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通过中国养老地产背景及政策趋势等多方面综合分析,指出社会化养老成为市场发展的必然趋势,那本文将详细介绍一下中国养老地产的运营及盈利模式。
养老产业是指以养老服务为核心的综合性体系。养老服务产业作为养老产业综合体系的核心部分,其发展程度对于养老产业有着深远影响。参考服务内容和养老场所,现阶段国内养老可以分为三种模式,分别为居家养老、社区养老、机构养老。居家养老是以家庭为核心,以信息化平台为支撑,为与子女共同居住或独自居住的老人提供居家的服务内容,是目前大多数老年人养老的主要方式。该方式适合具有生活自理能力的老人,生活成本较低,老人可以居住在熟悉的环境中,无需更换居所。居家养老占据养老服务体系中的基础性位置,提升潜力和发展空间较大。1、随着新技术不断创新变革,智能养老平台在养老服务领域中应运而生,这种模式多为各地政府主导的智能养老产品或平台,通过采集老人数据进行分析,应用于老人独居、医养结合等多种场景。智能养老平台整合了线上、线下资源,实现了养老服务供给资源的集约化管理和供需有序衔接,包括老人健康信息建档和监测、提供每日膳食搭配方案、挂号预约等功能。有机构预测2025年我国智慧养老市场规模将达到15.6万亿元。2、上门服务主要是由专业护理人员定期上门为老人提供助餐、助浴、心理疏导、康复训练、医疗护理或健康检查等服务,满足了习惯于传统居家养老但又缺乏子女照顾老人的基本生活需求,大幅提升了老年生活品质。社区养老是指依托社区公共资源,由社区的有关服务机构和人士为基本生活自理能力较弱或没有与子女共同居住的老人提供托老服务。这种模式吸收了居家养老和社会养老的优点和可操作性,把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区。是针对我国社会转型期在21世纪上半叶所面临的巨大老龄化问题提出的一种新型养老方式。1、社区养老服务中心,以提供上门服务和社区日间照料、社区老年活动中心、社区老年食堂、家政服务、紧急援助等为主要形式的养老服务机构。目前常见的是以社区机构发起组织设立的老年一站式综合服务中心,或者以加盟连锁、合作经营、托管经营、指导运营等方式管理的养老机构,近年来发展势头迅猛。社区养老往往不需要老人离开自己最熟悉的居家环境,可以自行前往社区机构接受服务,方式较为灵活。机构养老是满足活力老人、失能、半失能、失智老人的日常生活所需服务,这种方式较居家养老和社区养老相比成本较高,老人需要集中在机构里养老,能够享受到全面、丰富、专业化的配套设施和服务。1、医疗+养老,医养结合模式是将健康检查、康复治疗、失能及半失能人群照料、临终关怀等服务与养老相融合。医养结合免去了老年人群多次往返于医院和家庭看病就医的负担,在保证养老生活的前提下又增加了医疗保障,这种模式迎合了众多家庭的切实需求,所以市场上优质的医养机构往往面临一床难求的现状。2、地产+养老,主要是以地产为载体,以养老产业为配套的一种新兴地产形式。相比传统住宅来说,这类模式养老设施配套齐全,住宅配有适老化设施,在社区内便可享受康养服务,是和传统地产业在功能组合与产品形态上的渗透和互动。除了一些大型房企例如万科、保利,尝试参与到养老产业以外,还出现了一批专门做养老社区的地产公司,例如上海亲和源老年公寓。3、保险业+养老,是指老年人通过购买指定种类及金额的保险产品即可获得养老社区入住资格的模式,一般面向高净值客户。保险公司利用其规模大、周期长的保险资金来投入到自营的养老社区,与前端的保险销售形成完整养老闭环,重资产布局养老地产,轻资产覆盖养老运营。4、旅游业+养老,随着季节变化,老年人选择不同的地方旅游养老,这种方式跨越了地域限制,形式常见为集旅游休闲、康养服务、文化娱乐的综合体,需要休闲度假环境和优质服务内容作为支撑。目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上,由此形成各具内涵的盈利模式,具体为以下7种:净慧寺耘林生命公寓是全球第34座生命公寓,该项目位于无锡太湖科技产业园,占地约81亩,内部业态涵盖养老住宅、老年公寓、护理中心、康复医院、2000多㎡的生活休闲娱乐大厅及其他商业配套。整个项目结合前期销售+后期运营收费形成快速盈利,运营1年,已实现运行层面盈亏平衡,关键在于配套运营最大限度对外开放,借助周边消费聚集消费人气,菜单式服务,不服务无收费,区别于当下大多数养老社区。上海保集富椿佘山坐落于上海市唯一的自然山林胜地——正佘山脚下,背靠佘山,四面环水,可以称为是一方隐于佘山脚下的养生度假秘境。富椿佘山为40年产权年限的商服用地,所以采取销售30年居住权的形式,富椿佘山主打养生养老社区,面向的客户主要是活力老人,所以在住宅产品的打造上与常规地产没有太大的区别,只是少量的增加了适老的配件,如报警、扶手及在尺度方面比较适老。万科随园嘉树,体量百亩,大小合适,轻盈精致。随园嘉树是万科在杭州播种下来的第一颗养老种子,被誉为“当代中国高端养老里程碑式的作品”。由于随园嘉树的土地属性是旅游用地,产权只有40年(2003年-2043年),经过几年的前期建设,直到2013年5月推出,仅剩30年的产权,因此项目运营采取使用权销售和长期租赁结合的方式。随园嘉树打造四大服务模块,86项服务细节,通过万科物业运营,联合浙江大学医学院附属第一医院,为长者量身定制服务,让长者体会舒适生活和尊荣享受。茅山颐园包括14.2万㎡住宅和23.8万㎡配套,其中一期、二期住宅规划为合院,三期在规划中,配套中三甲医院、养护中心(芝鹄苑)等已先于住宅销售投入运营;住宅销售为产权销售模式,养护中心为押金+月费模式。养护中心收费模式:押金+月费。入住需缴纳3万元押金,月费根据不同的房型收费有差异,收取区间在5600-9750元/月/人之间。常州金东方颐养中心位于江苏省常州市武进区,总占地17.6万㎡,总建面26.4万㎡,包含养老公寓、护理院、医院、会所等物业类型,其中养老公寓1789户,护理院500张床位。项目采取会员制养老模式,会员可继承、转让,通过会员制+运营服务模式实现快速回笼资金,且持续运营盈利,服务管理上采取CCRC 3+1体系,结合“居家养老、机构养老、医养型养老”三位一体。金东方收费模式:会员费+运营管理费,目前以金卡和银卡两种形式出售公寓使用权,每年收取运营管理费,其中金卡可继承转让不退还,银卡不住可退还。泰康申园落位于松江,广富林遗址附近,一二期总建面22万㎡,共计打造适老化住宅2200套,对应配套有独立会所、老年大学、二级康复医院、护理院。购买幸福有约保险200万以上,可以锁定泰康之家养老社区的优先入住权。上海颐和苑老年服务中心是上海最大的非营利机构养老院、上海首个与丹麦合作的养老机构、上海市首个华侨养老基地。因非营利性养老机构的属性,颐和苑的定价受政府指导,没有采用一般CCRC收取会员费的模式,而是收取部分押金后,每月再按人数收取入住费用。是大部分老人可承受范围,也满足了政府需要提供的民生诉求。安信信托与上海颐和苑、福寿康、爱照护三家机构合作,将三家服务定位安颐信托的养老服务合作伙伴,将现金收益与消费收益结合,可为信托客户提供一站式的服务。同时,该信托产品最低认购金额为300万,可为养老服务企业导流客户,提升养老机构的客户质量。综合以上对各类企业盈利型养老地产项目开发运营模式的介绍和分析,我们可以看出养老地产未来发展中具有以下趋势:
总体来看我国养老产业前景广阔,值得期待!
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【考察时间】:2024年12月15日—21日
【考察地点】:日本
【参会对象】:乡村振兴项目开发方、农业开发、地方龙头企业、文旅集团、文旅平台、地方政府发改委、文旅局、卫健委、民政局、老干部局相关部门;地产、物业、保险金融、养老、大健康、文旅康养、老年大学、旅行社及相关行业上下游产业链企业家、公司董事长、总经理等核心高层管理人员(30人规模)
【主办单位】:北京壹方城幸福科技有限公司
【报名电话】:188 1131 8076 李经理
【考察特色】:实操专家讲解+案例分析+模块总结
【上午】
中国 → 东京羽田国际机场
【下午】
接机(仅一次接机,不同时间落地以最晚抵达的集合出发)体验:浅草寺
【晚上】
体验:浅草寺
欢迎晚宴,酒店入住
【上午】母亲牧场——吸引85万游客参观,年收入达2亿
【下午】The farm——东日本地区最大的Clamping农场度假村
【上午】吉卜力美术馆——宫崎骏笔下的童话世界
【下午】Sweet Grass 营地——30年来多次被评为“日本最佳露营地”第一名
【上午】轻井泽——日本最具代表性的度假胜地,每年吸引850万人流
【下午】大王山葵农场——占地约15公顷,每年可收获150吨高品质山葵,吸引约120万游客来访流
【上午】La Collina 近江八幡农场——“TANEY”日式点心店铺,每年吸引超 300 万人打卡
【下午】Mokumoku农场——年营业收入达到54亿日元,年游客量达50万人次
【上午】有马温泉——日本三大古泉之一,已有1300年的历史
【下午】松下SST健康城市——日本最新型的智慧型康养小镇
1、电话报名:李经理 188 1131 8076
2、微信报名:扫一扫备注“日本考察+企业全称+联系方式”
备注:☆本次考察属于高端商务活动,会收取费用 请知悉,非诚勿扰,谢谢!
农文商康旅项目知识干货内容,包括但不限于乡村振兴/康养文旅、田园小镇项目顶层战略、产业IP、一体化内容设计精彩案例解读等。精选标杆案例、体验最新内容,从综合体运营到业态创新共同到一线学习、思考、收获,截至目前已更新600多节专业课程。