筑底不是见底--说说中国房地产市场

文摘 2024-10-17 23:00 北京

最近北京上海深圳的房地产市场有点儿热，好多微信群、自媒体都说又出现了售楼处排队的盛况，还传闻有什么大V带着粉丝“扫货”的。

当然除了北上深，其他地方的楼市就没啥热度了。哪怕又是降房贷利息又是降首付的。

而今天上午10时，国务院新闻办公室举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

发布会重点内容总结如下：

住建部部长倪虹表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。

将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。

在控新增方面，指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市暂停供应商品住宅用地。

在盘存量方面，专项债用于土地储备，将优先考虑回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地。

经过三年不断调整，房地产市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果。

研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，央行提供必要再贷款支持。

不知道大家看了是什么感受，但是在股市有过经验的有股民都知道，筑底不是见底，筑底是一个很长的过程，会有反复。

棚改货币化与涨价去库存

要说货币化棚改，这一概念在我国的住房政策与房地产市场发展历程中占据着独特的位置。若要追溯其最早出现的时间，据现有的资料查询，大约在零几年的时候就已初现端倪。然而，真正大规模地闯入公众视野，并且引发广泛关注、争议，甚至在一段时间内成为经济领域中一个热度极高的话题，是从2015年开始的。

2015年之后的那段时期，房地产市场发生了一系列翻天覆地的变化，而货币化棚改与“涨价去库存”这一概念紧紧捆绑在一起，成为当时房地产市场运作逻辑中的核心要素。从市场表象来看，这一时期的房地产市场像是被一只无形的大手推动着，房价一路攀升。然而，实际效果真的达到预期了吗？答案是复杂且充满争议的。

从库存的角度而言，“涨价去库存”这一策略的初衷是美好的，希望通过房价的上涨来消化房地产市场中大量积压的库存。可是，当我们深入剖析时就会发现，所谓的库存未必真的被有效去除。

以每年的房屋销售数据为参照，按照往年大约一年10来亿平方的销售数据来看，那一百万套棚改居民所带来的新房需求，在整个庞大的市场销量中所占比例可能不足10%。这个比例反映出一个事实：单纯依靠货币化棚改和涨价来推动去库存，其力量可能是杯水车薪的。

人口结构与地产走势

再从人口结构的角度来审视当前的房地产市场状况。当下，我国出生人口减去死亡人口已经呈现负数，这一现象表明长期的人口下降已经成为一个不可忽视的事实。

如果出生人口继续进一步下滑，那么从长远的眼光来看，即使考虑到房屋的折旧问题（每年有一部分危房退出市场），也会终有一天出现每年空出来的房子数量比新增的住房需求还要多的局面（想想日本吧）。这就是一个巨大的阴影，笼罩在房地产市场的未来之上。

就业与消费

与此同时，就业市场和消费环境的萎靡不振也成为制约房地产市场进一步发展的重要因素。就业市场的不景气意味着居民收入的不稳定，消费环境的低迷则反映出居民对于未来预期的不乐观。在这样的大背景下，房地产市场想要重现前几年那样的火热景象，几乎是一件不可能的事情。

因此，曾经的“涨价去库存”已经不再适用于当前的市场环境，现在更贴切的说法或许应该是“止跌企稳去库存”，当然，这还仅仅是一种当下比较理想的情况，甚至都不一定能做到。

利益与纠葛

回顾过去“涨价去库存”背后的逻辑，就会发现其中隐藏着诸多复杂的利益关系和操作手段。

为什么要选择“涨价”这种方式来推动去库存呢？其实是有其内在原因的。对于棚改区的居民来说，他们原本居住的房子在棚改过程中是要被拆除的，这就意味着他们的一笔资产面临着损失。在这种情况下，只有通过提高房价，才能说服棚改区居民从自己的腰包中再掏出一部分钱来，以弥补这一资产损失并且购买新的住房。

而对于那些接盘棚改区房屋的买房者来说，房价上涨意味着他们需要从银行贷款更多的金额来支付房款。这样一来，整个逻辑链条环环相扣，通过房价的上涨，既能让棚改居民接受新的住房安排，又能让接盘者参与到房地产市场的资金流动中来。

然而，这一过程中却产生了意想不到的副作用。

原本，整个房地产市场的杠杆是有机会完全转移到居民身上的，风险也相应地由居民来承担。但房价上涨所带来的土地价格上涨，却如同一块巨石投入平静的湖面，激起了层层涟漪，激起了地方政府。地方政府受到了极大的刺激，无论是出于政绩的考量，还是存在个别官员假公济私的不良动机，地方官员们纷纷热衷于以预期的土地收入做抵押，不断地增加贷款，抬高杠杆。

于是，各地的城投公司如雨后春笋般蓬勃发展起来，一时间可谓是风生水起、春光无限。

如今，地方政府面临着沉重的债务压力，这在很大程度上是这种机制运行过程中的一种必然结果，但其中也不乏部分官员贪婪的因素在作祟。如果将其归结为人性的必然也并非毫无道理。

然而，现在地方政府却希望中央能够接盘这些债务，这可以说是将某些群体的不负责任展现得淋漓尽致。

我们不妨来思考一下，那些当初大干快上的工程项目，是否真的能够推向市场并且实现其应有的价值呢？这些项目到底值多少钱？上项目前他们真的没有做过可研报告吗？当初借的钱又流向了哪里呢？

在今天的发布会上提到的“资金大平衡，做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险”，这其实是一种明确的信号，是在告诫某些群体，将杠杆转移到居民身上要适可而止，不要过于贪婪，不要再盲目地卷入这种高风险的债务游戏之中。

可是，那些在之前上杠杆买房的人又该何去何从呢？在这场房地产市场的波动中，他们似乎成为了被牺牲的群体。从某种意义上说，他们只能是愿赌服输，或者像历史上某些时期一样，承受着“再苦一苦老百姓”的无奈。

当前，各部门纷纷出台各种政策措施，试图稳定房地产市场，就像在大海中航行的船只遇到风暴时不断调整航向一样。可是，从市场的反应来看，尤其是A股市场的表现，似乎并不满意这些政策措施。

各种部门出来吹风放箭，看似忙碌地进行着政策调整，但最终的效果却连差强人意都达不到。

这表明，在面对当前复杂的经济形势时，相关部门似乎也有些不知所措，官僚体系中的保守僵化和路径依赖依然占据着上风。在顺风顺水的时候，各种成绩都被归结为自身的英明决策，而到了面临困境、需要打逆风局的时候，才发现自身缺乏应对危机的有效策略，真可谓是“腹中原来草莽”。

在这种情况下，当前的一些政策举措更像是饮鸩止渴，或者是一种“我死后哪管洪水滔天”的无奈之举。

可能的政策

房地产市场与地方债务、人口结构、就业和消费等诸多因素相互交织，形成了一个复杂而庞大的经济体系。货币化棚改作为其中的一个重要环节，它所引发的一系列连锁反应远远超出了最初的预期。要想真正解决当前房地产市场面临的问题，需要从多个层面进行深入思考和全面改革。

首先，在人口结构方面，需要积极应对人口下降的趋势。

政府可以出台一系列鼓励生育的政策，从生育补贴、教育资源配套、税收优惠等多个方面入手，提高居民的生育意愿。例如，对于生育家庭给予高额的生育补贴，以减轻养育孩子的经济压力；加大教育资源的投入，确保每个孩子都能享受到优质的教育资源；在税收方面，对于生育家庭给予一定程度的减免，让家庭有更多的资金用于孩子的养育和教育。只有人口结构得到改善，住房需求才有长期稳定增长的动力。

其次，就业市场和消费环境的改善也是关键所在。

在就业方面，政府应加大对新兴产业的扶持力度，鼓励创新创业，提供更多的就业岗位。比如，对于新兴的科技企业给予税收优惠、财政补贴等支持，促进其发展壮大，从而吸纳更多的劳动力。同时，加强职业技能培训，提高劳动者的就业竞争力。在消费环境方面，完善社会保障体系，提高居民的消费信心。当居民不再为养老、医疗等问题担忧时，消费能力自然会得到提升。

对于房地产市场本身而言，要摆脱过去那种过度依赖涨价去库存和货币化棚改的模式。一方面，要加大保障性住房的建设力度，满足低收入群体的住房需求。另一方面，合理规划土地供应，根据市场需求调整房地产开发规模，避免过度开发导致库存积压。同时，加强对房地产市场的监管，防止房价的不合理波动，打击投机炒房行为。

在地方债务方面，地方政府需要进行深刻的反思和改革。建立健全债务管理制度，严格控制债务规模，提高债务资金的使用效率。对于已经存在的债务，要制定合理的偿还计划，不能总是寄希望于中央政府的救助。要加强对城投公司等地方融资平台的监管，规范其融资行为，防止债务风险进一步扩大。

当前我国房地产市场面临着诸多问题与挑战，这些问题、挑战并非孤立存在，而是相互关联、相互影响的。只有从人口、就业、消费、房地产市场自身以及地方债务等多个方面进行全面、系统的改革和调整，才有可能实现房地产市场的健康稳定发展，进而推动整个经济社会的可持续发展。这是一个漫长而艰巨的任务，需要政府、企业和社会各界的共同努力。

但我觉得很难。

最后说一句，一线城市以外的地产楼市，基本上很难再有上涨的机会和空间了。

感谢阅读，感谢关注。

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