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美国财政部发布的新规《全现金房地产交易报告规则》要求房地产从业人员必须上报所有住宅“全现金”买家的交易，以及那些通过壳公司或者其他法律实体全现金购买美国住宅的买家的真实身份。虽然这些买家可以在公开场合保持匿名，但该规定要求向金融犯罪执法网络 (FinCEN) 披露他们的身份。
这一新规定的目的是防止毒品贩子、国际犯罪分子或被制裁的外国寡头等非法分子通过匿名交易在房市中洗钱。类似的报告规定已经适用于银行和其他抵押贷款机构。
“财政部一直在努力阻止利用美国隐藏和清洗非法所得的企图，”财政部长Janet L. Yellen在一份声明中表示。新的要求将“弥补美国金融体系中的关键漏洞，这些漏洞被不法分子用来促进腐败、毒品贩运和欺诈等严重犯罪。”
财政部在发布的另一项最终规定中，还将某些投资顾问列入需要向 FinCEN 报告可疑交易的金融专业人士名单。
针对全现金房地产交易的新报告规定将于2025年12月1日生效，而针对投资顾问的新规定将于2026年1月1日生效。
“这些措施将使犯罪分子更难以利用我们强大的住宅房地产和投资顾问行业，”Yellen表示。
全现金房地产交易正在增加
美国住宅房地产交易中全现金交易的比例正在增加，尽管其中绝大多数交易可能没有任何不法或非法之处。
根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，今年1月，有32%的房屋销售是以现金进行的，这是近十年来的最高比例。
由于抵押贷款利率上升，许多有能力的购房者转向全现金交易，以避免支付高昂的房贷利息。
COVID-19疫情后的迁移模式也可能刺激了更多的全现金销售：从加利福尼亚州和纽约等高价州搬出的家庭往往能从出售旧房中获得可观的利润，使他们能够直接在价格较低的地区购买新房。
Realtor.com 的首席经济学家Danielle Hale表示，创纪录的股权水平推动了全现金交易的激增，尤其是对于那些缩小房屋规模或转向较低成本市场的买家。
“全现金交易更为普遍的另一个原因是投资者购买的房地产份额创下新高，”她说。投资者使用现金的可能性几乎是其他购房者的两倍。虽然投资者购买的房屋数量比几年前少，但由于总交易量降至历史低点，他们在所有房地产交易中的份额却更高。
财政部新报告规则的目的不是为了阻止或惩罚房屋的现金交易，而是通过要求披露买家的真实身份来提高透明度。
这是因为现金房地产交易长期以来被认为是洗钱者或其他非法分子的潜在工具。被禁止进入美国金融系统的犯罪分子或外国实体可能会利用非法资金购买房屋，并通过租金收入或房屋翻新获得看似合法的资金。
其他计划则涉及在美国购买奢华住宅作为贿赂的一种形式，而资金的真实来源和最终所有者则被掩盖在秘密之中。
在最近的一个案例中，美国司法部查封了位于洛杉矶豪华社区霍姆比山庄的一座豪宅，检察官称这座豪宅是作为贿赂为前亚美尼亚政府部长的家人购买的。
检察官表示，这座位于洛杉矶霍姆比山庄的豪宅是为一名前亚美尼亚高官购买的贿赂（Realtor.com）
这座11卧室的城堡式豪宅于2011年以1440万美元的价格由一个信托基金购买，该信托基金的受益人为Gagik Khachatryan的儿子们。
他的儿子们声称，这笔购买是由一位亚美尼亚商人的贷款资助的。检察官则表示，这些贷款多次延期且未偿还，实际上是对当时负责亚美尼亚税务和海关事务的哈恰特良的隐性贿赂。
上个月，美国司法部最终达成了一项民事没收和解协议，使美国获得了这座豪宅的所有权。该房产目前的挂牌价格为3970万美元。
新规定的实施方式
根据新规定，涉及全现金房屋销售的房地产从业人员需要向 FinCEN 提交报告，报告中需要列出购买房产的法律实体背后的实际拥有者。
作为主要责任人，交割代理（一个独立的第三方，负责促成许多房屋交易的交割）需要完成这份报告。如果没有交割代理，报告责任将落到参与产权转移过程的“级联”专业人士名单上，但每笔交易只需提交一份报告。
这些报告必须包含有关买方、卖方、相关物业和交易总额的某些信息。FinCEN不要求对某些常见的、低风险的产权转移进行报告，例如因死亡、离婚、破产或转移至信托进行遗产规划而发生的转移。
自2016年以来，在迈阿密和曼哈顿等受欢迎的外国富裕买家市场中，已经对高于某一门槛的现金交易适用类似的规则。从那时起，其他主要城市也被纳入了所谓的地理针对性命令之中。
这一新规适用于全国范围内的交易。财政部在收到房地产行业反馈后，稍微放宽了最终规定，允许报告人合理依赖其他方提供的有关买方的信息，只要他们没有掌握会使该信息产生疑问的事实。
美国土地产权协会（American Land Title Association，一个代表产权保险公司的行业组织）表示，该组织仍在审查新规定，但认为“该机构似乎采纳了几个重要的行业建议，以简化规章并减少对房地产专业人士的部分负担。”
然而，该组织还表示，新规定可能会使参与房地产交易的企业每年增加多达5亿美元的成本。
来源：
Realtor
https://www.realtor.com/news/real-estate-news/anti-money-laundering-rules-cash-real-estate/
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