2024年，佛山楼市供求基本趋于平衡，在一系列利好政策的推动下，市场初步呈现出“止跌回稳”的趋势。近日，佛山贝壳发布《2024年年度佛山楼市大数据》（下称《白皮书》），并邀请住房和城乡建设部政策研究中心副研究员李嘉珣进行主题分享，深入探讨佛山楼市发展趋势。数据显示，2024年佛山市一手住宅成交量约为4.45万套（含别墅），同比下跌18%，为近十年最低。从区域来看，顺德区和南海区依然是全市成交的主力，两区合计占全市成交量的60%以上，其中成交量前三的镇街分别是桂城、大良和祖庙。二手住宅方面，2024年网签共计54979套，整体呈平稳上升趋势，但同比下降6.8%。值得一提的是，2024 年市场持续调整，价格继续走低：新房套均总价约 194 万，比2023年下降 29 万。二手房套均总价 122 万，比2023年下降18万元。佛山市房地产业协会执行会长周倩近日接受中国房地产报采访时表示，经过三年的深度调整，房价逐渐回归理性，目前佛山一二手住宅的价格已恢复至2020年末的水平。李嘉珣表示，“稳楼市”的关键在于回归基本面，改善供需关系，这将是未来的重点方向。事实上，2024年起，佛山已密集出台一系列重磅政策，其中包括5月发布的“佛山发布13条新政”和10月发布的“新9条”，力度空前，全面放宽购房落户、取消限售、加大公积金购房支持等措施，助力市场止跌回稳，积极降低住房库存。贝壳佛山站城市总经理马宁表示，截至2024年底，佛山市一手住宅库存去化周期约12个月，市场供需基本平衡。禅城区的库存出清周期最短，仅7个月，库存压力最小；而高明区的出清周期长达20个月，仍然供过于求。周倩表示，2024年佛山一手市场的去化周期缩短，市场活跃度有所回升，改善型需求比例逐渐上升，购房者对高品质居住需求不断增强，显示出较强的消费升级趋势。《白皮书》数据显示，从成交面积分布来看，120~144平方米产品的成交占比从2023年的20.9%上升至24.3%，而144平方米以上产品的成交占比从7.6%上升至9.4%。建发灯湖缦云、万科瑧府、招商华玺、鹏瑞三龙湾1号、保利天汇、保利灯湖天珺等高端项目取得了不俗成绩。从成交总价来看，总价150万元以下的成交占比显著上升，占市场总成交50%，较2023年上升近10%。![]()
马宁表示，广州放开限购后，虽然对佛山市场有一定的虹吸效应，但佛山的刚性需求和高端改善市场依然保持强劲。相比之下，刚改项目由于供应量大且同质化严重，竞争压力较大。2023年，佛山二手房成交量首次超过新房，2024年这一趋势延续。《白皮书》数据显示，二手住宅成交占比持续攀升，已占全市总成交量的55.3%，较2023年上涨了3.3%。其中，南海区的二手住宅成交占区域总成交的61%，在五区中存量化进程最快。整体来看，二手住宅成交量呈平稳上升趋势，12月网签量达到年度峰值5987套。从区域成交来看，顺德和南海依旧是成交的主力区，但网签量对比2023年均下跌，三水和高明区则有所上涨。顺德区成交套数最高，达18421套，同比下降14.3%；南海区成交18299套，同比下降6.6%；三水和高明区成交分别上涨7.3%和6.8%。《白皮书》还显示，二手房买家对房价较为敏感，成交总价在100万元以下的房源占比大幅上升，达到49.3%，同比增加了11.4%。总价在100万~150万元的房源成交占比为25.8%，与去年基本持平。从成交周期来看，房源从挂牌到售出的平均时间接近9个月，买方市场特征明显。此外，从首次挂牌到成交的平均调价次数增多，且平均幅度持续加大，已达到24%，而2023年该数据为15.1%。其中，总价在100万元以下的房产议价率最高，达到25.5%；而400万元以上的房产议价率最低，为20.8%。多位中介机构经纪人表示，目前佛山二手房市场，业主若想顺利出售房源，必须在挂牌价上做出较大让步。![]()
令人意外的是，尽管房贷利率维持在历史低位，选择贷款购买二手房的交易占比持续下降，全款买房的比例已上升至28.2%，居民去杠杆趋势明显。展望2025年，周倩认为，房地产市场将迎来更加积极的政策组合，市场有望逐步回稳。但佛山楼市仍面临挑战，若广州进一步放宽入户政策，可能对佛山产生更大影响。因此，佛山需提升城市吸引力，吸引更多人才流入。作为“藏富于民”的城市，改善性需求旺盛，深耕佛山的房企将迎来机会，长期战略可增强购房者信心。
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责编：吕颖雅
审读：戴士潮
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