总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望（上篇）

三季度靠后发力，四季度加大落实

7月21日，十三届三中全会《决定》为房地产中长期发展定下基调。加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

7月30日，政治局会议部署存量住房收储、新政策落实等工作。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

7月31日，国务院印发新型城镇化战略五年行动计划。要经过5年努力，使农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住人口城镇化率提升至接近70%。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。

8月23日，住建部宣布开展住房养老金试点。住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

9月24日，央行推出多项重磅涉房政策。主要包括降准0.5个百分点，下调7天逆回购利率0.2个百分点并引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，落地存量房贷降息预计平均降幅0.5个百分点，二套房最低首付比例降至15%，将保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，延长“金融16条”、经营性物业贷款支持两项房地产金融政策文件的期限。

9月26日，政治局会议定调“促进市场止跌回稳”。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

第一，LPR下调带动房贷利率下降。7月22日，央行公布LPR报价：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较前一期下调10个基点。这是作为房贷利率锚的5年期以上LPR利率年内第二次调整，今年已累计下调幅度已达35BP。

第二，明确存量房贷降息约0.5个百分点。9月24日，国新办举办新闻发布会，央行表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

2024年三季度，地方需求端调控继续放松，全国145个城市出台192次新政，政策出台频次与二季度基本持平，但较去年三季度下降2成。三季度，信贷方面政策调整最为一致且密集，多数城市将限贷套数核算范围由全市缩小为区，对于挂牌出售、出租的房屋予以套数核减，允许提取公积金付首付、放宽二套贷款限制等成为标配。

聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，广州、海口等7城放松限购，例如广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上面积的住宅不限购。第二，宁波、成都等38城放松限贷，比如成都等按区核心限贷套数，原有住房正在挂牌出售的，予以套数核减；第三，郑州、信阳等9城放松限价，比如不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业将能够自主定价销售；第四，重庆放松限售，重庆市中心城区购房取得《不动产权证书》后即可上市交易；第五，杭州、武汉等97城放松公积金贷款，杭州等允许提取家人公积金支付首付款；第六，贵阳、南宁等54城发布购房补贴，贵阳购房补贴已缴契税50%的消费券；第七，广州、厦门等4城放松落户，广州花都买房享“准户口”待遇，厦门购房即可落户。

第一，房贷利率中枢进一步下移。政治局会议要求“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”此前24日国新会，央行宣布引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，预计最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP，进而带动房贷利率中枢进一步下移。

第二，调降住房交易税费。政治局会议要求“要加大财政货币政策逆周期调节力度，抓紧完善土地、财税、金融等政策”。本轮减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费，促进住房消费，个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。

除了增量支持外，推动落实存量贷款降息、保障性住房再贷款、融资白名单等现有支持性政策也是重要的施政目标。比如存量贷款降息的操作细则还有待落实和明确，怎么降、降多少、后续支持跨行转按揭等，以期尽快减轻居民财务负担，并缓解提前还贷潮。

我们认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大。此外，一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，此举将进一步减轻住房交易税费负担。

二三线城市需求端政策主要从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力，比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限，放宽限贷套数认定规则，再比如加码购房补贴，加大房票安置奖补力度等。

预判四季度，我们认为，因去年低基数和短期中央至地方利好新政刺激，行业有望延续弱复苏，销售面积、金额降幅有望收窄；而在中央保交楼等政策号召下，竣工有望在四季度迎来一轮放量，而新开工或将延续低位，“一升一降”使得四季度开发投资额预期延续低位，不过考量到去年基数较低，预期开发投资额累计降幅有望持稳10%左右。

受新房市场下行的影响，2024年前三季度土地成交规模同比进一步下降20%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，均呈现量价齐跌的趋势，其中一线城市上半年土地成交量降幅超三成。市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比减少的影响，2024年前三季度热度继续下行，整体溢价率降至4.1%，较2023年同期下降了1.3个百分点。

分月度来看，受行业下行的影响，相当一部分城市土地供应量明显收缩，除1月因春节错峰因素成交规模同比上涨外，其余月份成交规模同比均降。进入下半年之后，随着各地全年供地任务压力的进一步增加，地方供地节奏有所加快，8月份土地供应规模首次突破1亿平方米，四季度成交规模也将明显增加。

分能级来看，各能级城市表现基本一致，均呈现量价齐跌的格局。一线城市土地成交量降幅最大，成交规模同比减少32%，成交金额下降39%；三四线城市其次，成交建面同比下降20%，成交金额下降31%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为19%和39%。价格方面，相比之下一线成交均价降幅最小，降至19625元/平方米；由于上半年二三线城市优质地块供应占比较低，成交均价同比去年同期均有一定的下降，尤其是二线城市，成交均价降至4707元/平方米，降幅达25%；三四线城市同比也有14%的跌幅，降至1657元/平方米。

2）各能级溢价率均在5%以下，同比均降。（略）

行业信心仍在低位，各城市供地也越发谨慎，大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看，2024年前三季度仅西安1个城市的成交建面超过1000万平方米，较2023年同期少2个。成交金额来看，也仅有北京1个城市超过千亿元，较2023年同期也少2个。

除北京外，杭州、上海和西安也均超过500亿元，成交金额分别位列第2-4位。紧跟其后的城市为成都，前三季度成交金额为430亿元。TOP5城市总成交金额达3847亿元，占全国土地总成交金额的占比高达29%，土地投资进一步向高能级城市集中。

分能级城市来看，除深圳外，一线城市中北上广均进入成交金额TOP20榜，分列第1、3和7位；二三线入榜城市中，长三角有7市入榜，较上半年多了1个。市场热度来看，长三角区域的土拍热度仍然相对较高，其中，上海、杭州、合肥等城市前三季度平均溢价率仍保持在7%以上，其中杭州平均溢价率达到了9.4%，在成交金额TOP20城市中排名第一。此外，成都、福州、厦门、长沙等城市溢价率也达到了5%以上，市场热度也处于相对高位。不过与上半年相比，成都、南京、宁波、长沙、武汉市场热度均有小幅下降。

三季度企业投资力度和意愿并未有显著回暖，在市场销售萎靡、现金流承压的双重因素影响下，百强企业投资规模仍下降近四成。即便是仍在拿地的央国企，其投资步伐也大幅放缓。此外，投资聚焦高能级城市的同时，企业对于地块的要求愈发严苛，核心城市优质地块尚能引起企业关注、甚至溢价拿地，对于位置相对一般的次核心、郊区等地块多数处在无人问津的境地。

房企投资规模自2020年以来持续走低，2022年断崖式下跌后，未有企稳迹象。

新增土储百强总量来看，拿地货值、金额、面积均较连续三年下滑。1-8月新增货值、总价和建面百强的总额分别为12078亿元、5533亿元和6172万平方米，同比分别下降40%、42%和28%，百强新增土储总量同比降幅仍在扩大。由此可见企业投资愈发谨慎，企业投资力度一降再降。

按季度来看，三季度拿地金额与二季度几乎持平，低于一季度水平。三季度拿地金额百强总量依旧不足2000亿元，同比2023年三季度下降49%，降幅比二季度收窄10个百分点。主要是受到去年三季度供地节奏放缓、优质地块减少导致去年基数较高影响。但整体而言，二三季度投资额并没有明显回暖，仍然处在低位修复的阶段。

• 拿地销售比低至0.15，企业投资意愿仍无起色（略）

• 资源集中头部企业，销售10强企业货值集中度过半（略）

• 央国企投资金额占61%，城投数量多但金额占比仅29%

按不同企业类型来看，截至8月末投资金额百强房企中有53家为城投平台公司，城投平台成为土地市场中不可忽视的重要力量，此外央国企和民企分别为31家和16家。

结合拿地金额的分布看，央国企虽然数量不多但金额占比达61%，土地市场中的核心优质、高价地块的主要竞得人都是国央企；城投平台公司虽然数量较多，但拿地以托底为主，拿地金额普遍较小，占比也仅有24%；民企则表现为数量和金额占比双低，投资紧缩。

• 仅七成房企前8月投资额同比下滑，央国企同样投资放缓

民企中除滨江、龙湖、大华、伟星等仍活跃在土地市场，其余民企基本以暂缓投资1-2年。而过去一年拿地较多的央国企虽仍是土地市场的主力军，但投资力度较去年有明显的下滑。一方面是部分央国企拿地销售比保持在低位，中海、招商拿地销售比维持在0.1左右；另一方面，华润、保利、中海、招商投资金额同比跌幅均超50%。

销售业绩不佳和回款减少带来的现金流紧张，直接影响企业拿地的意愿，央国企在放缓节奏，而多数民企已经退出土地市场。此外，政策密集出台后，市场仍处于筑底修复的阶段，导致企业在土地获取方面变得更加谨慎，减少了土地的购置。可以预见的是，短期行业仍将在底部调整，因此投资力度、投资意愿将继续保持低位。