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广州首个阳台率约25%新盘越秀云悦开放。吕颖雅/摄
近日，位于白云区怡新路的越秀云悦正式开放样板间，开盘在即，吹风价5.5万元/平方米起。据项目负责人介绍，越秀云悦的关注度非常高，首周末接待超过500台客户，超过80%的客户对项目的户型表示满意。除高使用率外，项目还增设了大量收纳空间，并采用半开放式厨房设计，增强了社交功能，也更好地拉近了家庭成员间的距离。中房君现场所见，建面约88~105平方米四空间产品，全部采用四开间朝南设计，客厅X空间可随心所变，主卧带套房设计，270°IMAX观景舱飘窗，配置全屋中央空调，高交付标准。值得一提的是，项目采用星级酒店的设计手法打造楼盘，聚焦建筑设计、生活探索、社群服务、室内空间等维度。![]()
越秀云悦105平方米四房样板间实景图。项目供图
现场有不少购房者表示，房子比想象中要大，阳台、飘窗赠送的面积很多。比如，88平方米的3+1户型，看起来超过100平方米，给人的感觉比周围的次新二手房户型要宽敞许多。去年底出台的《广州市建筑工程容积率计算办法》新规，放宽了住宅套内半开敞空间的计容比例，由原来的15%提高至20%，并允许高品质生活区的住宅适当提高这一比例。此外，新规还允许设置满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不再限制进深。不过，今年上半年广州土地市场表现疲软。为刺激市场回暖，自8月以来，广州已出让或即将出让多宗住宅地块，突破了《办法》中对半开敞空间计容比例20%的限制。例如，除了越秀云悦，保利竞得的天河区南方面粉厂地块，阳台等半开敞空间占比最高可达30%。南沙区更成为了超规地块集中的区域，共有6块宅地突破了现行标准，尤以招商蛇口拿下的横沥岛地块最为引人关注。该地块的规划设计条件明确指出，鼓励采用“大阳台”设计，每户可设计一个或多个空中花园，其水平投影面积小于等于住宅套内建筑面积的40%。这将为广州带来首个真正意义上的“第四代住宅”项目。业内普遍认为，放宽计容规定的目的是吸引开发商拿地，推出更高使用率的产品，进而提升楼盘市场竞争力。然而，这对二手房的冲击不容忽视。当前市场上，大部分二手房的使用率仅在80%左右，部分甚至更低。原本二手房价格相对较低，但随着高使用率的新楼盘出现，二手房的价格优势被迅速削弱。一位资深中介经纪人表示，现在，除非买家急于入住，或者二手房价格极具吸引力，有不可替代的优势（如优质学区），否则大多数客户更倾向于选择新房。加上年底许多开发商为了冲刺业绩，提供了相当诱人的折扣，按使用面积计算，许多新房与二手房的价差并不大。因此，如果周边有超新规的新楼盘出现，二手房的去化将面临更大的挑战。越来越多的楼盘卷起了户型，在同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的使用面积，是否真的能让楼盘更好卖呢？根据克而瑞的不完全统计，广州今年1~10月推出的39个新楼盘中，大多数都采用了高使用率设计，但去化率却不尽如人意。数据显示，首次开盘去化率低于10%的项目有15个，占比接近40%；去化率在10%~20%的项目有11个，占比28%。相反，去化率超过30%的项目仅有4个，占比只有11%。换句话说，尽管这些项目的户型使用率较高，但受到其他因素的影响，客户的购买积极性依然不足。分析指出，去化率超过30%的4个热销项目往往具备以下特征：周边配套设施完善，生活氛围成熟，或者居住舒适度高，有自然资源景观加持。高使用率户型，只是它们热销的因素之一。此外，板块货量的稀缺度也直接影响去化情况。例如，下半年，黄埔区多个高使用率项目集中入市，但由于市场竞争激烈、区域购买力有限，部分项目的去化表现并不理想。克而瑞进一步分析称，观察近一年广州新盘发现，一个项目的热销通常源于地段、产品力、价格、配套兑现等多重因素的综合作用。随着新规项目的增多，高使用率已经成为市场上新楼盘的标配，这种设计对销售的拉动作用逐渐减弱。高使用率可以为楼盘增色，但并非万能法宝。![]()
责编：吕颖雅
审读：戴士潮
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