徐州拟再出新政！事关维修资金！

楼市 2024-07-08 18:01 江苏

近日徐州住房和城乡建设局发布了关于公开征求《徐州市市区物业专项维修资金交存使用实施细则（征求意见稿）》意见的公告。

徐州市市区物业专项维修资金交存使用实施细则

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为加强对市区物业专项维修资金的交存和使用管理，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》（苏建房管〔2014〕208号）《徐州市住宅物业管理条例》《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（徐州市人民政府令第 140 号）《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）等规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本市市区（鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区、徐州淮海国际港务区）区域内物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）的交存、使用管理适用本细则。

第三条市住房和城乡建设部门负责全市维修资金的指导和监督工作；其所属的市房屋征收和房产保障管理中心（以下称维修资金代管机构）具体负责市区维修资金的交存管理，对各区物业管理主管部门维修资金使用相关工作进行指导、监督和资金拨付；各区物业管理主管部门负责辖区内维修资金的使用受理、审核等日常管理工作，配合做好维修资金的补交、续交工作。

第二章维修资金交存、补交和续交

第四条业主、建设单位应当按照规定交存维修资金。

新建商品房首期维修资金，应在在办理网签备案时足额交存；未售出或者未办理网签备案的房屋，建设单位应当在办理工程竣工验收备案前足额交存首期维修资金。未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。

2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理网签备案时依法交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入住宅物业管理区域维修资金管理。

第五条在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主未交存的，应当按照物业管理区域首次房屋买受时的交存标准一次性补交首期维修资金；业主维修资金账户发生使用，余额不足首期交存金额百分之三十的，应当按照首期交存标准进行续交。

办理房屋交易网签备案时应核验维修资金交存情况。

办理维修资金使用业务时，应先查询维修资金使用范围内相关业主的交存情况，物业服务企业在辖区物业管理主管部门的指导下向需补交和续交的业主发放补交、续交通知书，业主委员会（物业管理委员会）应当配合补交、续交工作。

第三章维修资金使用范围

第六条维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。其中统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备无法正常使用且受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造；电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于本单元的电梯、消防等设施设备的更新和改造。

物业共用部位、共用设施设备保修期自物业交付之日起计算。申请使用维修资金的，经维修合格的部位可由申请人与维修施工单位重新约定保修期限。

第七条大门门禁系统、监控、消防、无障碍设施、加装电梯、安全防范设施补建以及对设施设备进行数字化、智能化改造等新增、新建配套设施设备可以申请使用维修资金。

购买电梯、外墙、屋面等共用部位、共用设施设备的专项维修保险可以申请使用电梯、消防等设施设备专项维修资金和统筹维修资金。

第八条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定，占用住宅共用部位、共用设施设备，或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用；

（六）其他不得列支的情形。

第四章维修资金使用分摊

第九条保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，由相关维修责任人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担；涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担；房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足的，维修资金使用申请人可引导业主通过补足差额、先行垫资分摊费用等方式解决资金缺口问题。有约定的，从其约定。

第十条常见的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用原则上按下列方法分摊（特殊情况除外）：

（一）屋面、户外墙面、落水管

维修工程费用由涉及部位所在楼幢全体业主按各自拥有的物业建筑面积所占比例分摊。

（二）半地下室或地下室（人防工程除外）

半地下室或地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生共用部位维修时，维修工程费用由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）上下水管道

维修工程费用由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有的物业建筑面积所占比例分摊。

（四）单元门、单元楼道

维修工程费用由所在单元全体业主按各自拥有的物业建筑面积所占比例分摊。

（五）消防、监控及暖气（未移交供暖企业）等设施设备消防、监控及暖气的主机、主管网等设施设备的维修工程费用由全体业主按各自拥有的物业建筑面积所占比例分摊；专属于楼幢、单元、车库、商铺使用的消防、监控及暖气等设施设备的维修工程费用由楼幢、单元、车库、商铺范围内的业主按各自拥有的物业建筑面积所占比例分摊。

第五章维修资金使用程序

第十一条维修资金的使用分为一般使用程序和应急使用程序。

业主委员会（物业管理委员会）、社区居（村）民委员会、三名以上相关业主是维修资金使用的申请人。申请使用维修资金时，受委托的物业服务企业应当协助办理维修资金使用相关事项。

发生《徐州市住宅物业管理条例》第六十九条规定的紧急情况后，物业服务企业应当先行采取应急防范措施，业主大会、业主委员会（物业管理委员会）可以依法申请使用维修资金；尚未产生物业管理委员会和业主委员会的，可由街道办事处（镇人民政府）组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。

第十二条一般使用程序的使用方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决人数过半数的业主同意。

维修资金使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式征求业主意见并进行表决。引导业主利用现代通信网络技术参与住宅小区共同事务决策。

第十三条申请人或者受委托的物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划，按照一般使用程序的业主表决规则表决同意后，由业主委员会（物业管理委员会）执行。

第十四条维修资金的一般使用程序按照《徐州市住宅专项维修资金管理办法》规定的程序办理。

已设立维修资金账户的住宅小区，发生规定的应急情况时，按照以下应急使用程序办理：

（一）提出申请。申请人提供待维修部位照片或视频、身份证明、应急处置方案等所需要件向辖区物业管理主管部门提出申请。

（二）查勘确认。辖区物业管理主管部门应当自接到申请之日起3个工作日内进行情况查勘并出具查勘意见，符合维修资金使用条件的，通知申请人按照规定选择施工企业，编制施工维修方案和工程预算。

（三）施工与第一次公示。在查勘确认后，申请人应当边组织施工边进行第一次公示，将规定的材料在显著区域张贴，公示期不少于5个工作日。

（四）竣工验收。工程竣工后，由申请人组织业主代表进行竣工验收并签字（盖章）。

（五）结算审计。工程验收合格后，申请人将规定的材料提交辖区物业管理主管部门，由工程造价咨询机构进行结算审计。辖区物业管理主管部门依据结算审计的结果出具费用分摊明细材料。

（六）第二次公示。申请人应当将费用分摊明细等规定的材料在显著的区域张贴，进行第二次公示，公示期不少于 15 日。相关业主在公示期间提出异议的，由申请人与异议人协商解决。协商不成的，异议人可依法通过司法途径解决。

（七）结算拨款。公示期满，申请人在相关结算表上签字（盖章）确认，并将规定的材料全部提交后，辖区物业管理主管部门出具款项划拨的通知，维修资金代管机构按该通知将维修资金划转至相关企业账户。

在出现涉及人身安全十分紧急情形时，申请人来不及按正常程序办理维修资金使用手续的，经辖区物业管理主管部门同意，可以先组织维修，后补办相关手续。

第六章维修资金使用监管

第十五条单项维修工程在5000元（含）以上或采用应急使用程序的，申请人应当委托第三方造价咨询机构进行审核；单项维修工程在20万（含）以上的，应聘请监理机构实施监理；单项维修工程造价在100万元（含）以上的，鼓励采取招标方式选择施工单位；单项合同估算价超过国家发改委《必须招标的工程项目规定》（第16号令）要求的，应当按照相关规定执行。

第十六条维修资金代管机构应当依托市中介服务超市建立审价、监理、招投标代理等机构备选目录，向社会公开联系方式，由申请人按自愿原则选用。选用方式如下：

（一）随机抽选审价、监理、招投标代理等机构的，申请人应通过维修资金管理信息系统采取随机方式抽选。

（二）自主选择审价、监理、招投标代理等机构的，应当由社区居（村）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、受益业主共同确认，确认人员不得少于7人，受益业主比例不得低于总人数的50%，并将确认机构在小区内公示。

第十七条申请人应当根据维修、更新和改造事项合理制定维修资金使用方案，控制工程造价，对工程预算和工程审计报告进行审核。

维修工程施工时，应当按照维修资金使用方案实施，原则上不得变更。情况特殊确需变更的，应严格按照规定办理工程量变更手续，在维修工程变更方案实施前，申请人向区物业管理主管部门递交变更资料，并在小区公示，采用一般使用程序的需经业主表决同意。

第十八条申请人应当组织业主代表对维修资金使用项目进行监督，参与维修工程的竣工验收。业主代表在维修资金列支范围内的业主中产生。

工程竣工后，申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署维修资金使用工程竣工验收核准表。

第七章附则

第十九条维修资金代管机构应当建立市区规范统一的维修资金管理信息系统，加强业务流程管控，开发和完善线上线下便民服务渠道，披露维修资金管理和使用情况，接受社会监督。

第二十条维修资金使用实行程序审核。维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

第二十一条维修资金使用项目应从申请之日起2年内办理完毕，超时办理应需重新提出申请。

第二十二条维修资金代管机构、区物业管理主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法移交纪检监察部门处理：

（一）未履行法定职责的；

（二）弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的；

（三）法律、法规规定的其他行为。

第二十三条维修资金划转业主大会管理的，其使用程序另行制定。

第二十四条本细则由徐州市住房和城乡建设局负责解释。

第二十五条已售公有住房维修资金使用按照有关规定执行。

第二十六条本细则自 2024 年8月1日起施行。《徐州市市区住宅专项维修资金交存使用实施细则》（徐住建发〔2021〕74号）同时废止。本细则施行前已申请使用维修资金的项目，仍按原规定办理。各县（市）、铜山区、贾汪区、徐州高新技术产业开发区维修资金的管理可参照执行。

一审胡东陆

二审尹凯撒

三审陈文

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