地产消费基础设施，包括老旧小区改造、地下管网、教育医疗均等化投入等支持，从而间接促进住房消费。

2025年，我国经济运行仍面临不少困难和挑战，房地产将会成为一个重要的影响因子。拼尽全力稳楼市，就是稳经济。

值班编委：李红梅

责任编辑：马琳刘亚

审读：戴士潮

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