说的苏托垸。苏托垸，二环内最后处女地，终于迎来重大进展，时间就在3天后的10月18日。据@房会长透露，18日将在长沙召开“水上苏托 未来创城”产业招商推介会：![]()
据悉，本次招商推介会上，将全面揭示苏托垸片区的城市设计、产业规划及发展愿景，同时将推介片区首开区的地块，引领优秀企业与投资者正式走入苏托新篇。![]()
在当前行情下，地要卖出去，必须要有支撑。今天，结合目前我们已知的信息，先为大家解析一下苏托垸片区未来的部分前瞻性规划（最终以官方规划为主）。具体为以下几点：第一，片区北片为城建区，南片会不会建设？
第二，传说中的凤羽湖，到底还有没有？
第三，产业规划方面，现状如何？
第四，片区地铁规划，8号线还是9号线？
第五，青竹湖湘一“一校两址”新校区，能不能落实？
苏托垸，位于城北副中心重点区域，总面积约14.03平方公里，是长沙主城区与北片区的连接枢纽，也是市二环内唯一的整体成片地块。2018年拍摄的图，到现在基本没什么变化：![]()
▲图：大熊航拍。2018年的苏托垸，现在仍然差不多是这个景观。出家湖边略增加了一些楼宇根据本次的招商大会前瞻信息，苏托垸片区，将在全省锚定“三高四新”美好蓝图、长沙“北进”和特大城市实施“城中村改造”的重大契机下，苏托片区迎来绝佳的发展机遇，有望铸就主城格局新支撑，打造北中心的新平台、新空间。要打造北中心的支撑点，必然涉及城市建设规模 。我们都知道，苏托垸的规划，一直都是北部做城镇开发、南部则为生态湿地空间的保留地。不过，在今年长规院 透露的规划中，南部生态空间，也做了城建化设计。效果图如下：
在@房会长 本次招商推介大会预告中，曝光了一张苏托垸局部规划效果图。如下：该区域，正是楚家湖南侧、开福大道两厢到二环的位置，即此前曝光的首开区范围。再对比@长规院的规划效果图，基本符合，也就是北片规划，基本确定。至于南片，到底是全部做生态空间，还是生态与城建相辅相成？有待18日揭晓！
在此之前，要吐槽一下官方透露的slogan：“水上苏托，未来创城”。还不如改为“水上苏托垸、未来创智城”，好听一些。大泽湖的“省会新地标、湘江未来城”、黑石铺的“省府门户、湘江客厅”，顺溜一些。
水上苏托垸，水是片区灵魂。
梅溪湖、大泽湖、黑石铺等，都与水有关。苏托垸，捞刀河环保，不缺水。但，还不够，如有内湖支撑，更漂亮。此地，早先规划了凤羽湖（湿地），面积大，相信你在看深业沙河城房子的时候，听过他们吹牛，“风羽湖比梅溪湖还大”，效果图如下：
新规划当中，湖面大大缩小，变成了仅有小面积水域的湿地。新效果图如下：
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具体体量，我们大致可以推测出来，约740亩。（推测源头为去年5月曝光的早期首开区，共计1240亩，其中约740亩水科所大概就是规划的凤羽湿地）
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水域减少，往好里想，浓缩精华，如果建设出来效果惊艳，仍然不错。
仔细分析新版效果图，找找惊艳的地方在哪里。（新版）凤羽湿地，将不再是纯粹的水域，中间有景观道连接，并布置了不少建筑。这些建筑形状，预计为文体设施。长沙楼市板块，临湖必有文体场馆，如梅溪湖边的文化艺术中心、洋湖边的360剧场、大泽湖边的工人文化宫+长沙大剧场+冰雪世界等。苏托垸如果也不例外，就大有看头！
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基建未动、产业先行
苏托垸，产业有支撑，还需更多新概念
一个片区，尤其是新片区，需要产业来带动。苏托垸，也不例外。在此前，根据开福区规划，苏托垸拟打造为“马栏山北片区”，构建以文化创意为主，以文旅消费、科创研发为辅的“一主两辅”产业体系。此外，在长沙规划的全球研发中心城市中，苏托垸也是打造“一区一城三基地”中的金霞国科大基地核心！另有规划显示，片区还将打造室内赛车公园、科普馆，区域还引进马栏山文创园资源，合体打造国际传媒港、影视拍摄基地、个人电影工厂、人民艺术馆、数字文化高峰论坛中心、芒果明星村等。今年的2月22日，中国（长沙）地理标志智创生态博览园（总部基地）项目签约，落地苏托垸片区。根据规划，博览园（总部基地）项目，总投资30亿元，分为三期建设，刚好对应上述三期建设用地：
一期为地理标志湖南博览馆区
二期为地理标志中国博览馆区
三期为地理标志国际博览馆区
该博览园拟由全球500强企业中国能源建设集团所属企业，联合中新房控股集团有限公司等共同主导投资建设。该项目已经于9月26日正式签约。
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苏托垸，14平方公里的新片区，面积大小与梅溪湖接近。而梅溪湖，不仅自身有产业支撑，更有邻近的麓谷高新区，价值支撑足够。苏托垸，要打造“马栏山北片”，就需要马栏山资源外溢。但马栏山本身都还未填满，马栏山的文创资源也无法与一个全国性的高新技术开发区媲美。——苏托垸的产业，请等18日的官宣，希望不要太虚。讲真，苏托垸需要一个更大的“饼”，需要省市级大战略。
地铁带动苏托垸
到底是8号线、9号线、还是12号线？
要想推动一个片区快速发展，最基础办法就是给它一根地铁！
苏托垸，作为长沙二环内最后的处女地，宝贵程度不用多说。规划中，苏托垸有地铁9/12号线穿过。此前，包括本人在内，很多人呼吁将建设时序更早的8号线北移，带动苏托垸发展。但官方最后证实行不通，因此，希望仍寄托在9/12号线上。而根据新版规划，9号线走向稍有变动、12号线大变动，共同组成苏托垸的黄金十字轴。参考地铁走向如后图，具体看18日公布的新版是否有变动：![]()
这样一改，苏托垸将大爆发。但问题来了，目前第四期地铁规划报批，最早也要到2025年，如果8/9/12号线都在第四期中，理论上获批后可同步建设，但资金不够，不可能一次性上马3条线路，大概率是一条接着一条建。困难肯定是有的，要玩转苏托垸，非有地铁不可。望9号线早日上马。如果地铁、产业都无法快速落地，要发展一个片区，最有力的武器是什么？
没错，给它一所名校，尤其是初中头部名校，将直接带飞一个片区！那么，苏托垸最期待的头部初中名校，就是青竹湖湘一。
今年5月，@李白楼语堂 透露，青竹湖湘一大概率将在苏托垸开办一校两址新校区。并非空穴来风，当时是提供了官方相关规划图的。时至今日，青竹湖湘一在本部隔壁“扩建校区”，把一校两址新校区的机会留给了苏托垸，SO，18日仍有希望宣布湘一新校区落定苏托垸。
各位买房的朋友，如果湘一能进二环内，就算片区发展慢，那房子仍然值得重点考虑。别的配套，就多走两步嘛。
总之，苏托垸要发展，地铁、教育、产业缺一不可。当前，地铁难定、产业不明，那就死死守住学校吧。更多详情，等待18日的官宣。本号，到时再给大家详细拆解。扫码加个人微信，帮你分析楼盘优缺点，尤其是缺点，助力不踏坑，带你看房：
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