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买房时，你可能习惯性打开Redfin和Zillow等平台，浏览那些在MLS系统的房源。眼看市场上的选择越来越少，你有没有想过，还有一些房源根本没公开过？它们被称为“off-market deal”——一种未上市销售的房源，通常不在MLS系统登记，在所有主流房产网站都无法搜到。根据美国房地产经纪人协会（NAR）2019年的数据，大约10%的房源通过这种非公开方式出售。
为什么有卖家会选择off-market交易？对于普通买家来说，这种房源真的是捡到便宜的好机会吗？今天，就来揭秘这神秘的“off-market deal”（文末有惊喜）！
01
卖家为何Off-Market卖房？
Off-market房源有“真”有“假”，而假off-market则对买家意义不大。“假off-market”房源，即房主本就打算上市，所有准备工作已经做好，在正式上市前，先吸引一批买家，进行私下展示（private show），价格通常有“钓鱼价”的意味。这种房子大多不接受preemptive offers，即使报价高于卖家心理预期，若市场没有足够热度，卖家可能仍会等待正式上市再考虑所有offers。买家往往兴冲冲地跑过去，不过为卖家做了测试。
那真正的off-market房源是什么呢？
“真off-market”往往跟卖家的意愿和经济因素有关：
1. 隐私保密性
2. 上市成本
3. 提前试水
4. 快速交易
5. 特殊需求
6. 节省中介费
02
Off-Market适合什么买家？
谁适合买off-market房源呢？
首先，地产专业人士会更倾向于买off-market，包括：
1. 短期地产投资人（Flippers）
2. 长期投资人
3. 开发商（Builders）
1. 更看重地段位置
2. 有更多谈判空间
03
Off-Market房子会更便宜吗？
04
买Off-Market，买家要注意：
如果你想买off-market房子，以下是4条必须要知道的tips！第4条尤其关键，一定要看到最后！
1. 风险评估
off-market房子通常存在一定风险，需谨慎评估。如果在出售时不提供完整的披露报告（Disclosure），或提供的信息有限，买家需自行联系房屋检查员（Inspector），进行房屋检查（Inspection）和尽职调查（Due Diligence），如检查房屋实际状况、核实土地所有权、自然灾害风险、白蚁检查等。买家必须对房子潜在问题有清晰认识，明确要花费多少资金修复，确认是否愿意投入时间精力来协调工人完成。
2. 签订协议
Off-market房源也要通过正常的谈判和协议签订。价格、付款方式、交割日期等都应明确。但要注意，off-market交易有时并不使用传统的RPA（官方购房合同），而可能采用其他形式，例如Assignment Form（转让协议）等，条款与标准RPA有所不同。此外，房子也要走和上市房源一样的Escrow，Closing等过程。
3. 资金准备
4. 最重要的，寻找信息来源
这周，我们刚收到一套于位于San Jose，95110的off-market房子。虽然要价在88万左右，但由于外观陈旧，许多潜在买家望而却步。我们深入分析房子特点，发现了其增值潜力：4个卧室，居住面积宽敞；整体condition没有结构性大问题；交通便捷，轻松通往I-87、101和280高速公路；生活娱乐公园都很丰富；随着周边配套设施的完善，预计未来该区域会更抢手。
另外，房子坐落在院子靠前位置，增加了后院面积的使用性，独立的车库unit和左侧足够宽敞的driveway access提供独立出户的可能。买家可以选择把独立车库改成1房1卫的ADU来增值，出租整套房子，建好后每个月预计有$5500的现金流（主屋每月$3500左右，ADU每月$2000左右）。但后院面积一般，不建议扩建。
同时，2种详细的翻新方案和成本预估如下：
1）如果进行Full Renovation 全屋翻新，市场目标价值ARV为$1.25M，预估翻新预算为$150k。
2）如果进行Light Renovation 轻装翻新，市场目标价值ARV为$1.1M，预估翻新预算为$85k。
因此，房子的ARV CMA（翻新后价值）在$1.1-1.25M。
无论是想短期投资、快速获得回报，还是想长线投资、获得稳定的现金流，都是不错的选择。已经可以想象出未来房子焕然一新，备受欢迎的样子了！
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怎么判断一个off-market房源是不是好deal？
如何评估一个off-market房源的潜力？
如果没有足够现金，如何用hard money close？
等等。
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11月23日 周六下午 2PM-3PM
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