中报点评20｜中交地产：回款率保持较高水平，多方联动细化存货去化方案

文摘房产 2024-09-11 19:40 上海

在上半年实现销售回款92.7亿元，回款率达到了114%，继续保持着较高的水平。

◎ 作者 / 沈晓玲、洪宇桁

核心观点

【回款率维持较高水平，集团排名居于23位】2024上半年中交地产实现销售金额81亿元，销售面积113.4万平方米，分别同比减少62.26%和56.73%，销售权益相较于2023年全年大幅降低31.3个百分点至41.9%。企业积极推动销售回款，增强现金安全性，在上半年实现销售回款92.7亿元，回款率达到了114%，继续保持着较高的水平。从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2024年上半年集团实现整体销售额189.2亿元，位列全口径23位。

【上半年没有拿地，总土储超七成位于二线城市】2024上半年中交地产没有进行拿地，在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下，企业大幅降低了拿地力度。截至2024年中期，中交地产共拥有117个项目，总计容建面约为2263.3万平方米，其中在建及待建面积997.23万平方米。在建及待建总土储72%位于二线城市，整体看来企业的土地储备质量相对较高。

【年内营收止跌回升，净利润继续亏损】2024上半年中交地产实现营业收入89.8亿元，同比增长2.5%；2024年中期中交地产的合约负债为208.9亿元，较期初减少3.2%，企业正“严格按照时间节点安排，多方联动对低效、无效存货资产进行细致盘点”，细化去化方案。2024上半年中交地产整体毛利率约为4.57%，同比下降3.58个百分点，净利润亏损9.99亿元。净利润的亏损一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间；另一方面，在市场下行下企业继续计提了2.26亿元的资产减值损失，此外还计提了168万的信用减值，同时企业的财务费用同比增加了131.7%至5.09亿元。

【短期偿债压力增大，流动性获母公司支持】截至2024年中期，中交地产共持有现金80.53亿元，较期初减少32.9%，现金短债比较期初降低了0.41至0.45，若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.37，企业在短期内偿债压力相对较大。净负债率165.56%，剔除预收账款资产负债率82.11%，分别较期初提高10.8个百分点和降低0.4个百分点。企业近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持，2024年中期企业控股股东借款余额为160.53亿元，期后又在7月通过定增募集资金净额4.38亿元。值得注意的是，虽然来自母公司的借款及支持较为稳定，但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全，积极通过提升项目去化保证资金回流，提升公司的安全性。

销售

回款率维持较高水平
集团排名居于23位

2024上半年中交地产实现销售金额81亿元，销售面积113.4万平方米，分别同比减少62.26%和56.73%，销售权益相较于2023年全年大幅降低31.3个百分点至41.9%。虽然中交地产在上半年的销售表现出现了较大的下滑，但是企业积极推动销售回款，增强现金安全性，在上半年实现销售回款92.7亿元，回款率达到了114%，继续保持着较高的水平。

从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2024年上半年集团实现整体销售额189.2亿元，位列全口径23位。

投资

上半年没有拿地
总土储超七成位于二线城市

2024上半年中交地产没有进行拿地，在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下，企业大幅降低了拿地力度。截至2024年中期，中交地产共拥有117个项目，总计容建面约为2263.3万平方米，权益比例为59%。总土储中，在建及待建面积997.23万平方米，在建及待建面积的占比为44.06%，相比于期初降低8.97个百分点。而从存货中已竣工物业的价值（开发产品）来看，2024中期同比增加了10.8%至344.88亿元，对存货的占比也提高了4.9个百分点至38.2%，企业称正“严格按照时间节点安排，多方联动对低效、无效存货资产进行细致盘点”，细化去化方案。

在建及待建总土储的分布方面，72%位于二线城市，同时中西部占比达到53%。值得注意的是，中交地产的三四线土储中有38%位于长三角和珠三角的三四线城市，同时中西部土储中98%位于重庆、成都、武汉等二线城市，整体看来企业的土地储备质量相对较高。

盈利

年内营收止跌回升
净利润继续亏损

2024上半年中交地产实现营业收入89.8亿元，同比增长2.5%，其中地产销售收入88.82亿元，同比增长2.4%。值得注意的是，2024年中期中交地产的合约负债为208.9亿元，较期初减少3.2%，企业下半年需积极项目去化以及竣工交付，以提振全年营业收入的止跌回升。

2024上半年中交地产实现整体毛利润约4.1亿元，同比减少42.5%，整体毛利率约为4.57%，同比下降3.58个百分点。净利润亏损9.99亿元，归母净利润亏损9.83亿元，净利润的亏损一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间；另一方面，在市场下行下企业继续计提了2.26亿元的资产减值损失，此外还计提了168万的信用减值，同时企业的财务费用同比增加了131.7%至5.09亿元。整体看来中交地产未来仍需开源节流，等待市场复苏。

偿债

短期偿债压力增大
流动性获母公司支持

截至2024年中期，中交地产共持有现金80.53亿元，较期初减少32.9%；总有息负债约为362.03亿元，较期初减少8%。其中，短债总额179.9亿元，较期初增加28.5%，现金短债比较期初降低了0.41至0.45，若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.37，企业在短期内偿债压力相对较大。杠杆率水平方面，截至2024年中期，中交地产净负债率165.56%，剔除预收账款资产负债率82.11%，分别较期初提高10.8个百分点和降低0.4个百分点。

面对当前企业的偿债压力以及市场机会，中交地产近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持。2024年中期企业控股股东借款余额为160.53亿元，融资成本区间0.00-7.00%；期后又在7月通过定增募集资金净额4.38亿元。值得注意的是，虽然来自母公司的借款及支持较为稳定，但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全，积极通过提升项目去化保证资金回流，提升公司的安全性。

排版丨土木

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