广州11月22日发布通知称，取消普通住宅和非普通住宅标准。此前，上海、北京和深圳先后宣布将取消该标准。至此，四大一线城市已经全部取消普通住房和非普通住房标准。![]()
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当前，各地对于区分普通住宅与非普通住宅的标准并不完全一致，大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。一般来说：容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等，面积普遍在140平方米以上。由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，所以以往购房者在购房时，会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。在二手房交易中，普通住房认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。按照现行政策，个人出售2年以上的普通住房，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差额增值税，税率为5%。业内人士表示，北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房。中指研究院政策研究总监陈文静表示，取消普宅和非普标准为一线城市楼市持续修复提供进一步支撑，市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场回稳。“这次税费调整对一线城市大量的置换需求是极大利好，亦是对大户型、改善型住宅消费的有力支持。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京二手房140平方米以上成交占比为8%左右。过去出售一套满二唯一的二手房，只要是140平方米以下的普通住房，增值税为零；但如果是140平方米以上的非普通住宅，差额增值税较高。新政落地，平均单套减少的增值税有望超过20万元。值得关注的是，此前财政部等三部门发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》提出，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。11月13日，国家税务总局发布关于降低土地增值税预征率下限的公告。公告显示，为更好发挥土地增值税调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。58安居客研究院院长张波认为，此次政策在降低交易税费、利好换房人群这一点上和此前市场预期相同。对于一二线城市来说，包括首套和改善置业，大量的购房需求集中在140平方米以下，此次契税的大幅优惠可以大大节省买房支出。契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出给购房者的感受更为直接和明显。叠加目前交易过程中个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金外，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。- 面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
- 面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
- 面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
- 面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上海房地产科学研究院院长严荣说：“上海的契税从最高的3%下调到1%，比如在上海购买一套总价为1000万元左右的住宅，契税就从原来最高需要缴30万元，降低到现在最少缴10万元，减少了将近20万元。”业内人士表示，此次政策调整，将促进刚性和改善型住房需求的释放。“无论是降低契税还是增值税调整等，都是降低交易环节税负。可以说，现在税负成本已降至历史最低，这是重要信号。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。业内人士预计，后续或出台具体政策明确原非普宅是否适用优惠政策，如果适用，那么房企开发的相应项目净利润率有望提升。“税收减免政策的出台，预计将从整体上帮助房企降低开发成本，改善利润情况，普宅和非普宅标准认定的取消，或意味着土地增值税政策的放松，这也将推动房企更多地投入改善型项目开发建设，建设更多‘好房子’以满足居民对于高品质居住的需求。”中指研究院企业研究总监刘水表示。美联物业深圳董事总经理江贤亮表示，近期一线城市先后取消了普通住宅和非普通住宅的标准，大户型、中高端产品的销售情况变得活跃起来，很多买卖磋商正在加速签约。由于部分客户为了节省交易税费，选择在12月1日后才提交过户申请，12月之后过户数量将恢复正常。来源丨中国商报微信综合自证券日报、央视财经、央广网等
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