周末简单聊聊这张图。
机构隐含的意思是：要么现在动用公共资金救助地产；要么就沿袭日本当年的轨迹——从1991年一路跌到2009年，幅度接近-50%。
从居民部门的预期来看，也确实不看好——
超过7成的被调研者认为房价将继续下跌，有超过30%的人认为下跌幅度在10-30%之间。
显然，预期会“显著影响”市场需求的增量。
那如果要动用公共资金来救助地产，我们会碰到什么问题？
第一，公共资金的空间并不宽裕
去年两本账赤字高达8.8万亿——
意味着救助地产的资金，只能想办法从“新增债务”买单。
由于地方债务已经“那样”，所以只能继续让政策性银行扮演“准财政”功能，以它的名义举债，然后输血给地方进行“大拆大建”，主要是“拆”。
这个套路2015-2017年已经玩过一次，结果是什么？
结果是2017年，中国广义GOV债务/两本账收入和居民部门债务收入比，双双超过美国。
于是从2018年起，国内10y的利率一直向下——
现在的位置比2020年更低。
而2022年，中国广义GOV债务/GDP的比值超过了美国，从中美10y利率看——
再看汇率——
如果汇率因为债务利率而下行，那么即使稳住了资产价格，也会因为相对的投资收益而导致资金外流。
所以，我在以前的视频《房地产能不能软着陆》里面分析过这个悖论，对于宏观来说，除非采取定向大水漫灌，让房价报复性上涨，上涨到任何观望的人怀疑人生，才能让泡沫不落地。
这期间，不仅需要取消“房住不炒”的紧箍咒，还得鼓励人们去炒。
这意味着什么？意味着大量居民储蓄和未来收入被锁定，继续向房子挺进，金融资源被吸引过来，脱实向虚严重化。
因此我们要想到第二个问题，就是“炒”完之后呢？
2015年前，国内遇到泡沫要落地的风险，那时在8楼，然后采用刺激方式，用吹大泡沫的方式来防止泡沫破裂，让这个风险上到了16楼。
2018年后，国内预见到了16楼摔下来的巨大隐患，开始采取稳杠杆，真实房价随之回落。中间又经历了covid的刺激，到2023年H2，房价才又回落至2018年水平（也就是回到16楼）。
而房地产对应的主力人群，是从2016年就开始下行了，意味着现在的处境，比2015年前更严峻。
2015年前，居民债务收入比只有80%不到，而且精英人群的灰色收入空间很大；
而现在，居民债务收入比已经连续3年横亘在140%附近，同时灰色收入空间被大幅收窄。
2015年前，居民总和生育率还在1.5附近，现在已经落至1附近。
所以说，不管宏观选择哪个方向，要下的决心（承担失败的勇气）非常大。
是16楼慢慢往下降到10楼以下，还是继续推高至20楼。如果只是不断托市，那么就参考本文的第一张图。
为什么？
因为人口基本面也在动态下行。
人们很难以接受这样的事实，寄望于全要素生产率提升来改变局面。
但你知道2022-2023年全要素生产率也是负的吗？
不然，宏观债务率不会膨胀得如此迅速。
由于这些制约，让我们回到题目，该不该救助地产？
而我的问题是——
该救助的是地产吗？
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