Lifestyle 农庄 农场 开发大地 全幅地单层住宅 三房四房五房
目前新西兰住宅房地产市场最热门的话题之一是猜测储备银行何时开始降息以及降息幅度是多少。
有人认为，降低官方现金利率（OCR）以及随之而来的抵押贷款利率将迅速扭转市场形势。
买家将大批回归，价格将开始上涨，资本收益将大幅增加，一切都将好起来。
或者说只是他们一厢情愿的希望如此。不幸的是事情并没有那么简单。
房地产市场面临的挑战不仅仅是高利率。可能最大的问题就是目前大量未售出的房产。即滞留量是指市场上的房产总数与每月售出的房产数量之间的差额。
过去三年来，这一数字一直在大幅增长。下图说明了这一现象。
图表底部的蓝色区域是新西兰房地产协会每月记录的住宅销售数量。上方的橙色区域是上个月末 Realestate.co.nz 上可供出售的住宅物业总数（库存）。
三年前，截至 2021 年 5 月底，市场上有 14,883 套住宅物业。2021 年 6 月，住宅销售量为 7,629 套，剩余库存为 7,254 套。
截至今年 5 月底，市场总库存量增长了 119%，达到 32,598 套。
但今年 6 月份销量却出现逆转，仅为 4356 套，比三年前下降了 43%。
因此，今年 6 月未售出房产的数量同期激增了 289%，达到 28,242 套。
这意味着市场将经历一个艰难的冬季，进入春季，并面临大量未售出房产的压力。
不幸的是，问题比上述数字所显示的还要严重，因为他们只是我们所知道的卖家。
除此之外，还有大量潜在供应等待进入市场。这些人可能已经尝试出售自己的房产但没有成功，因此暂时将其从市场上撤下。还有一些人想出售，但暂时袖手旁观，或许是在等待市场回暖。那些人仍然会想要出售。
我们不知道待售房产的潜在供应量到底有多大，但有证据表明，这个数量确实可能非常大。
如果最终抵押贷款利率下调被誉为市场转折点，那么很可能会促使潜在供应转变为实际供应。
这可能会进一步推动市场向买家倾斜。
所有这些都已经够糟糕了，但还有其他一些因素也可能对住宅房地产市场造成压力。
据新西兰统计局称，5 月份新西兰出现人口净流失，长期离开新西兰的人数比入境新西兰的人数多出约 2000 人。
这些数据需要谨慎对待，因为它们可能会发生大幅修改，特别是在移民模式发生急剧变化之后。
然而，如果它们标志着移民形势的持续转变，并且在相当长的一段时间内，我们因移民而出现人口净流失，那么这可能会对房地产市场产生严重影响。
这很可能首先影响对租赁住房的需求，但随着投资者重新评估其头寸，这最终也会影响到对房地产的总体需求。
最后当然还有整体经济。人们经常谈论房地产市场，好像它独立于经济的其他部分运作，但当然两者是紧密相连的。现在经济依旧非常寒冷。虽然经济还没有到崩盘的地步，但整体健康状况也确实不太好。
总体而言，即使抵押贷款利率即将下调，房地产市场的前景依然不容乐观。
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