4 月 1 日，郑州房管局发布促进“卖旧买新、以旧换新”工作方案。
日期有意思，内容更有意思——
1、通过城投，收购5000套二手房，范围为主城区；
2、收购价格由专业评估机构评估；
3、资金闭环，被收购者需要直接用来购买一套新房；
4、城投则将收进来的二手房用作保障房——
看完这张图，是不是你也有一个疑问：为什么城投不直接买开发商的新房来做保障房？还要兜一圈二手市场？
疑问即答案，重点即在二手房屋主。
目前，在贝壳找房APP上，郑州市二手房源挂牌量为13万套左右。2022年6月底时贝壳找房上郑州的二手房源约为7.9万套。不到两年间，郑州市二手房挂牌量就增加了5万多套。
队伍不好带啊。
如果二手房屋主长期无法顺利出货，那么部分置换需求就会被压制。
而一般来说，置换需求都意味着“扩张面积或质量”，即撬动更多的资金（=居民债务）。
当然郑州并不是第一个如此操作的地方，去年底太仓给的方案更“赤裸裸”一点，就是直接加入了“以旧换新的金额不超过60%”的条件，明显“撬动居民杠杆”的目的性更强。
但效果么，有待观察。
另一方面，如果二手房屋主长期无法顺利出货，随着二手房挂牌量的不断增加，出现踩踏性抛售的风险是增大的，意味着市场价格会“超预期”下跌（以价换量）——
中金这张图就说明了这点——还要啥小阳春啊。
能先稳住就不错了。（这还只是挂牌价）
所以城投进来先兜个底，站在土地财政的角度，一举两得——
预期管理么——
就是有一个小问题，这个兜底的量还是小了点，因为仅是这2年挂牌增加量的十分之一，这可能还是和收购的资金来源有关。
都不宽裕（见之前扒河南国资的文章）。
另外，如果二手房收多了，保障房供给多了，租金本来就不太行，会不会本来打算购房的刚需也选择先忍一下？
这个尺度也很难拿捏。
归根结底，趋势还是处于房地产的下行周期，托市动作的浪花都不会太大。
任何一次政策干预都给了解套离场的机会，这也是为什么最近半年政策频出，挂牌量反而仍在增加的原因。
我觉得不必关注这个地产的以旧换新，
还是多关注整个经济的以旧换新。
而地产，正是经济的那个“旧”。
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