期待不动产信托税收优化政策早日出台，翻开服务信托的新篇章。
信托业务分类指引出台后，服务信托被认为是信托的本源，成为行业转型发展的战略方向，更是信托公司践行“金融为民”、“信托向善”以及做好“五篇大文章”的重要抓手。尤其是服务信托项下的财富管理服务信托，在经过了近13年发展后，已经成功培育了相当规模的市场与客群，是信托业务创新和破局的核心领域，也是信托公司广泛参与居民财富管理服务的关键机遇。
然而在实践中，以家族、家庭和保险金信托为代表的主流业务仍然无法摆脱“投资收益驱动型”发展的宿命，“套个信托壳子卖理财、卖保险”的现状让信托的价值难以真正体现。究其原因，确有信托制度普及不足之故，而相关配套制度的缺失导致能够装入信托的资产类型过于单一则更像是一块无法消融的坚冰，极大制约了相关业务的功能与适用场景。
仅从中国居民家庭财富分布角度来看，房产无疑是最重要的资产类型，承载了居民家庭总财富60%以上的比重，在养老和传承事务中亟需妥善规划。
以养老需求为例，目前市场上主要是银行和保险机构主导，需要将房产进行出售或抵压借贷，变现后方可执行。在人口老龄化趋势加剧的当下，通过售房获取养老资金的需求在未来几年或将集中显现，由此形成的抛压无疑会使本已疲弱的房地产市场雪上加霜，不仅不利于老年居民获取养老资金，更会对经济稳定造成一定冲击。
如果能够妥善使用信托工具，将老年居民持有的房产装入信托，信托公司可以对委托人房产进行管理、运营、处分及再分配，老年人在享受养老服务的同时，无需着急抛售房产，可以更加从容的做好房产的传承安排，有效避免在某一时期集中形成房产抛压。此外，信托还能为老年失能群体或身心障碍人士家庭提供具有不动产养老功能的特殊需要信托服务，是让居民“老有所依”的重要金融工具和社会治理工具。
将房产装入信托的做法，业内已有较为深入的尝试。
据了解，上海某头部信托公司2024年3月就已经成立了房产+现金的混合财产的家庭服务信托，委托人将位于浦东新区的不动产和货币资金委托给信托公司设立家庭服务信托，期间所获得的信托收益用于向其亲属分配，满足受益人家庭的财产隔离、养老规划、财富传承、风险隔离等需求，以保障长者的居家养老和安享晚年的需求。该信托计划已完成信托的初始登记且货币资金部分已妥善配置，但不动产作为信托财产进行信托财产的登记、确权仍有待落地。
经与该业务负责人了解：该业务核心的“堵点”就在于房产所有权转移过程中可能产生的税费。转移登记需要交易过户，这与委托人将房产装入信托的初衷不符，但不转移登记却有损信托财产的独立性，为后续的管理带来困难与风险。
实际上这类困难并非个案，不动产信托登记缺位是困扰信托行业多年的“老大难”问题，很多服务信托，乃至慈善信托的需求都因此无法落地。长期以来，监管、业界和学术界都在积极推动包括不动产信托登记在内的信托登记制度落地，但始终进展缓慢。
近日，行业翘首以待多年的政策终于曙光初现。国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合下发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发【2024】337号），明确信托公司可以按照本通知，将北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托时，可以办理不动产信托财产登记。
通知全文并不长，仅不到1000字，信息量却不容小觑。首先，明确了不动产信托登记的流程，相当于给出了清晰的操作指引。其次，变更了登记后的公示方法，明确了不动产是属于信托项目的，而非信托公司的，与信托公司的固有财产进行了区分。最后，指出取得契税完税（或减免税）凭证是信托财产登记的重要条件，这或许具有引导财税部门出台相应的配套税收优惠政策的意思。
该负责人认为：“虽然北京市出台的这个政策并没有明确后续的税收安排，但指导意义还是非常重大的，一方面可供其他地区和城市参考借鉴，同时也对配套税收优惠政策的出台有所促进。”
信托存续期间涉及的不动产登记和税收问题来源于期间的两次不动产权转移。第一次产权转移发生在信托设立时，不动产产权由委托人转移至信托，期间涉及不动产登记及因产权转移产生的税费，如契税、所得税等。第二次产权转移发生在不动产产权作为信托财产分配时，产权由信托转移至受益人名下，同样涉及因产权转移产生的税费。关于信托税收，在国际上通行的遵从的是导管原理，尽管各国税收法规的具体规定有所不同，但为避免重复纳税、公平税负，国际税收惯例都承认信托导管原理是信托税收制度的基本原理。根据导管理论，信托被视为是向受益人分配信托利益的“管道”，委托人、受托人与受益人之间相互转移财产的行为往往不具有实质经济意义，因而在税收上也就不应当如同普通交易行为那样来重复课税。
目前，前文中提到的上海某头部信托公司已就家庭信托中不动产部分的税收问题拟定了方案，并与上海金融办及相关市领导积极汇报沟通，希望以此为契机推动不动产信托税务优化的政策落地。
税收政策，兹事体大，需要相关部门积极研究、审慎决策，我们权且静候佳音。但登记制度的出台确实让行业看到了希望和曙光，为服务信托长远发展挥出了破冰一剑。期待北京之后有更多城市积极跟进，为我国居民财富管理提供坚实的制度基础。
文：孙阳 | 智信研究公司财富管理首席研究员
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