Q:
请问，最近看了东南四环两个小区的房子，一个是官悦欣园两居（2014年的回迁房），一个是世纪东方城南区两居（2004、2006年商品房），都是总价500万左右或不超过550万。官悦欣园是二类经适房，已经有房本可以上市买卖，满五唯一无个税，另加3%的土地税，免费送个地下车位；世纪东方城南区是商品房，房龄比官悦欣园早10年，但房子维护还行，小区环境也不错，满五唯一。
官悦欣园的学校是陈经纶中学崇实分校，世纪东方城是陈经纶中学崇实分校紫南校区，想请教一下，这两个小区哪个更值得购买，或都不值得购买？需求是居住兼日后好出手不赔本，也考虑孩子将来上学问题，这两个学校如何？本人在东直门上班，通勤一个小时左右，如果这两个小区性价比不高，能否推荐一下值得购买的小区？
A：
1、都值得购买，只看自己的主要需求。哪个更值得购买？这得看标准是什么，或者说是更注重哪方面？
注重自住那肯定是官悦欣园的，王四营的回迁房，从房产性质上就是自住为主的，经济实惠是最大的优势。这就相当于人的出身，比如学历吧，一般都是不太高的用起来才性价比更高。注重保值的话一般都是首选商品房，因为目标客群不太一样，改善性质更多的才更有可能抬高价格或保住价格。
2、自住角度看自己的喜好，这没标准。是否好出手看到时候的报价，只要是没硬伤+挂牌价适中就都不难。是否赔本看大盘走势，这里的地段到目前为止基本就是跟北京楼市大盘持平。我认为大盘不会弱，不至于赔本。
崇实的学校我不太熟，在朝阳区中等吧，不算头部校。两所学校怎么排序我就更不懂了，不敢多说。
3、这里的房子也没有学区溢价，不算学区房，居住的性价比都正常，也谈不上高低，正常水平。如果非得追求这点的话，那保值角度可就大多数偏弱了，因为性价比是居住角度的标准，属于消费，而保值角度属于投资，二者很难兼顾。
4、总之看自己的主要目的或需求吧，注重保值的话首选紫南商品房，这里我算比较熟，开发商是当地的，理念和品质都不错，20年前我还想过去上班呢。注重自住那就买回迁房，居住的性价比更高。
仅供参考。
Q:
请问，夫妻想买首套房，都有北京社保，河北公积金交了约18万，手中现金120万，家庭月入1.2万，不知道能贷款多少？想买套升值快租金高的投资性房产，不求自住，买到手直接出租，10年后看需求再置换。
A：
1、北京社保，就是有北京购房资格是吧？河北公积金在北京能贷多少，这我不清楚额度，没办过异地公积金贷款。问中介吧，他们熟悉业务。
假定是按照北京的贷款规则，月入1.2万能有一半收入当月供，组合贷的话能贷150万左右。但这毕竟是异地公积金，我不敢瞎说。
2、买套升值快租金高的投资性房产，以这个预算不太可能，除非是捡漏儿。因为200多万在北京基本就是上车房，基本只能买在郊区，首先租金就高不了，大多数都低于市区，毕竟谁大老远的到郊区租房，图的就是经济实惠。
另外升值快也够呛，房产的价值有地段儿决定，而好地段儿的价格都偏高，这预算不好买到。我理解你们的意思，是想买在现在的洼地然后等着快速升值。但这就有赌的成分了，谁也不敢保证，价格洼地不是价值洼地。
3、总之您这要求我都帮不上忙，异地公积金的规则我不懂，您要求的这种房我也不敢推荐。
仅供参考。
Q:
请问，昌平户口，26年孩子上小学，目前考虑各方面都兼顾的房子，看上了海淀的永泰西里，离地铁近，离20中附属也近，就是不知道派位概率有多大。目前纠结就是有个户型，在小区里不多，也不常出，24年一整年只卖了一套，440万出的。
目前此户型在卖的有3套，看上的一个同户型最低卖470万，两套各方面条件都差不多，多出的这30万对我们来说还是挺费劲的。想问一下您这个价格值得入手吗？中介说是最近房价有抬头的趋势，怕是25年房价起来了。
A：
1、各方面都兼顾，都哪些方面啊？常规来讲是预算高的相对容易兼顾，不太高的多数都得适当取舍。
2、永泰西里对口永泰小学，到目前为止派位20中实验的概率是50%左右。不过2026年是入学人数的拐点了，按照就近入学的原则，有可能增加入学的概率。但这没人敢保证，只能看到时候的政策。
3、我判断不了，实在猜不出来具体户型。这还是问当地中介吧，只有他们熟悉业务。
4、最近房价也没怎么抬头儿呢，一般都是年初才有小阳春。海淀学区房一般也是这种情况，多数年份都是过了年到信息采集才有可能上涨。
5、其他的问当地中介吧，我实在说不出什么。
Q:
请教几个问题：一是孩子在东四工作，有东城户口，女孩未婚，您能推荐几套房吗？首付200，贷款一万，保值好方便将来置换。二是买房到别的区，东城户口必须落在房子里吗？如果将来置换东城的房子，户口还能回到东城吗？
A：
1、首付200月供1万，那最多能买400来万的房子。保值好怎么说呢？如果是图个稳妥就朝阳的老房，只要没硬伤，价格走势肯定是跟随大盘，占不到便宜也不吃亏。但流动性弱，适合长期持有的。
几年后就要置换的就买房龄新的商品房，流动性强，但也未必投资性有多强，毕竟这预算不是太高。具体房源我推荐不了，以朝阳东四环东五环外的为主吧。
2、是否迁户口这得看单位的要求，一般都是能拖就拖，非得让迁走那就迁呗。
3、户口是可以随房子迁移的，买在哪里就迁到哪里。现在可以买到朝阳丰台，将来买了东城的房子再迁回去，这个不用担心。
仅供参考。
Q:
请问，家庭名下两套房，海淀的两居室已出售，目前一家在丰台住三居室，想出手买一套青龙湖的联排别墅。目前犹豫中，不知道值不值得购买？
A：
1、青龙湖的别墅是否值得，那就看自己注重哪方面了。注重自住体验的改善那就很值得，注重投资之类的就不是太值得。
2、简单说吧，至少到目前为止，北京的别墅都是自住为主的，典型的改善类房产。或者说是以消费为主的，投资角度绝大多数都普通，除了几个在产业区周边的价格走势能跟上大盘，其他的都比较明显的落后了。
3、青龙湖挺好的环境，真要是喜欢就买，这完全是个人喜好的问题，其他方面别期望值太高就行。
仅供参考。
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