在新西兰，近二十多年来，
许多华人靠炒房赚得盆满钵满，
实现了财富自由！
但这条从前的康庄大道，
似乎开始走不通了……
一名惠灵顿房地产中介在购买一栋新建的联排别墅时亏损了约20万纽币，他表示，这样的情况在全国各地都在发生。
Lowe & Co Realty的Mike Robbers上周向客户透露，他和伴侣Socheata在2020年签署了一份合同，购买一套尚未建成的惠灵顿三居室投资房。当时，ASB银行为新建房屋提供1.9%的低息贷款，预计租金收入能够覆盖还款。“当时市场一片繁荣，我们的收入也相对稳定，我们预期到房子建成时，其价值会比我们当初支付的价格高出很多。”![]()
然而，当房子建成并准备交房时，几乎一切都发生了变化。“利率不仅翻倍，甚至四倍上涨；租金也大幅下滑了30%以上——这是前所未有的。此时，这套联排别墅已经不再是一个可行的投资项目，对于我们来说也变得完全无法负担。但与此同时，房价已经下跌得如此厉害，房子的现值甚至比我们需要支付的尾款还要少。”![]()
他表示，由于他们的收入也有所下降，他无法获得银行贷款来完成交房。“虽然这听起来像是某个人糟糕的财务困境，但实际上，许多人都面临着类似的情况，被前所未有的多方面变化困住。我们最终靠求助二级贷款机构借债来完成交房，之后进行了粉刷和装修，并在四周内以约20万纽币的亏损价格卖掉了房子。”他指出，“这种情况目前非常普遍，但很少有人提及或讨论其实际影响。如果5000名新西兰人也经历了类似的情况——这也许还是个保守的估计——那在过去的24个月里，这就是10亿纽币的资产蒸发。如果这些房子在亏损后再次出售，这些损失将无法挽回。”![]()
他认为，这些损失的影响将持续几十年，退休计划和投资计划都会受到影响。“我们可能永远不会知道真实的影响，但对于一个小国来说，10亿纽币或更多的损失是一个相当可观的数字。”Robbers表示，购房者在市场高峰期购买期房，后来难以完成交房的情况并不少见。“尤其是当这些房产直到现在才接近完工。在过去三四年里，自这些合同签署以来，市场环境发生了如此巨大的变化，特别是对投资者来说。”![]()
“当然，人们不愿意公开自己的损失，正如开发商也不愿透露他们的一些单位在完工后无法交房的情况。”他说，对于处在类似情况的人，银行通常不会给予任何灵活性，这也是可以理解的。![]()
“银行的规定非常严格，如果你购买的期房在交房前贬值过多，无法达到他们的最低资产要求，他们就不会为你提供贷款。”他说，一些像他一样的人使用了二级贷款机构，这需要支付更多的管理费用和更高的利息，但至少可以完成交房，履行合同，避免因为无法交房而面临法律后果。
房地产转售收益已降至2015年以来的最低水平，反映了整体住房市场的下滑。
根据此前CoreLogic NZ的“损失与收益”报告，第二季度以高于原始购买价格转售房产的比例，即获得毛利或“收益”的房产比例，从今年第一季度的94%下降至93%。CoreLogic表示，这是自2015年第四季度以来最低的季度数据，远低于2021年同期99%的峰值。![]()
此外，转售收益的金额也下降至29万纽币，远低于2021年季度峰值的44万纽币。CoreLogic NZ的首席房地产经济学家Kelvin Davidson指出，这一下滑在不同房主分类、房产类型和地域上都很普遍。“2023年第二季度的大多数房产转售者仍然以高于原始购买价的价格出售，这反映出大多数人持有房产的时间较长。”“报告显示，获得收益的频率进一步下降，换句话说，看到‘损失’的转售者比例在上升，尤其是那些只持有房产较短时间的人。”![]()
“全国平均房价较峰值下跌了13%，目前回落到2021年年中的水平。”“那些一两年前购买并在近期出售房产的人，经历了显著的市场环境变化。”他说，受打击最严重的是奥克兰，11%的房产以低于原始购买价转售，其次是汉密尔顿、但尼丁和基督城。![]()
今年第二季度，奥克兰的中位转售亏损为9.5万纽币，惠灵顿为8.25万纽币，汉密尔顿、基督城和但尼丁约为5万纽币。Davidson还提到，公寓市场的亏损情况也在加剧。“公寓相比独立住宅更容易以亏损价格转售，可能是因为投资者持有公寓的比例较高。”![]()
他预计，在市场触底之前，转售亏损的房产数量将继续增加。“即使房价停止下跌，未来几个季度内以亏损价格出售的房产比例可能还会进一步上升，”Davidson说。“不过，由于劳动力市场仍然稳健，而且目前还没有广泛的按揭还款问题迹象，短期内我们不太可能看到类似之前市场周期中‘亏损’高峰的情况。”
