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开发商打造总价低、流速快的刚需产品。吕颖雅/摄
近日，位于荔湾区老西关板块的越秀珑悦西关正式开放了销售中心和样板间，推出建面约68~98平方米的全南向三房或四房产品，打破了市区大户型主导市场的格局。项目负责人透露，作为越秀“广府系”在西关的首个项目，越秀珑悦西关开放首周末已吸引超过1000人次到访，诚意登记超过100组，预计12月中下旬正式开盘。中房君在现场了解到，项目受关注的主要原因是置业门槛较低，总价仅318万~499万元，折算单价约4.7万~5.1万元/平方米。同时，项目所有户型使用率均超过100%。例如，68平方米的产品，以往只能设计为两房，但在新规下，通过增加赠送面积，能够做到三房设计，并配有主卧套房。对于许多刚需家庭而言，即便有了孩子或需要父母同住，也能够提供足够的居住空间，满足不同家庭的需求。![]()
越秀珑悦西关68平方米户型样板间实景图。吕颖雅/摄
事实上，近两年，许多开发商为了追求利润最大化，几乎将市区地块都做成改善型大户型，导致90平方米以下的小户型在市区变得极为稀缺。许多刚需购房者只能转向二手房市场，而120平方米以上的大户型却成了市场的主流。以成交表现强劲的10月为例，克而瑞数据显示，120~144平方米一手改善型户型成交占比由去年同期的21%增长至23%，相反，二手住宅同类户型成交占比减少8%。今年1~3季度成交金额排名前十的楼盘中，有六个是市中心的改善型项目，包括琶洲南TOD、中海大境、保利天瑞、华润白鹅潭悦府、越秀天河和樾府、越秀观樾。这在过去是鲜见的现象。然而，尽管改善型产品成交量有所增长，许多楼盘依然面临库存积压问题。例如，在天河区，超过一半的改善型楼盘去化率不足50%。随着后续更多新盘的推出，如保利南方面粉厂地块、珠江实业金融城东区地块等，市场竞争愈加激烈。“市场环境变化促使开发商开始调整策略，特别是一些深耕广州的房企，纷纷走差异化路线。”有业内人士表示，最典型的案例是位于广钢新城的保利雅郡，主打69~108平方米的三房四房，其中69平方米的三房总价仅280多万元。由于产品精准定位、价格合理，约300套房源在两个月内便迅速清盘。近期，越秀地产也开始倾向“小而精”的路线，如刚开盘的越秀云悦、即将上市的越秀熙悦江湾和越秀桂悦东晓等项目，均主打120平方米以下的中小户型。"市区极致刚需户型的涌现，除了受到市场趋势的影响，还与政府土地供应和户型使用率提升密切相关。"某品牌房企营销负责人分析称，下半年以来，政府推出了不少市区中小型地块，虽然周边配套成熟，但由于地块规模较小，如果没有显著的景观优势，做中高端项目相对困难，因此开发商更倾向于打造总价可控、流速快的刚需产品。而计容新规下户型使用率的提升，也间接降低了总价。事实上，今年四季度以来，荔湾、海珠、天河等中心城区的多个刚需项目表现不俗。以荔湾为例，广钢、花地湾板块的保利雅郡、保利和颂、万科理想花地、中海浣花里等项目，在经历了10月和11月的市场回暖后，已实现快速去化，要么清盘，要么小户型货量告急。在越秀珑悦西关的销售现场，不少购房者表示，相比市区遍地的千万豪宅，项目的价格更为亲民，符合他们的预算。而且，当前购房成本相对较低，贷款利率和税费政策也较为优惠。此外，公积金新政对低总价刚需产品也有利好，家庭贷款额度从120万元提高到160万元，足以覆盖大部分贷款需求。“通过近几年的市场验证，越来越多的客户认识到市区盘的价格更加稳健，而且周边配套成熟，不像远郊项目那样充满不确定性。”上述品牌房企营销负责人进一步分析，尤其是在荔湾、海珠这些老城区，许多“老广”客户对置换楼梯楼有较高需求，但由于这些楼梯楼普遍售价在一两百万元左右，因此他们的购房预算相对有限。此外，一些“老广”为年轻一辈购买婚房，保持“一碗汤”的距离。对于这些年轻人来说，暂时不需要太大的居住空间，月供压力也不大，市区的小户型正是理想的上车之选。![]()
责编：吕颖雅
审读：戴士潮
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