前言：
在复杂多变的市场环境下，传统开发模式已难以为继。房企要想在竞争激烈的市场中逆势突围，就必须要转变思维，既要争取短期销售，也需要关注项目的长期价值。房企需要以运营为核心，关注片区发展的综合效益，具备客户思维，赋能城市与人的发展，实现高质量发展。
当前市场仍处于深度调整中，从宏观环境来看，9月14日国家统计局公布房地产数据，1-8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。投资也还在持续下滑，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%；住宅投资52627亿元，下降10.5%，宏观市场环境仍在持续承压。
从微观层面来看，纵观2023年以来28个典型城市月度平均去化率变动来看，基本呈现出波动下行态势，目前项目平均去化率不足3成。
房地产行业在中国经济中扮演着重要角色，其对GDP的贡献率以及对上下游产业链的拉动效应显著。因此，在房地产行业面临深度调整期当下，政府在政策上持续发力，旨在构建房地产发展新模式，促进地产及经济高质量发展。
2024年9月24日，国新会释放降准降息信号，在调整首付和降低房贷利率方面再度打开空间。9月26日，政治局会议首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”，同时调整住房限购，降低存量房贷利率，完善土地、财税、金融等政策。中央政策释放积极信号，对接下来房地产行业调整方向具有很强的指导意义，后续一系列促进房地产市场“止跌回稳”、优化存量和提高质量的地方新规将加快出台。
▲数据来源：政府公开资料整理
中央政策不断发力，旨在促进地产实现高质量转型，而在地产转型阵痛期的当下，楼市也在调整中承压前行。在当前，有一个项目突破重围，实现逆势热销，它就是成都星河WORLD项目。
成都星河WORLD项目，2024年7月和8月销量分别为73套和99套，均位列当月大成都热销项目TOP10，成为全国市场淡季热销下的典型案例。
项目已先后推出4期住宅产品，去化超3000套房源，单盘累计销售金额约80亿元，是温江近五年来单盘销售金额最高的项目之一；近两年更是频频问鼎城西楼市销冠，多次进入全成都销售总面积排行榜前十。出众的销绩为项目入选“2024房地产优秀品牌项目”奠定了基础。
成都星河WORLD作为星河落地成都的首个项目，品牌认知度相对不高，同时周边市场竞争激烈，备案价高出周边价格1000-2000元/㎡。在品牌及价格不占优势叠加面临整体大市场环境调整的内外双重困境下，项目实现淡季逆势热销的底层逻辑是什么？经过探究及分析，成都星河WORLD的热销并非偶然，而是其在多方面优势的集中体现。
▲成都星河WORLD总体规划示意图，仅供参考
首先，星河强大造城能力不容忽视，产城运作顶层逻辑为基石。成都星河WORLD项目占地约620亩，延续了星河WORLD系列的全能生活大城定位，以创新运营模式，实现居住、产业、商业、生态、教育、交通的协同发展。在这里，以“人”的生活轨迹为依据，兑现配套落地，形成一个24小时产城融合生活圈。
其次，星河及时优化产品，提升市场竞争力。因整盘体量较大，星河会根据客户和市场反馈，及时优化产品。譬如提升居住得房率，当期组团主力户型为建面约121-167㎡，而实际得房率可达到100-103%，提升了产品竞争力。
最后，紧贴市场的营销力以及社群运营能力也不容忽视。产城融合的运营策略、强大的配套兑现力、精心打造的产品品质、多元化的营销力以及高效的社区运营能力。这些核心优势共同构成了项目热销的坚实基础，并且深刻体现了优质民企星河品牌的优质基因——秉持长期主义战略，深耕片区及客户运营，稳健前行。
在此顶层战略指引下，星河根据自身步奏稳步前行，实现企业持续、健康的发展。不止成都星河WORLD，星河旗下多个项目展现出较强的市场韧性，如广州南沙星河东悦湾、河源星河丹堤、普宁星河明珠湾等等，均在当地市场名列前茅，以不俗业绩彰显市场和客户的认可。在众多优秀项目支撑下，2024年1-8月，星河地产跻身全国百强房企操盘榜TOP40，排名与去年同期相比上升12个名次。
星河的长线战略思维
链接全生态圈资源，精研业主需求
星河长期主义战略思维的核心在于关注长远价值目标，抛弃速成思维，并通过系统化的战略规划和持续的努力实现企业的长远发展。
不仅如此，星河一直以来，以独特的全生态圈区隔于其他单一开发企业。其自循环生态圈将房地产开发、产城融合、商业运营、物业管理等融为一体，充分链接各板块资源，以综合运营力巩固发展基本盘，构建起企业高质量发展的“护城河” 。
因此，在面临动荡的市场环境下仍能稳健前行。经国内权威评级机构联合资信、中证鹏元审慎评定，连续四年获评AAA主体信用最高等级，星河财务稳健。行业不断出清下，四年来，星河一步一个脚印实现37个名次跨越，跻身全国百强房企操盘榜前40名。
日前，由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院和克而瑞集团共同主持开展的中国房地产企业品牌价值测评成果发布，星河跻身2024年房地产企业品牌价值第38位，品牌价值125亿元。
房地产业进入高质量发展阶段，已经从规模红利、杠杆红利转移到运营红利。房企也需从单纯开发向综合运营转型，由粗放向精细化转型，在推动城市与区域发展的同时不断迭代升级自身综合运营实力,与时代同发展。
以城市片区运营思维开发项目
随着房地产市场的结构性变化，传统依赖单一销售和高周转的住宅销售模式面临愈加严峻的挑战。在此背景下，众多房企迫切寻求新的利润增长点和可持续发展路径，引入城市片区运营思维，使得项目开发更具价值。该模式不仅综合考虑区域内的商业、配套设施与环境等多个因素，显著增强区域的经济活力与吸引力，同时也助力房企从一次性销售收入向持续运营收入转型，降低对市场波动的依赖，实现收益的稳定增长。
以“让每一寸土地更具价值”为核心理念，星河在项目开发中始终坚持片区运营的思维，实现居住、商务、办公、购物、文化娱乐与社交等多元功能的深度融合。
在这一模式下，作为“城市运营引领者”的星河成功打造了星河COCO Park、星河WORLD、星河丹堤等一系列具有代表性的商业旗舰、产城综合体，豪宅精品项目，并通过片区运营思维，实现了多元功能的深度融合。
以区域深耕赋能城市发展
“深耕”不仅是星河人基因中深植的底层语言，更是星河持续经营之路的基石。星河地产在发展模式上以区域深耕为核心，凭借精准的布局与持续的投入，助力城市发展并提升区域价值。在长三角、粤港澳大湾区等核心城市及城市群中，星河在常州、南京、苏州、深圳、广州等多个万亿GDP城市群中深入耕作，成功打造出一系列卓越的明星产品，推动城市焕新。
▲广州南沙星河COCO Park实景图
▲常州武进湖塘星河COCO City实景图
星河地产的区域深耕策略不仅体现在精品项目的打造上，更在于其对城市发展脉络的深刻洞察和对客户需求的精准把握。
例如，在常州，星河地产不仅开发了大型住宅项目，还投资兴建了学校、幼儿园、商业综合体等，将曾经的荒芜之地转变为活力城区的名片。在南京、苏州、江阴，星河均通过打造星河WORLD产融新城等项目，推动了城市的产业升级和经济发展。
此外，星河地产在南沙的深耕也是其区域发展模式的典型代表。通过17年的持续投入，星河地产在南沙打造了多个高品质项目，与区域发展同频共振，共生共荣。
长期来看，行业发展需回归“产品本质”和以“客户为中心”，逐步向精细化的内生型模式过渡。产品力、交付力、服务力方面的不断精进已成为共识，也是房企践行长期主义的立足之本。
产品力加持，按时高质交付的战略指引
如今，高品质的产品打造能力和交付力成为检验房企竞争力的核心能力与指标，搭建全周期交付服务体系也成为行业趋势。近年来，中海地产、龙湖集团、保利发展、华润置地等众多房企都搭建了各自的交付体系。交付前聚焦高品质产品打造、高标准品控以及前置客户服务保障顺利交付，定期同步施工进度及组织工地开放日等赢得客户信任。交付中在行业承压环境下，提前交房是值得称道的交付业绩，收房流程专业化，打造暖心的归家体验也必不可少。交付后延伸服务链，持续关注业主的社交、心理等多维度全场景生活，不断提升服务的广度与深度。
“做一个成一个，一个比一个好”是星河1988年涉足地产领域至今多年以来所坚守的项目打造法则。在多年项目开发的积累中，星河创造性提出“星开发”设计体系、“星智造”建造体系以及“星交付”体系，从项目的高标准选址、精工设计，到后续完善的交付体系等全流程加强管控。
在建造过程中，星河尤为注重细节，采用了46项设计标准、12项室内装修标准、上百个精工细节以及73个交付工艺标准，确保项目品质。
▲项目交付实景图
在交付流程中，形成了一套完备的验收交付流程，包括保修前置、第三方评估、细分验收节点等。到交付后的同步增加住区附加值，搭建星邻里服务中心，星河从细微处着手，为业主提供至城服务等。
2024年1-9月，星河累计交付超过1.7万套房源，其普宁星河明珠湾、河源星河丹堤、珠海湖山春晓、南沙星河畔月湾等众多项目实现提前交付。9月23日，刚刚交付完成的金裕星河丹堤三期实现100%的到访交付率，零缺陷收楼率达100%， 约98%的快修整改率。
星河以高质量、高交付率、高满意度赢得业主的广泛认可。星河对匠心的坚守，为高品质产品打造和高标准交付提供坚实的基础，提升企业公信力的同时为行业注入更多信心。
▲金裕星河丹堤交付实景图
▲深圳星河天地公馆交付实景图
精研业主需求，深耕社区运营的服务战略
面临市场需求与行业发展的变化，房企产品品质的提升已不再局限于产品本身，而是进一步拓展至对业主生活体验的全面优化，实现从“好房子”到“好服务”的全面升级。如绿城5G心服务，华润置地Lifeasy润生活体系等，典型房企均通过平台搭建及资源整合，从业主实际需求出发，不断升级社区配套设施、精耕社群运营，精研社区服务。
依托自身丰富生态圈优势，星河聚合集团内外资源力量，以大配套赋能社区。如引入星河COCO Park、COCO City等旗舰商业，携手名校、知名教育品牌等，打造星河教育+社区，升级改造网红桥及公园等等娱乐设施，星河持续强化配套兑现力，给业主提供高品质居住空间，不断延伸业主生活内涵。
此外，早在2021年，星河就创新在全国各个星河社区挂牌启动 “星邻里”服务中心，不断丰富包括老年活动中心、图书馆、社区食堂、精品超市、艺术画廊等全龄配套，以满足居民的多元化需求。
▲活动实拍图
在社群运营层面，依托星邻里平台开展全周期线上线下服务和丰富多彩的活动。 “星友汇”通过与周边优质商家建立“联盟商家体系”和“会员权益体系”，为业主提供独特的福利与优惠。 “星河会”作为星河业主的会员组织，致力于通过工地提报、家书、交付预约、社群活动等多元化服务，增强社区的凝聚力，促进业主之间的交流与社区的自我管理。
客户对于项目价值的认可除市场价值外，也向产品力和服务力延伸，该类项目才具备长期保持其价值和吸引力的能力，星河深谙此道。2024年克而瑞通过产品品质与质量、物业管理与服务和市场表现与公共资源力等多维度的评估，对过去已入住运营的项目进行测评，挖掘并表彰那些在长时间尺度上表现稳健的项目。
星河地产以其精工品质，优秀服务力为基底，多项目入榜，打造经得起时间考验的行业标杆。也验证了一个项目的成功不仅取决于其短期的吸引力，更在于其长期的价值和可持续性。
▲来源：克而瑞深圳区域
星河全能暖心社区，与业主共建共荣
城市发展是一项系统工程，涉及经济发展、社会民生、资源环境、文化传承等诸多方面，但城市发展的根本目的只有一个，就是为人服务、满足人的需要、促进人的发展。
家不只是个承载居住的物理空间，更是承载情感的居所。星河暖心社区理念的核心是以客户为中心，以1+1+3全维度服务体系，1个全能配套，1个社区星邻里空间，及3个至诚服务板块（物业暖心服务、星友汇、星河会），提升社区居住的情感温度。
▲星河“1+1+3”全维度服务体系图
星河依托自身强大的资源整合优势和城市运营经验，整合15分钟生活圈，链接业主与社区，亲子互动、长者颐养、健康生活、生态宜居等多功能空间的搭建。星河持续推出各类创新活动与服务项目，通过爱好交流、研学游玩、兴趣社团、知识课堂等活动的开展，广泛链接生活、艺术、文化与商业的生态，与业主共建共荣，不断丰富和优化社区生活方式内涵，提升人的幸福感。
▲活动实拍图
客户服务与社区运营是星河一直坚持在投入时间、精力与成本，持续去深耕、去运营的领域，并在该领域内步履坚定、常做常新，在动荡的市场行情下实属难得。此举也是其品牌保持持久活力的另一深层次原因。
此外，当前房企投资开发普遍大幅放缓，去库存为主旋律。当下，还能不断有新项目面市的企业，其背后便是稳健的实力、良好的土储和高质量的运营能力做支撑。
星河全新开发的建面约58万㎡高定全配大城——星河盛世禧悦，落址广州黄埔科学城。项目不仅配建两所幼儿园，还将打造片区唯一一所54班公立九年一贯制学校，带来一座约3万㎡的大型商业，以及规划约3000㎡的商业街，星河盛世禧悦助推片区教育与商业能级提升，为片区发展赋能。
▲广州星河盛世禧悦效果示意图，仅供参考
承袭星河精品品质，星河盛世禧悦内部打造也充满匠心。约9.6米挑高的“鲸鱼尾”大门，与上海宝格丽酒店同款的迎宾水景，四季八主题双园林、酒店式下沉庭院等均为提升人居品质而来。户型为新规迭代后的高附加值产品，注重空间的实用性和舒适性，如多开间朝南、270°主卧环幕飘窗，以及近100%的实用率。凭借其创新的产品设计和卓越的品质，成为区域内备受瞩目的项目。
市场深耕是房企应对激烈竞争的重要策略，运营能力的强化是房企实现长期稳定发展的核心。而客户思维是以客户为核心，提升产品力、交付力、配套兑现力、服务力等综合能力，给予客户信心与幸福感，持续提升品牌价值的基础。
深耕、运营与客户思维是企业适应市场变化、实现转型升级的必然选择，而星河则以略微超前步伐为行业打造了值得学习的样板。
