2024年4月24日，上海市第一中级人民法院（以下简称“上海一中院”）正式发布了房地产中介合同审判白皮书，该白皮书全面剖析了近年来上海一中院在审理房地产中介合同纠纷案件中的总体情况、频发原因，并精选了八件典型案例以供业界参考。【文末附有白皮书下载二维码，便于获取完整内容】
那么，此类案件究竟展现出哪些显著特征？人民法院在审判过程中又遵循了怎样的思路？又有哪些典型案例值得我们深入学习与借鉴呢？接下来，让我们一同探寻答案。
案件特征概览
白皮书显示，2021年1月1日至2023年12月31日，上海市第一中级人民法院共审结349件房地产中介合同纠纷案件，其中一审仅1件，系提级管辖案件。
从二审结案方式上看，63.2%的案件维持原判，29.6%调解撤诉，调撤率较高。
从中介标的类型来看，二手房买卖中介纠纷占比最高，共252件，占比72.21%；商业地产租赁中介纠纷次之，共53件，占比15.19%。
从涉诉主体上看，一审中提起诉讼的主体多为中介方，占比72.96%；买方提起诉讼占比16.98%。二审中委托方上诉的案件占比 73.90%, 中介方上诉的案件占比24.21%，中介方与委托方均上诉的案件占比 1.89%。
从审理结果来看，中介方胜诉比例约70%，但仅两成案件全额支持了中介方主张的佣金。
房地产中介合同纠纷
频发六大原因
合同成立后因各种原因无法继续履行，此时委托人往往会以此抗辩，拒绝支付报酬。
主要体现在为追求利益而规避法律和政策；未全面了解、审核交易标的信息；缺乏诚信意识。
如疏于审查交易相关信息、未尽如实告知义务、违规操作等，导致交易双方产生纠纷。
当事人缺乏专业的法律知识和经验，收集证据的意识不强，往往难以提供充分、有效的证据来支持自己的主张，导致事实认定困难。
由于中介行业的快速发展和中介服务范围的延伸，不断涌现新的纠纷类型，现有的法律规范有时无法涵盖这些新情况，导致法律适用存在挑战。
如为争取更多的客户和市场份额，中介机构采取不正当手段等。
发布八大典型案例，发挥示范指引作用
在其中一起典型案例中，俞某离婚后因出售房屋与中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。两个月后，俞某因购房又与该中介公司签订《买卖居间协议2》，购买案外人名下房产，最终因不符合本地对离异人员住房限购政策导致无法履行协议并承担违约金26.8万元。俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉中介公司要求其承担赔偿责任。
上海市第一中级人民法院经审理认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，对俞某损失存在过错。最终认定系争损失由俞某和中介公司按4:6比例分担。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。
据悉，该案为上海市第一中级人民法院依法审结的首例提级管辖案件，对因限购新政致房屋买卖合同无法继续履行情况下，如何确定委托人及中介方的过错及损失后果的责任比例分担具有指导意义。
此次发布的八件典型案例主要从三方面考虑：
一是注重案件的典型性，促进类案裁判适法统一
八件案例覆盖目前审判实践中遇到的典型房地产中介合同争议问题，具有代表性，如“跳单”行为的认定问题等，有助于帮助法官厘清裁判思路，明确裁判规则，统一裁判尺度，促进“类案同判”。
二是案件新颖，体现行业最新发展动态
选取近三年来房地产中介合同纠纷案件中较能体现时代特性的案件，如前述涉限购新政案件，案件背景具有时代特点，裁判要旨回应时代要求。
三是具有教育性，引导各方规范交易行为
选取具有一定教育意义的典型案例，通过裁判说理，提高交易双方对易发纠纷点的关注度，引导群众形成良好契约精神，促进中介行业规范交易行为，以期营造文明有序的房地产交易环境。
房地产中介合同纠纷化解
既有举措和对策建议
一是聚焦适法统一，着力提升类案审判质效
通过发布典型案例、撰写类案裁判方法等方式梳理审判常见问题，提炼并总结审理思路和裁判要点，通过召开专家法官会议、辖区法院工作会议、研讨会等方式，探讨疑难问题，统一裁判规则。
二是强化诉源治理，多元化解中介服务纠纷
与上海市房管局保持密切联络，共同参与疑难问题研讨，实现信息互通互联，对纠纷早预判、早治理；拓展调解撤诉工作推进方式，选任专业型调解员参与调解工作。
三是加强审判指导，探索适用提级管辖制度
2022年实现辖区提级管辖案件全覆盖，探索形成规模效应，打造具有普遍法律适用指导意义的示范案件，以统一裁判尺度，加强对辖区法院审判指导。
四是重视法治宣传，充分发挥媒体传播优势
对具有普法宣传意义以及社会关注度高的案件，除邀请媒体进行宣传报道外，充分利用自媒体优势进行通俗易懂的普法宣传。
白皮书详细介绍了八个典型案例，涵盖中介未尽说明提示义务、服务瑕疵、委托人审慎义务、违规收费、格式条款效力、跳单行为、员工个人行为责任认定以及非因中介原因合同未履行等情形，每个案例均包含基本案情、裁判结果和法官提示，为业界提供了宝贵的实践经验和法律指引。
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