本文作者
肖树伟
胡琬婧
摘要：
本文探讨了司法实践中借名买房合同的效力认定问题，旨在为法律人士在处理相关案件时提供更为丰富的视角和合理的判断依据，也为普通读者揭示了借名买房的法律风险和应对策略，有助于他们在进行房产交易时做出更加谨慎和明智的选择。文章分析了借名买房的背景、原因及常见纠纷情形，指出在认定借名买房合同时，需考虑法律法规、借名目的、恶意串通等因素，并关注公共利益概念的合理运用；针对经济适用房借名购房合同的有效性，文中提出了应认定合同无效的明确观点；借名买房合同的效力认定存在一定的复杂性，不同法院对于此类合同效力的认定存在分歧，导致“同案不同判”的现象。此外，为了帮助防范和解决借名买房的法律风险，文章还提供了一系列的预防措施和应对策略，从而帮助借名人在合法框架内维护自身权益。
关键词：
借名买房；合同效力；公共利益；经济适用房
一、借名买房产生的背景与原因
（一）借名买房的定义
借名买房，顾名思义，是指实际出资人（借名人）因各种原因不能以自己的名义购买房产，而借用他人的名义（出名者）进行房产交易，并将房产登记在他人名下的行为，通常伴随着双方之间的某种协议或约定，明确各自的权利和义务。
（二）借名买房案件产生背景
在我国，房地产市场的快速发展与变化已成为社会关注的焦点，近年来，随着中国城市化进程的加快，越来越多的人涌入城市，从2000年到2020年，中国的城市化率从36.22%上升到了63.89%。大量农村人口进入城市，对住房产生了巨大的需求，与此同时，居民收入水平不断提高，导致房价持续攀升。在这一背景下，房地产不仅成为家庭财富的核心组成部分，更是许多人追求财富增值的重要途径，许多人为了资产保值增值，选择投资房地产，在2015年至2017年，中国房地产市场经历了一轮快速上涨，吸引了大量投资者进入市场。然而，房地产市场过热现象也引发了诸多问题，如投机炒房、房价泡沫等，这些问题的存在对我国社会经济的稳定发展构成了潜在威胁。
为了抑制房价过快上涨和投机炒房现象，政府出台了一系列房地产调控政策，例如在一线城市和部分二线城市，实施户籍家庭限购政策，规定每个户籍家庭只能购买一套或两套住房，对非户籍家庭实施更严格的限购政策，要求在当地连续缴纳一定年限的社保或个人所得税才能获得购房资格。限购政策使得部分不具备购房资格的群体转向借名买房，即以他人名义购买房产，以此规避政策限制，这一现象在一定程度上反映了当前房地产市场的供需矛盾和政策调控的局限性。借名买房不仅涉及法律风险，还可能加剧市场的不公平竞争，影响房地产市场的健康发展。
（三）借名买房案件产生原因
在司法实践中，我们不仅要关注合同的法律效力问题，还要深刻理解借名买房现象产生的复杂社会经济原因。这一现象的兴起，与我国房地产市场的限购政策紧密相关，这些政策对于非本地户籍居民和已有房产的投资者设置了购房门槛，迫使他们选择借名买房这一途径，以此绕过政策限制，保障自身的房产投资权益，这种做法体现了购房者在法律框架内的权益诉求与策略选择。
经济层面的考量是借名买房行为的另一个重要驱动因素。在金融环境中，信用记录的不佳或财务状况的限制，使得一些购房者难以获得银行的低利率贷款，借名买房成为他们减轻贷款压力、提高购房可负担性的重要手段。同时，税务规避问题也不容忽视，购房者通过借名买房，在房产交易过程中可能规避较高的税费，如契税和个人所得税，这既是一种经济利益的追求，也是对现有税务体系的应对策略。
在个人信息日益受到重视的社会背景下，一些购房者可能因为职业特殊性、公众人物的身份或其他隐私顾虑，不愿公开购房信息，借名买房提供了一种保护隐私的有效方式。此外，家庭内部的房产规划与继承问题也是借名买房现象产生的一个重要原因，家庭成员通过借名买房，可以提前规划房产的继承与分割，以规避未来可能增加的遗产税负担，简化继承程序，减少家族内部潜在的纠纷。
综合这些因素，借名买房现象的背后是一个交织着法律、经济、税务、隐私保护与家庭利益的综合体，在司法实践中，对这些原因的深入分析，有助于全面理解借名买房合同的法律效力问题，为法院在审理相关案件时提供更为丰富的视角和合理的判断依据，这不仅对于规范房地产市场秩序、保护购房者合法权益具有重要意义，也为完善相关法律法规、指导司法实践提供了宝贵的经验和思考。
（四）借名买房时间纠纷发生的几种情形
在探讨借名买房合同的法律效力时，我们不可避免地会遇到因合同履行不当而引发的各类纠纷，这些纠纷通常涉及多方利益，复杂且敏感。首先，借名人与出名人之间的内部矛盾是引发纠纷的常见情形，由于双方在合同中的权利义务分配不均，或者在实际操作中出现了信任破裂，可能会导致一系列争议。例如，出名人可能因房屋升值而违反合同约定，拒绝将房屋过户给借名人，或者借名人未能按时支付购房款，这些情况都可能导致双方对簿公堂。
另一种常见的纠纷情形是出名人财产被查封，这种情况往往涉及到第三方的强制执行。当出名人因个人债务等问题导致其名下财产被法院查封时，借名人所购买的房屋也可能受到牵连，在这种情况下，借名人可能会提起诉讼，主张其对房屋的实际所有权。
此外，出名人去世引发的继承人诉讼也是借名买房纠纷中的一种纠纷情形。在出名人去世后，其法定继承人或遗嘱继承人可能会对借名买房合同提出质疑，声称自己对房屋拥有继承权，这种情况下，借名人需要通过法律程序，提供充分的证据来证明借名买房的事实和自己的实际权益，以应对来自继承人方面的法律挑战。
二、我国司法实践中对借名买房合同效力的认定情况
（一）判决时所考虑的因素
借名买房合同的效力不能一概而论，对其效力的认定存在如下几个因素：
1
根据《民法典》的规定，合同的效力应当符合法律、行政法规的强制性规定，不得违反公序良俗。这意味着，在判断借名买房合同的效力时，需要审查合同是否符合这些基本要求。
2
除了根据《民法典》关于合同效力的一般性认定标准进行判断外，还需要考虑借名人借名买房的具体目的，如果借名人借名买房的目的是基于隐匿财产、逃避债务等非法目的，那么合同的效力可能会受到影响。
具体来说，隐匿财产、逃避债务是指借名人通过借名买房的方式，将财产转移至他人名下，以规避债务追偿或财产保全等法律程序，这种行为违反了法律规定，损害了债权人的合法权益，因此，如果借名人的目的在于隐匿财产，那么借名买房合同的效力可能会受到质疑。
需要注意的是，并非所有的借名买房行为都具有非法目的，有些情况下，借名人可能因为购房资格、贷款条件等原因，而选择借名买房，这种情况下，借名买房合同的效力应当根据具体情况进行分析，以维护合同的公正性和合法性，保护当事人的合法权益。
3
在审查借名买房合同的效力时，另一个重要的考量因素是是否存在恶意串通的情况，特别是涉及到借名人是否有购房资格的问题。
恶意串通是指借名人和出名人之间是否存在合谋，以违反法律规定的方式达成借名买房的行为。此时，借名人是否有购房资格是一个关键点，如果借名人本身不符合当地的购房条件，却通过借名的方式规避这些规定，与出名人恶意串通，那么这种行为可能违反了公共政策，破坏了正常的房地产交易秩序，违反了诚信原则，从而影响合同的效力。
4
多维度综合考量：借名买房合同关系是否存在，除了看双方是否有协议约定，还应当综合分析购房时双方当事人真实意思表示，并结合房款支付、房贷偿还、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析。
双方是否有协议约定是判断借名买房合同关系是否存在的重要依据，如果双方之间存在明确的协议，约定了借名买房的相关事宜，那么这个协议将成为判断合同效力的关键证据；购房时双方当事人的真实意思表示也是判断合同效力的关键因素，如果存在通谋虚伪的情况，即双方并非真实意图达成借名买房的协议，而是出于其他目的而虚构合同，那么这种合同可能会被认定为无效；房款支付、房贷偿还、房屋交付、居住和使用情况等因素也是判断借名买房合同效力的关键考量，如果房款支付和房贷偿还等行为表明双方实际履行了合同义务，且房屋已经交付并实际居住和使用，那么这些事实将有助于证明借名买房合同的真实性和有效性。
（二）同案不同判问题
在处理那些事实基本一致或相似的案件时，不同法院可能会做出完全相反的裁决结论。在借名购买经济适用房等保障性住房的合同效力认定中，在“崔立与白家连等借名购买经济适用房协议纠纷再审案”中天津市河北区人民法院认为：一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由，则基于意思自治原则，其效力应予认可。而北京市第三中级人民法院认为：经济适用房作为政策性保障性住房，其购房资格具有特定性，将合同视为无效是解决此类争议的基本准则。
在针对借名购房合同有效性的司法实践中，各地人民法院对于公共利益认定的标准也出现了分歧。
有些学者认为从宏观调控总量的视角来看，限购政策的调控目标仍然有效，只不过政策限制的主体从借名人转向了出名人，由于借名人实际上并未触犯限购规定，而出名人则是自愿承担未来可能面临的政策限制风险，这并未对公共利益造成伤害。在上述“崔立与白家连等借名购买经济适用房协议纠纷再审案”中天津市河北区人民法院认为：依据房管政策，经济适用房在上市交易（也即出名人与借名人之间办理更名过户）时要缴纳各种税费，政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入，因此亦不能认定为损害国家或社会公共利益。然而，广东省深圳市中级人民法院持不同看法，认为借名买房实际上是为了规避限购措施，公民通过私人协议的形式对政府的房地产调控政策进行了挑战，这种行为损害了社会公共利益。
这种裁判不一致的现象反映了法院在处理借名买房合同时所面临的挑战，包括如何平衡合同自由原则与公共政策、如何界定公共利益、以及如何确保法律的确定性和预见性。为了减少“同案不同判”的情况，需要进一步明确相关法律规定，提高裁判的一致性和可预测性，同时加强司法指导和案例指导，以促进司法公正和法治的统一实施。
三、对借名买房合同效力认定的看法和建议
（一）避免“公共利益”概念的滥用
作为评价立法目标达成与法治结构建立的基本要素，“社会公共利益”与“公序良俗”在中国学术界通常被视为同一概念。公共利益关注的是社会的整体福祉，涉及维护社会秩序、经济秩序以及优良的社会风俗等方面。在公法领域，公共利益是保障个人利益实现所需遵循的根本原则；而在私法领域，它则代表着公共秩序和优良风俗，是民事主体应当普遍尊重的道德法则。
一些人民法院在基于公共利益对合同效力做出判定时，其裁判文书的说理部分往往缺乏对公共利益具体衡量标准和界定要素的深入分析，这些文书倾向于采用简单化和公式化的说理方式，而没有提供充分的论证和详细的分析，这种做法可能导致对公共利益概念的滥用，忽视了公共利益界定的复杂性和重要性。
公共利益本应是指那些对社会大众福祉和整体利益至关重要的因素，但在实际应用中，若没有严格的法律界定和审慎的考量，很容易导致这一概念被不适当地扩大化，当公共利益的概念变得模糊和宽泛时，它可能导致司法裁判的任意性，破坏法律的稳定性和可预测性。
（二）对于借名购买经济适用房合同，应认定为无效
《深圳市保障性住房条例》第3条对保障性住房做出了定义，可见经济适用房和限价房政策是为了解决低收入家庭的住房问题而产生的，这些项目对购房者的收入和财产状况有严格限制，例如经济适用房项目要求购房者家庭人均收入在一定标准以下，且名下无其他房产；限价房项目对购房者的收入、家庭人口和现有住房条件有明确要求，然而，借名购买经济适用房的行为却让没有资格的人占据了这些资源，导致真正有需求的人无法购买到经济适用房。
这种行为不仅违反了经济适用房的政策初衷，也损害了真正有需求的人的权益，经济适用房的分配应当基于公平、公正的原则，确保住房资源真正惠及到需要帮助的人群，而借名购买经济适用房的行为却破坏了这种公平性，让没有资格的人占据了本应属于真正有需求的人的资源。此外，当真正有需求的人无法购买到经济适用房，而看到没有资格的人却通过借名购买的方式占据了这些资源，无疑会引发社会的不满和不公感，这种情绪的积累可能会对社会稳定和和谐产生负面影响。
因此，合同涉及借名购买经济适用房的情况，应当视为无效。只有通过合法途径购房，才能保障购房者的合法权益，维护社会公平正义，保障经济适用房政策的有效实施，以及维护房地产市场的健康稳定发展。
（三）借名买房风险与防范措施
借名买房法律风险较大，建议非特殊情况不要借名买房。第一，在现实的法律纠纷中，出名人可能突然改变主意，不配合将房屋过户给借名人，或者出名人擅自将房屋出售、抵押给第三方，导致借名人既失去了房屋，也损失了购房款项，这种情况往往发生在房地产市场波动较大的时期，尤其是当房价急剧上升时，出名人可能会受到利益的驱使而选择反悔，如果借名人无法提供充分的证据证明购房款项是由自己支付的，那么可能会面临既无法获得房屋产权，也无法收回已支付购房款的困境；第二，出名人由于涉及其他法律诉讼而面临司法机关的强制执行，这可能导致其名下的房屋（实际上是借名人购买并使用的）面临被查封或拍卖，在房屋尚未从出名人名下转移至借名人名下之前，这种强制执行行为可能会发生，从而严重影响借名人对房屋享有的使用权；第三，如果合同违反了法律法规的强制性规定，或者存在恶意串通、逃避债务等非法目的，法院可能会判定合同无效，这意味着借名人可能无法主张对房屋的所有权，投入的房款和装修费用也可能难以收回；第四，如果出名人去世或者离婚，房屋可能会被视为出名人的遗产或者共同财产，借名人可能需要与出名人的继承人或者配偶争夺房屋权益；第五，在办理房屋产权转移手续时，实际购房人还需承担额外的国家税费。
在特殊情况下，如果确实需要借名买房，为了避免这些风险，在进行借名买房时应当注意以下几点：
01
签订明确的协议：双方应当签订一份内容详细明确具体的借名买房协议，明确双方的权利义务、房屋的归属、付款方式、违约责任等内容，协议应当真实、合法、有效，并符合法律法规的规定。
02
保存付款发票等相关证据：借名人应当妥善保存付款发票、银行转账记录等相关证据，以证明自己对房屋的实际支付，在发生纠纷的情况下，这些证据将有助于证实借名人对房屋所拥有的合法权益。
03
办理抵押登记：为了增强借名人的权益保障并防止出名人未经同意处理房产，双方可以共同前往房地产交易中心，由出名人将相关房地产设定为个人抵押，抵押权归借名人所有，这样可以有效限制出名人单方面处置房产的能力。
04
在房地产开发商完成房屋交付之后，应尽可能实现对房屋的实际占有和使用，一旦条件允许，应迅速完成房屋所有权的变更过户流程。
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肖树伟，北京市京都律师事务所高级合伙人、党委书记、金融二部主管合伙人。中国法学会会员，中国贸促会/中国国际商会调解中心商事调解员，中国银行业协会第四届法律专家库成员、海南国际仲裁院仲裁员，最高人民检察院民事行政咨询专家，中国政法大学法学院兼职教授，中央民族大学法学院客座教授，中华全国律师协会法律顾问专业委员会副主任。肖树伟律师主要法律服务领域为公司并购及投融资、金融、民商事争议解决、涉外法律业务。肖树伟律师从业34年，为多家银行、信托公司、证券公司及基金公司提供了专业服务，办理了大量上述业务领域的业务，积累了丰富的经验。
胡琬婧，北京市京都律师事务所实习生。
