首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

楼市“止跌企稳”的路径清晰了

楼市 2024-10-18 17:42 广东

本文作者：广东省住房政策研究中心副主任、深房中协顾问专家李宇嘉博士

01

17日上午的发布会，明确了100万套的城中村改造货币化安置规模。

有人告诉我，太少了，深圳都不止100万套城中村住房。

结论就是，低于预期！

其实，能有100万套的货币化安置，已经很不容易了。毕竟，新一轮城中村改造，本来是不允许搞货币化安置的，必须得实物安置。为何？供求关系重大变化，市场上的房子太多了。

这说明一个问题，当下的房地产问题，不是短期问题，而是长期问题。老生常谈的信心问题，也是长期问题。比如，你和任何一个人谈楼市，他都会和你讲人口老龄化、少子化，和你讲每个家庭有“2套房”，和你讲大学生不好就业、失业率高、收入下降、转型卡脖子等等。

说明什么？当前楼市并非周期波动，而是长期问题，草根看得很准，他们的情绪很有代表性。

不严格地讲，现在的关心房地产的，有几个不是大学生？

因此，解决中国的楼市问题，不在于出一个很大刺激数字。5万亿，10万亿，甚至是20万亿，喊起来很容易，感觉上很正义，实际呢？暂不谈可行不可行，关键是把市场刺激的胃口给吊高了。

上一轮棚改，短短几年内，改了2000万套。

如果再来一轮棚改，按照现在的库存和体量，不得翻倍，4000万套？

结果会是什么？

首先就是短期套利、短线交易。嗅觉灵敏的资本，是绝不会不知道，期间蕴含的投资机会的。

长期呢？则积重难返，系统性风险！

上一轮棚改，已有这样的苗头！

那么，应该怎么办呢？

那就是凝聚共识，面对中长期难题，循序渐进寻找思路和办法。即便，短期内确实没有良药，但也要通过预期管理、最大公约数政策，形成“共度时艰”的共识，缓解负面问题带来的冲击。

指向很明了，就是逐步修复基本面。

02

虽然取掉了“房住不炒”的帽子，换上了“止跌企稳”的价格诉求。但是，如果考虑人口因素、收入和就业、转型困境、地方债务、金融风险、外部环境等等，以及房地产的广义库存，就知道“止跌企稳”的难度很大。未来相当长的一段时间内，将是“寻底”的过程。

即便止跌，也长期在底部徘徊。

因此，仅仅依靠短期的超级宏观政策加力，已解决不了已经和正在困扰楼市的中长期难题。

从23年8月底的“认房不认贷”，一直到今年“5.17”的超级降首付、利率不设下限和存盘收购。如果与过去十几年楼市收缩期的政策比较，管理层不可谓不努力，但政策效果如何呢？

大家都知道，看看去年下半年到现在的房价走势，二手房挂牌量，就一目了然！

为何会这样呢？

长期因素在作祟：

比如，幼儿园GT，大厂CY潮；

比如，重新公布的青年失业率再次攀升；

比如，规模以上餐饮的营业额暴跌；

比如，消费JJ的各种见闻；

比如，产能GS。

其实，这些都是长期问题。

显然，长期问题对百姓的影响，远比短期问题更大。

所幸，政策没有被小作文绑架，市场的呼吁并不等于真实的政策逻辑！

所以，超级宏观月的10月份，政策的逻辑非常清晰，不再是那个熟悉的配方——报项目、批项目、基建和地产启动，从发改到地方平台，一条龙服务很快运作起来，经济企稳和楼市雄起。

取而代之的是，修复基本面！

03

首当其冲的，就是风险缓释！

道理很简单，不管是股市，还是楼市，大家更关心的是风险。当基本面没有变化，风险偏好就会比较低。这里讲的基本面，如果关联到楼市，最主要的就是地方债务和金融的问题。

地方化债，用财政部的话来讲，就是重中之重！

因为，地方的正常运转，关联着基本公共服务，牵扯着地方正常事权的运行，也直接对应着企业部门的生产、居民部门的生活。比如，前段时间公用事业收费涨价、地方“砸锅卖铁”，不仅很多地方的欠账无法偿还，正常的服务停摆，企业和居民部门正常的生产生活受到冲击。

比如，政府支出萎缩，新房项目的配套设施都解决不了！

这种情况下，地产怎么可能好呢？

此次一揽子宏观政策中，明确了最大规模的地方化债（有6万亿不等的版本），包括专项债中用于化债的部分，弥补预算收支平衡的普通国债等等，就是要从源头消除地方债务风险预期。

另外，特别国债直接对接六大行的一级资本补充，也是化解地方财政困局。因为，不管是房地产领域的抵押，还是地方全口径债务的抵押，都在银行。房地产下行周期，影响金融稳定，也制约金融纾困地产。这是为何？融资协调机制部署近2年，但授信到放贷的堵点还未打通。

当然，除了围魏救赵，地产自己也要争气！

此次超级宏观政策中，最大的看点，就是用专项债给到城投、国企，用来收回存量土地和存量房产。把下行压力巨大的地价托住，连同需求端的不间断纾困，把下坠的房价一并托住。

04

当然，不止于此！

支持民生的政策开始发力了！

比如，近期国家也发布了重磅文件——《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，其中提到“把高质量充分就业作为经济社会发展优先目标，纳入发展规划，促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力，提高发展的就业带动力”，夯实高质量充分就业的支持基础。

比如，路透报道，可能要发行国债可能用于给二孩家庭发补贴，如果成真，这将是突破性的举措。

因为，它触及到了破解宏观政策和微观感受的背离。

比如，财政部在新闻发布会上，明确了特别国债在兜底保障、大学生就业保障等方面的支持。

再比如，从去年到现在，两次降低存量房贷利率，极大地降低了月供负担。而且，未来产生的存量房贷，借款人可以高频率地和银行协商，实时地降到最低的利率水平，财政间接反哺居民。

不知道规模有多大，初期可能比较少，但至少政策开始起步了，并不间断地加码和推进。这样做的好处是，让宏观预期逐步进入聚焦和正循环的通道中，也就是凝聚共识。尽管，在市场规律的作用下，市场还在下滑，但政策权衡短期和长远，长痛和短痛，给出了最大的诚意。

它带来的结果就是，政府和百姓、政府和企业，大家一起渡难关、反通缩。市场的底部越来越近了，当这种预期形成之后，风险偏好开始稳定。无论是专项债收回存量地、存量房，还是房企重组或破产，都不会再次形成羊群效应的负面预期，反而因为底部的清晰而变得可行。

协会地址：

深圳市福田区香蜜湖街道安托山七路1号裕和大厦9楼908号

办公时间：

周一至周五
上午 9:00-12:00
下午13:30-17:00
（周五下午16:00-17:00 内部学习，不对外办公。）

办公电话:

83545354

协会官网:

http://www.szfzx.org/

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MDQwNDcyMg==&mid=2649651274&idx=3&sn=48e2f4f98d11126749462342d43af9f4

深圳市房地产中介协会资讯版

搭建沟通平台，反馈会员心声，强化行业自律，服务惟善，厚德笃行，促进深圳市房地产经纪行业健康发展。

最新文章

深圳“换馨家”活动焕然升级，三十天无忧退订让您放心购

已连续5周超2000套，二手房录得量高位企稳

深圳新经纪高质量发展促进中心高效赋能单边代理示范单位

30天无忧退订，旧房全城帮卖——深圳商品住房“换馨家”2.0活动行业大培训通知

房地产中介合同纠纷怎么破？上海一中院白皮书揭示六大原因及八大案例

二手房市场热度持续，已连续4周超2000套

10月二手房录得8269套，创45个月以来新高

维权Talk丨开发商以人脸识别为由拒付佣金，看法院如何判？

一份行业表扬信——广驰地产倾情联动好房节，共绘坪山宜居新篇章

10月二手房录得量大概率超8000套，已连续3周超2000套

关于举办2024中国房地产经纪年会的通知

关于填报2024年深圳市房地产中介行业参与乡村振兴情况的通知

又有9家机构和18名经纪人被点名表扬啦！

二手房单周录得量再超2000套，楼市热度不减

楼市“止跌企稳”的路径清晰了

2024罗湖金秋好房节｜罗湖喊你来买房啦！

二手房单周录得2316套，楼市政策效果显著

产业铸就信心，前景无限遐想

二手房市场活跃度明显提升，挂牌量持续上涨

新房认购量同比增长超660%！深圳房地产市场购销两旺

百盘联动，车接车送，好礼相赠！深圳房交会即将开幕

“金九”虽失色，但政策“及时雨”直接利好十月行情

楼市优化政策频出，二手房交易量、挂牌量齐升

关于坚持服务本质，营造放心消费环境的倡议

国庆节放假通知

官宣：深圳房交会重磅归来！优质好房，巨惠满场！

宏观视角下的大类资产配置策略——第九期行业公益大讲堂成功举办

受中秋节假日影响，二手房交易量波动下滑

二手房交易量小幅回升，但市场潜在动能不足

关于严肃房地产经纪机构管理主体责任，进一步规范电话营销行为的通知

公开表扬！

深圳市房地产中介协会自律专业委员会2024年第二次会议纪要

关于对近期行业违规机构及人员予以自律惩戒的通报

关于对35名经纪人员进行强化“再教育”培训的通知

中秋节放假通知

9月开局不利，二手房交易量波动下滑

二手房交易量两连涨，在售量再创新高

二手房交易量未能守住五千套关口，市场期盼后续政策跟进——2024年8月深圳楼市小结

专家解读 | 柴强：准确理解构建房地产发展新模式的理念

专家解读 | 柴强：建立房屋养老金制度——拓宽资金来源群众经济无担忧

这些经纪人被公开点名表扬啦！

二手房周交易量保持千套以上水平波动运行——深圳市房地产中介行业2024年第34周周报（8.19-8.25）

跨城联动，共绘坪山宜居新篇章

活力深圳，宜居未来——深房中协在口岸举办房地产主题宣传推介活动

研学日记：对话青岛大麦，自媒体是房产从业者的必然选择吗？

研学日记：传统中介与头部平台深度对话

研学日记：我在互联网大厂的一天

破解“跳单”难题，赋能中介服务

二手房交易量波动下滑，在售量再创新高——深圳市房地产中介行业2024年第33周周报（8.12-8.18）

渠道联动，共鉴魅力宝安

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉