房地产又现重磅新政。11月13日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称公告），对房屋出售的契税、土地增值税政策做出调整。“党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”对于新政出台的背景，住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人在答记者问时如此表示。“通俗来讲，此次新政对于买房、卖房和房地产开发，都减少了税费，所以利好买房、卖房和造房。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对中国商报记者表示。△北京市某商品房售楼处内，市民正在看房选房。（图片由CNSPHOTO提供）
在契税政策方面，公告将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房（已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。“这一举措的影响是重大的。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新政直接激活了中大户型房产的认购需求，是对改善性住房需求实实在在的提振。新政利好一线城市住房交易。“对于100万元的房子而言，一线城市的契税从3万元减为1万元，与其他城市的契税水平看齐，进一步降低了一线城市的购房成本，助力市场进一步向好。”严跃进说。对于房企而言，新政同样释放了利好。“预计房企中大户型住房交易后续会拉升，利好11月中下旬之后的营销工作。不仅如此，中大户型房产吸引力的增加也将利好二手房挂牌量的消化。”严跃进说。今年7月召开的党的二十届三中全会指出，要取消普通住宅和非普通住宅标准。比如，中共北京市委发布贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见。其中提出，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。随后，山西、江苏等多地均官宣将取消普通住宅和非普通住宅标准。公告明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。公告同时提出，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。11月13日，国家税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，针对“有没有”住房时期缺房子的现象，必须最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房一说，以及差别化的税收政策。现在住房市场进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系已发生重大变化，差异税费对待失去了存在的意义，也阻碍了交易循环和市场企稳。随着这一标准的调整，对商品房项目预征差异化的土地增值税也跟着调整。“这是今年一线城市购房政策调整中较大的内容。包括上海等城市近期都已取消普通住宅和非普通住宅标准，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。”严跃进说，其直接影响是，房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心缴税了。从这个角度看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子的，对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极作用。值得注意的是，公告明确，新政自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合公告规定的可按公告执行。
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