如何深化我国基础设施REITs改革发展｜资本市场

党的二十届三中全会站在新的历史起点上，对进一步全面深化改革做出系统部署，全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，围绕经济社会发展重点领域提出300多项重要改革举措，彰显了进一步全面深化改革的坚强决心和强烈使命担当。

基础设施REITs是我国近年来推出的一项重要改革创新举措，也是融合新型城镇化、基础设施、资本市场、国有企业等多个重点领域的综合性改革，自推出至今呈现良好发展态势，但也存在一些发展障碍因素。进一步深化我国基础设施REITs改革发展，既是全面学习贯彻党的二十届三中全会精神的有力举措，也是实践要求。本文通过阐述我国基础设施REITs贯彻落实党的二十届三中全会改革部署的作用机制，分析其存在的主要问题，提出进一步深化改革的思路建议。

基础设施REITs贯彻落实党的二十届三中全会的机制

REITs即不动产投资信托基金，运行逻辑是通过资产证券化的方式将流动性低、单笔交易规模大的不动产转化为流动性高、单笔交易规模小的证券份额，即由专业的投资管理机构发行可在资本市场流通转让的REITs证券份额募集社会资金开展不动产投资管理，并将投资收益及时分配给投资者，从而实现资产方和资金方的互利共赢。我国在深入总结借鉴国外REITs成熟经验基础上，结合国内实际情况，于2020年4月正式推出具有中国特色的REITs市场，资产范围聚焦于基础设施领域。因此，我国基础设施REITs同时涉及新型城镇化与基础设施、资本市场、国有企业等多个重点领域，党的二十届三中全会对上述领域深化改革都做了谋划部署，推动基础设施REITs发展可以有效贯彻落实上述领域改革部署。

一是助力新型城镇化与基础设施改革。党的二十届三中全会提出，要健全推进新型城镇化体制机制，深化城市建设、运营、治理体制改革，健全现代化基础设施建设体制机制，拓宽多元化投融资渠道。投融资方面，资金短缺一直是制约我国新型城镇化与基础设施建设的核心问题，而基础设施REITs可以有效盘活城镇基础设施存量资产回收资金用于新增投资，形成投资良性循环。实际上，我国过去几十年的大规模投资，积累了大量的存量资产，多家市场专业研究机构测算规模已超过100万亿元，若其中具有较好经营性的存量资产按照1%的保守比例计算，也能达到万亿级。

正常情况下，这些优质存量资产只能在未来几十年的经营期内逐年收回投资本金和收益，通过基础设施REITs则能快速盘活提前回收资金。运营管理方面，基础设施REITs作为资本市场的公募产品，要接受更为严格的信息披露和市场监管；同时，也引入了更专业的外部机构参与运营管理，实现资产所有权和经营权的分离，推动基础设施REITs持有人、管理人及资产运营方等多方利益主体相互制约和监督，构建更为市场化的激励约束机制，推动城镇基础设施资产市场化、规范化、高效化运营，切实提升资产运营管理效率与效益。

二是助力国有企业改革。党的二十届三中全会提出，要深化国资国企改革，推动国有资本和国有企业做强做优做大，提升核心竞争力，特别是要推进能源、铁路、电信、水利、公用事业等行业自然垄断环节独立运营和竞争性环节市场化改革。我国过去几十年主要依赖传统的投资驱动型增长模式，城镇基础设施建设投资一直保持较大规模和较高增速，融资渠道上主要依靠国有企业。因此，国有企业也是我国基础设施的最大持有主体，特别是能源、铁路、水利、公共事业等行业基本上是国有企业持有。而从目前基础设施REITs发行情况来看，国有企业也是最主要的发行主体，截至2024年6月末已完成发行的37只基础设施REITs产品中，国有企业占34只，民营企业仅占3只。推动基础设施REITs发展有利于推动基础设施国有企业改革。

三是助力资本市场改革。党的二十届三中全会提出，要健全投资和融资相协调的资本市场功能。目前，我国市场货币量十分充裕，但资本市场的金融产品并不能很好地满足企业和居民的储蓄投资需求，如银行定期存款利率已跌破2%，理财产品平均收益率已跌破3%，股市牛短熊长，分红少、波动大，投资回报亦不理想，影响了资本市场投融资协调功能的发挥。

而基础设施REITs收益率较好且相对稳定，要求特许经营权类项目内部收益率不低于5%，产权类项目净现金流分派率不低于3.8%，并且每年将基金可供分配金额的90%以上向投资者进行分配，为投资者提供了很好的投资选择，有助于发挥资本市场投融资协调功能，推动社会储蓄向投资转化。从目前基础设施REITs实际发售情况来看，市场参与意愿强烈，所有发行的REITs均得到足额认购，网下机构投资者和公众投资者平均认购倍数分别达到51.07倍和83.38倍；投资收益也相对较好和稳定，特许经营权类项目的收益分配率在6%～12%之间，产权类项目的收益分配率在4%～5%之间，高于大部分上市公司分红和存款、理财等固定收益类产品。

四是助力政府债务管理体制改革。党的二十届三中全会强调，要统筹发展和安全，有效防范化解房地产、地方政府债务等重点领域风险。其中，地方政府债务方面，重点是要创造条件加快化解地方融资平台债务风险。而基础设施REITs则是一个有效的降负债工具，要求资产发行REITs时将原本安排在未来几十年运营期逐步偿还的存量债务一次偿还，直接降低了地方融资平台的负债总额，同时资产发行REITs时都能获得较好的重估溢价，从而增加了地方融资平台的净资产。因此，地方融资平台发行基础设施REITs可以产生立竿见影的降负债效果。例如，广州市的高速公路平台企业广州交通投资集团有限公司通过发行基础设施REITs后，资产负债率下降约5个百分点，企业财务结构得到明显优化，抗风险能力得到显著提升。

此外，从基础设施REITs支持的细分行业来看，包括铁路、通用航空和低空经济、收费公路、新能源、新基建、市政、保障房等领域都是党的二十届三中全会部署的重点改革领域。

综上所述，基础设施REITs作为融合多个重点领域的创新改革举措，可以作为贯彻落实党的二十届三中全会改革部署的有力抓手和开路先锋，通过推动基础设施REITs发展，带动相关领域改革加快推进，进一步引领全面深化改革。

基础设施REITs发展面临的主要问题

经过四年多的试点，我国基础设施REITs已进入常态化发展阶段，但从市场总体规模来看，仍然相对较小。截至2024年6月末，我国基础设施REITs发行总规模1195亿元，约合164亿美元。而美国、日本、新加坡、中国香港四个REITs发展相对成熟的地区分别达到13311亿、1094亿、720亿、193亿美元，我国REITs规模仅占美国的1.23%、日本的15.00%、新加坡的22.80%、香港的85.05%。对比国内外理论与实践，我国基础设施REITs仍存在以下四个方面的主要问题亟须解决：

一是申报发行资产领域不够丰富。目前，我国基础设施REITs试点领域包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新基建、保障房、消费、水利、旅游共11大类、超过30小类。从大类来看，仅有交通、能源、生态环保、仓储物流、园区、保障房、消费7大领域有发行案例，市政、新基建、水利、旅游4个重点领域未有资产发行，其中交通类共10只、占比27.03%，园区类共9只、占比24.32%，保障房类5只、占比13.51%，3大领域合计占比达到64.86%。从小类来看，交通领域全部为高速公路资产，铁路、机场、港口领域未有资产发行。

二是申报发行标准过多、过严。从市场逻辑来看，基础设施REITs是资产的上市，但目前市场普遍反映它的标准显著多于且高于企业上市，如它对基础设施项目的立项、规划、用地、施工等各项投资建设管理手续及回收资金使用、扩募资产储备等都提出了非常严格的要求，成为制约项目申报发行的硬门槛。手续方面，施工许可证、建设用地批准书等出于程序已过、制度变化、机构调整等历史客观原因已难以补办，成为制约资产申报发行的原则性障碍；部分手续可以补办但成本大、周期长，也影响了项目申报发行。回收资金使用方面，要求主要用于在建和成熟新建项目及存量资产收购，并在2年内用完75%以上、3年内全部用完，很多原始权益人难以做到......‍

文章来源丨《清华金融评论》2024年11月刊总第132期     

 编辑丨王茅    

责编丨兰银帆