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法院拍卖共有不动产存在程序瑕疵时
可以撤销拍卖程序并重新挂拍
关键词：执行 执行复议 程序瑕疵 优先购买权 撤销拍卖人民法院通过拍卖方式处置共有财产时，应当基于实体和程序双重规范保障共有人的优先购买权。若拍卖期间存在没有告知全部优先购买权人依法行使权利等程序瑕疵，可能影响拍卖公正性或者损害相关当事人合法权益的，应当撤销拍卖程序并重新挂拍。黄某平等与黄某祥共有物分割纠纷一案，福建省厦门市思明区人民法院（下称思明区法院）于2022年4月15日作出（2021）闽0203民初18898号民事判决：黄某祥于本判决生效之日起三十日内协助黄某平等拍卖、变卖厦门市思明区双莲池XX 号、XX 号、XX 号房屋（下称涉案房产），拍卖所得价款的5%归黄某祥所有，剩余95%价款由黄某祥、黄某平等十人各分得10%。上述一审民事判决于2022年8月8日发生法律效力。后因黄某祥未履行生效民事判决所确定的义务，黄某平等向思明区法院申请强制执行。该院于2022年12月20日立案执行，于2023年1月30日作出（2022）闽0203执18205号执行裁定，拍卖、变卖涉案房产。2023年6月27日，思明区法院作出涉案房产的拍卖公告，载明“涉案房产的优先购买权人情况：黄某祥，系房产共有权人之一”。2023年7月29日，案外人徐某忠以最高应价1060万元胜出。《网络竞价成功确认书》载明：“标的物最终成交以厦门市思明区人民法院出具拍卖成交裁定为准。”2023年7月31日，思明区法院决定撤销对涉案房产的上述拍卖。案外人徐某忠表示无异议，在涉案房产重新挂拍后再参与竞买。被执行人黄某祥对思明区法院作出的撤销对涉案房产的拍卖并决定重新挂拍的执行行为不服，向该院提出执行异议，请求确认其有权以1060万元的价格优先购买涉案房产。福建省厦门市思明区人民法院于2023年8月25日作出（2023）闽0203执异183号执行裁定：驳回黄某祥的异议请求。黄某祥不服，申请复议。福建省厦门市中级人民法院于2023年10月7日作出（2023）闽02执复96号执行裁定：驳回黄某祥的复议申请，维持福建省厦门市思明区人民法院（2023）闽0203执异183号执行裁定。第一，本案是否存在事实认定错误的问题。黄某祥主张根据本案查明的事实可以推定其他9名共有人放弃优先购买权。共有权人对被拍卖房产享有的优先购买权系民事权利，其取得源于民法典和强制执行相关法律、司法解释的规定，如权利人放弃该项权利，应当通过明示的意思表示才能发生法律效力，执行法院无权通过行为或者以权利人的默示来推定共有权人放弃其优先购买权。因此，本案执行法院未正式通知其他共有权人享有优先购买权，而仅披露黄某祥为优先购买权人，在程序上确有瑕疵，可能损害其他共有权人的合法权益，执行法院依法纠正并无不妥。第二，关于司法拍卖中未告知共有权人正确的优先购买权程序，是否构成撤销拍卖理由的问题。《中华人民共和国民法典》第三百零五条、三百零六条规定了按份共有情形下优先购买权人行使权利的方式，该规定是实体法规定。通过司法拍卖的方式处置房产的，还应当遵循程序法的规定，即《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第五项、第十三条、第十六条、第十九条的规定。这是因为司法拍卖不仅涉及按份共有人之间的法律关系，还要面对不特定的潜在竞买人群体，需要考虑各方利益的平衡。优先购买权人应当按照法定程序确认优先竞买资格，取得网络竞买的代码、密码后方可行权。如果依照黄某祥的主张，直接以1060万元的价格由其优先购买，则可能损害其他竞买人的利益，也违背以价值发现为目的的网络司法拍卖制度的宗旨。因此，执行法院撤销该次拍卖符合法律和司法解释的规定。第三，关于重新拍卖是否损害黄某祥优先购买权的问题。本案中，执行法院对黄某祥的优先购买权自始至终未予否认。需要强调的是，法院保护的是优先购买权，而非复议申请人所追求的优先购买价格。对优先购买权的保护应当建立在执行行为合法性与执行程序正当性基础之上，如果无视程序上的明显瑕疵而以某个价格点来保护个别人的“优先购买权”，不仅没有纠正程序瑕疵，更将损害其他利害关系人的合法权益。因此，重新拍卖不仅可以纠正原有的程序问题，更有助于保护各方当事人利益，且黄某祥行使优先购买权不受影响。故法院依法作出如上裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第23条《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第6条、第13条、第16条、第19条执行异议：福建省厦门市思明区人民法院（2023）闽0203执异183号执行裁定（2023年8月25日）执行复议：福建省厦门市中级人民法院（2023）闽02执复96号执行裁定（2023年10月7日）
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转自：《人民法院案例库》
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