最近经常被那些说房的公众号推文骚扰，他们很多公众号名字就是什么这这说房，那那说房，居然很多都有10W加的阅读量。他们每天都盯着关于房地产的风吹草动，一有点动静就发文，今天说暴涨，明天就说赶紧卖房。
我不知道这些读者乐此不疲地点进去看，是单纯地进去看热闹，还是什么心理。为什么不把时间用在其它地方呢？看这种东西，不如闭眼休息一会儿。
我没钱买房子，没亲自感受过在房地产上面的跌宕起伏，也就不高谈阔论。但是有些道理是明面上就能看出来的，有些人还是能被那些无脑评论左右，我实在看不下去。
你别真觉得就是进去看看热闹，明明知道那是一团臭狗屎，为什么非要过去闻一闻呢？这对你有什么好处？
这种东西看多了，潜移默化，你的思维就会受影响。你别对自己的理性有多自信，整天看房价暴涨的观念看多了，你就心痒痒了。整天看房地产消亡，你可能就错过某些机会。明明知道极端的思维方式是错误的，你一开始，为什么要点进去，给自己找事儿呢？
他们是靠这种新闻噱头讨生活的，你受着这种臭狗屎，给人家做贡献，何必呢。人总是要学会就自己思考，我不是说不合别人的思想进行交流和碰撞。但是你得找对人，跟一些左派和右派的人，你能得出什么好东西？
下面是我整理的关于芒格股东会讲话中，芒格关于房地产的相关信息，你先不要抵触，说美国和我们国家有制度上的差别。总是只看到差别，看不到规律，这种人容易钻牛角尖，也没办法通过历史反思和总结。人为什么要学历史呢？
我一个从未接触过房地产的人，也能从中看出猫腻，何况是有经验的老手们。
以下信息皆引用于《芒格之道——查理·芒格股东会讲话 1987-2022》，有关于房地产的，也有关于房地产贷款的。读完整本书，结尾，我不由感叹，芒格要是能再多活几年，该多好。
1990年 西科金融股东会讲话
西科靠投资房地美获得了不少的回报。
“过去五年，所有机构的住房贷款业务都很顺利。现在有些机构开展住房贷款业务，只要求一成、两成的首付，它们肯定是只看到了过去三五年的好年景，以为将来还是如此。现在做首付低至两成以下的住房贷款，按过去五年的经验看没问题，也符合储贷行业的一般标准，也没违反监管机构的规定，但是将来说不定什么时候，可能出现严重亏损。把眼光拉长，参照更长时期的历史数据，就会发现目前绝大多数的住房贷款存在风险。”
“房地美的管理很严。房地美有个特点，他对很多房地产开发商一上来就抱着非常不信任的态度。这就对了。有的开发商资金链断了，没办法继续还款，也没办法继续施工，只留下一堆烂尾的楼盘。至于那些不严格把关的储贷机构，早就亏得找不着北了。”
总结：房地产泡沫引发了上游储贷机构，这并不意味着所有的储贷机构都会走向破产，那些快速破产的都是毫无底线发放贷款的老鼠屎。好的机构在这种雪崩大势必然下不可能独善其身，这是表象。但这不决定他们会像走向那些老鼠屎一样的结局，它们只是花了一脚，这是本质。
国内谈论房地产、银行很少提及公司管理层的人品问题，更喜欢谈论那些高深莫测可能自己也不懂的金融术语。永远看不到问题的本质。
1991年 西科金融股东会讲话
西科在房地产出问题的时候，除了买入房地美，同时在低位买入了富国银行。要知道，这是在房地产崩溃危机的时候。
“富国银行的管理层人品正直、能力出众，在控制成本方面特别严格。只要此次房地产危机的影响没有到伤筋动骨的地步，富国银行一定能迅速恢复过来，并继续创造大量利润。”
“富国银行以房地产贷款起家，高管都在房地产贷款业务中摸爬滚打历练过。这种经验是非常宝贵的。”
“加州的移民源源不断，他们可以给它的房地产市场不断注入活力。新英格兰地区的人口持续流出，而加州的人口持续流入，两个地方的房地产市场自然存在天壤之别。加州的银行可能遭受严重的损失。但受益于移民潮，加州的房地产市场必然会再次兴旺。只要能挺过去，加州的银行也能再次走强。”
总结：淘金热衷通过淘金本身赚钱的人有吗，有，也有大部分人通过售卖淘金工具赚钱。你可能需要从房地产本身的注意力转移到它的相关产业，这些都是赚钱的机会。
芒格几乎没有投资过房地产，但是他投资储贷机构和银行。人口的流入和流出是影响房地产的因素，这是本质。房地产高走了，房地产崩溃了，这是表象。
1992年 西科金融股东会讲话
注意，这是1992年。
“目前的美国房地产市场正在经历20世纪30年代以来最严重的一次衰退。房地产开发商有野蛮扩张的本性，即使债台高筑，也要建造更大规模的项目。现在没人借钱给开发商了。大家都知道，开发商拿不到新资金了。很多商业地产公司陷入了资金短缺的困境。”
“房地产市场过度扩张造成的恶果还没完全显现出来，房地产市场更严重的亏损还在后面呢。”
1993年 西科金融股东会讲话
注意了，芒格对于房子价格的看法划线了！
“加州有好几个行业的大公司进行了裁员，其中商业地产是重灾区之一。加州遭遇了20世纪30年代以来最严重的房地产危机，所有的房地产商都奄奄一息了。”
“房地产危机也扩散到了其他行业。西科旗下的小公司新美国电器也受到了影响。新美国电器的销售额大跌。”
“我还没看到衰退结束的迹象。加州确实一片惨淡。没想到这次房地产危机把开发商搞得那么惨，连很多经营保守、负债率低的开发商都亏光了。房子根本卖不出去。”
“人们的信心跌到了冰点。”
“很多时候，降价不是解决问题的办法。很多年前，我还是个年轻的傻小子的时候，和别人一起合伙做过一个房地产项目。我们也赶上了一次经济衰退，房子卖不出去了。大家一商量，觉得就算我们降价20%，销售也不会有什么起色。于是，我们按兵不动，每两个月才能卖出一套房子，也始终不降价，一直到最后把所有的房子都卖出去了。”
“在房地产市场低迷时期，降价没用，只能熬过去。”
“我们经历过三次房地产衰退期。就算我们再笨，也应该明白了，降价是没用的。”
总结：房地产不可能永远处于冰点。即使处于冰点，也别指望房价能降多少，因为聪明的人知道事态的发展是波动的，没有什么是永久的。行情不好？行情不好就不卖，等到好的时候再卖，降价？不可能的。
1994 年 西科金融股东会讲话
这个时候，房地产危机最难的时候已经过去了，但总体还未走出去。
“在很多州出现经济衰退和信用紧缩时，房地美已经经受住了考验，没出现特别大的损失。在房地产市场危机之中，额度低、信用记录好的住房抵押贷款表现良好，没出现太大的损失。”
“一个人借的是小额住房抵押贷款，每月只需还款800美元，就算他失业了，他的亲戚朋友可以帮他一把，不至于还不上贷款。一个人借的是大额贷款，每月要还一万美元，亲戚朋友可能也帮不上什么忙。”
“富国银行的损失之所以比较少，主要有两个原因：第一，富国银行的客户群体信用更好，贷款质量更高；第二，在发现了危机的端倪之后，富国银行果断地采取了行之有效的措施。”
“一家银行的房地产贷款质量如何，不能只看总金额，也不能只看简单的分类。有些银行的贷款质量远远高于其他银行。”
“我觉得房地产这个生意也是很难做的。在过去40年里，投入了大量资金的大型房地产项目有很多，但真正实现良好复合收益率的没几个。”
总结：储贷机构和银行的好坏，不能光看账面上的数据，贷款的质量非常重要。关于美国房地产生意难做，这个我其实不太能分析出门道来。我的理解是美国最初就不是靠房地产发展起来的，这个和中国不一样。美国很多州对于对于房地产的限制很严格，房地产很多时候还要听从当地居民的意见。同时美国对于普通人买房做出的成就很好，没有全民炒房的地步。中国目前几乎全民对于房子的概念都是金融属性。
1997年 西科金融股东会议讲话
此时，加州的房地产危机基本上已经过去。
“有的人贷款80万美元买了100万美元的房子。在房地产危机中，经济不景气，他们还不上月供了。一个月要还一万四，父母或兄弟姐妹想帮一把，也帮不上忙。”
中国现在买房的杠杆岂止80/100。现在问题已经暴露了，那些银行放着烂尾的楼盘不说，还要买房的人偿还贷款。从这里面，看不出任何所谓的契约精神，所谓的契约是银行对贷款人的单向“契约”，可笑可笑。有人说这是“愿赌服输”，吸毒的人和贩毒的人都有问题，而根本在于贩毒的人，不是那些受害人。那些无良放贷的银行就是像普通民众卖毒。
现在为了激活房市，一再降首付比例，这是无奈之举，不管这个举措是否有效，它必定是有副作用的，这只是在缓解当下的问题，而不是解决。这可能会反过来把事情搞砸，加重银行和地产问题。
2000年 西科金融股东会议讲话
“硅谷的房价确实太高了。我还没见过房价这么高的情况，就连20世纪20年代佛罗里达州房地产泡沫时，也没出现过这么高的价格。”
2001年 西科金融股东会议讲话
“有些地方的房价，之前涨得太高了。在整个房地产行业出现大幅回调的时候，这些地方的房价跌得特别厉害，例如，硅谷就是如此。越是前期涨得高的，价格跌得越厉害。”
2010年 西科金融股东会议讲话
注意，2008年，美国爆发了著名的次贷危机。这已经过去了两年。同时这里，芒格再次说明了房子售卖的经典问题。
“这栋公寓建了很长时间。我们开工的时候，正好赶上了次贷危机。房地产市场不景气，我们的销售价格是亏损的，好在亏得不算太多。房子虽然不好卖，我们照样很守规矩，老老实实地把房子卖给合适的客户，从来不耍什么花招。”
“我们的公寓将来一定会增值。接触房地产市场多年，我发现了一个规律。一个楼盘，盖不好盖，卖也不好卖，开发商总是很头疼。等这个楼盘住满了，那时候就不愁卖了，新出一个房源，往往有两三个买家抢着买。”
2021年 每日期刊股东会讲话
注意，这是美国。
“在当前的环境中，股市处于高位，房地产的很多领域价格也很高，手里有闲置资金，很难找到合适的投资。我们只能尽力而为。不是说遇到了困境，就有灵丹妙药，一吃就解决了。困难来了，我觉得自己也有份，这很正常。”
“房地产本来就是个很难做的行业。近年来，房地产行业中的一些细分领域，日子特别不好过。现在写字楼遇冷，商业地产不景气也不是一天两天了。公寓还好一些。”
“我学到的是，不再干拆除重建的活了。我年轻的时候，做了几个房地产拆除重建的项目，做得很成功。我就像桃花源中人一样，再去做类似的项目，发现世界完全变了。我不会再碰任何大型的拆除重建项目了。”
总结：2021年的时候，美国的写字楼已经不景气了，更明确地说，应该是2021年之前就一直有这个趋势了。我之前不太清楚，国内的话应该是疫情过后才明显有这个现象。
2022年 每日期刊股东会讲话
这是芒格最后一次股东会讲话了。
“在中国，地方政府过度依赖土地财政。中国的房地产市场出现了过热的现象。中国政府进行了一些调控，给房地产市场降降温，带来了一些阵痛。在美国，我们拥有强大的经济实力，我们创造了科学技术高度发达的文明。美国强大的经济和先进的科技是我们的根基。”
我无意左右读者对于某个问题的看法，只是将更有用的信息展示出来，供读者观看和自己总结思考。少看那些极左和极右派的言论，有害而无益。
记住一个道理：一切事物的发展都是一波三折的，尤其是房地产来说，在美国都是一波三折，何况在中国。房地产不可能一蹶不振（我无言暴涨，现在的市场应该还不是最冰点，别做预测）。
