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房价，正式跌回2016年水平

文摘 2025-01-25 18:10 西班牙

2024年的一系列经济数据统计出炉，其中最值得老百姓关注的还是这一项：房价。

房价，是之前二十年中国人最狂热话题，同时也是中国人最大的负担、最大的隐痛。对中国人来说，可以说房价就是经济本身，就意味着家庭财富的全部，就意味着无数人的人生轨迹。

一个房地产，塑造了至少三代中国人的命运。

2024年，房价终于重回寂静。在投资理论当中，只有一个资产完全无人问津的时候，才是值得抄底购入的时候。那么，2024年的房价已经跌到了一个什么样的程度？

第一个数据是：2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。

也就是说，不知不觉之间，房价已经连续下跌2年半了。那么，房价其实就是从2022年中开始下降的。在那一年发生了多少事？很多人恐怕还记忆犹新。

不过，房价的下跌也并未全都是因为时代的因素，更有房地产自己的内在周期律。此轮房价上涨始于2015年到2016年，是涨价去库存和货币棚改化的房地产超级大放水开端。到了2022年，房价已然走完一个经济学上经典的短周期，大约为4到5年。

经济学规律永远都是残酷无情的，没有哪个国家能依靠强行的行政力量违背经济周期。一个房地产短周期，意味着整个产业链的扩张已经抵达短期极限，必须进入收缩通道。

然而，更可怕的远不止此。因为，中国房地产不仅走完了一个小周期，在更大的周期上，也已经抵达末端。

让我们来看看第二个数据，是一张图片：

图片是2024年Wind和中原公布的7月份一线城市的二手房价格指数。从图表可以看得出来，一线城市二手房基本都已经跌回到了2015年到2017年的价格水平。

房地产最著名的经济学周期理论，是库兹涅茨周期，也被称作建筑周期或者房地产周期。

在我观察中国房地产数据之后发现，中国的房价，与库兹涅茨周期达到了惊人的吻合，那些说“西方经济学不适合中国”的论调，可以休矣！

1930年美国经济学家库兹涅茨发现，美国房地产显现出15-25年的周期性波动，一个周期平均大约为20年。这就是库兹涅茨周期，它已经在美国和全世界房地产的发展中，被反复验证。

那么中国此轮库兹涅茨周期的区间是什么时候？

如果说我们按照房价2025年见底来算，那么库兹涅茨周期的起点刚好是2005年。就让我们追溯到2005年，看看那是否是此轮房价上涨的起点。

从上图能看出来，房价就是在2004年到2005年起飞的，中间虽然也经历过短期的起伏，也就是短周期，但在长周期上来看，2018年到2019年就是库兹涅茨周期在中国房地产当中所体现出的最高点。

从那以后，就一路下跌，进入了周期的下降阶段。

如果2025年当真是房价的见底一年，那么这个周期刚好是20年。

但是库兹涅茨周期的范围最长达到25年，所以用周期去套具体的见底时间，显然是不靠谱的。

另外，此轮房价下跌有点太急了，这种急跌背后也体现着之前的房价被行政干预过度，以及受到2015、2016年棚改大刺激的影响，价格虚高的程度过于惊人。

那一轮房价上涨，很多人恐怕都记忆犹新。那种狂热，一天一个价，涨到你怀疑人生，网友戏称其“断子绝孙涨”。

然而经济学、投资理论中也有一个规律，就是急涨多半意味着后面的急跌。前面涨的曲线有多陡峭，后续跌的曲线也就有多笔直。

而近几年的经济基本面也与房价形成强烈共振，导致房价回调又快又猛。所以这个见底时间到底会到啥时候，真的不好预测。因为中国房地产与经济基本面高度相关，那可以说经济基本面什么时候有明显的复苏，房价才会有真正复苏的可能。

这种相关性从数据来看十分惊人：2017年，中国的GDP为82万亿，建筑业的总产值就超过了20万亿，约占1/4；房地产开发投资额超过10万亿，约占1/8。

再算上全产业链，可以说房地产撑起了中国经济的半边天。

在库兹涅茨周期理论当中，房价复苏条件有如下几个：人口增长、新的产业革命、民众收入上升，等等。

除非中国经济未来具备其中的大部分条件，房价的真正复苏才谈得上。

对个人来说，这会有什么样的启示？一个完整的经济周期，由下图中这几部分构成：

从谷底作为一个新周期开始的预兆，复苏阶段就预示着周期的开始，在这个时候介入一项大宗投资是最佳时机。到了繁荣和波峰阶段，就意味着价格抵达最高点，如果是投资目的的话这时候应该抛售。

然后，就是漫长而痛苦的萧条期。

绝大部分人的投资损失或者失败，都是因为前期赚到的，在过了波峰期之后依然幻想能继续涨下去，导致一直把资产捏在手里不卖，最后跌回到原位乃至亏损。

这种情况在股市当中经常发生，在房市，也一样常见。

其实，中国房地产的繁荣与急跌，从恒大就能看出来其缩影。

从2016年开始，像恒大这样的头部房企们疯狂拿地、进军三四线城市，背后的庞大资金则来自纯粹的泡沫——高达十几万亿的债务资金，成了房地产背后的金融发动机。

然而债务就是债务，总是要还的。

库兹涅茨周期如果正常运行的话，2016年就应该是中国房价的高点，2017年至今是衰退期，这样恐怕就已经平稳完成了一个周期，能尽早开始下一个繁荣期。

但2015年到2016年的房市大放水，带来的只是一场彻底的虚假繁荣。在房地产的真实一面，已经进入了衰退期，体质是衰竭的。这时候，却又给它喂了一剂猛药，让其必须重新站起来跳舞。

后果，可想而知。恒大的“猝死”，就是一个鲜活的缩影。

房价急跌，才是回归经济学规律的正常现象。

但在此时，如果依然相信“人定胜天”，依然相信“西方经济学规律在中国会失效”，未来将要付出的代价，恐怕还不止于此。

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