12月，气温逐步走低，进入寒冬。
与之形成鲜明对比的，是南京楼市之火热景象，市场的爆炸性复苏，打出了“最佳购房时机已到来”的强信号——
在成交量上，12月2日，契税新政正式执行后的首个工作日，南京二手房成交950套。这个数据是10月日均成交量的3倍；
在房价上，据中国房价行情网数据，不少重点城市的二手房成交价格在攀升。以南京为例，11月份二手房均价29564元/㎡，环比增长2.14%；
新房市场，一大批豪宅呈现火热销售态势，成绩喜人。尤其是以“第四代宅”为关键词的新豪宅，正在以前所未有的居住体验冲击各个区域的产品“天花板”。
以南站板块的“四代宅”悦著九章为例，11月火爆卖出60套+，荣登江宁区域套数NO.1！为了满足市场需求，3#央景楼王现已紧急加推，总价550万起即可入手“四代宅”主城洋房！
▲悦著九章实景示范区
每一轮市场调整，都会迎来一个最佳的入手时机，如今是时候了。
在这样的时间节点，买房该怎么选？我会告诉你，一定不要错过南京的“四代宅时间”。
01
政策利好叠加助力市场升温
高额补贴倒计时，新的购房时机已现！
房地产每一次的重大转折，都与楼市政策紧密相关。
近日，全国重点城市展现出来一波爆发性行情增长，直接原因：12月1日开始，契税新规正式执行：将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90㎡提高到140㎡。
▲契税新政具体调整内容，12月1日起正式执行
新规具体调整内容可参考上图所示。
契税新规大大降低个人购买家庭首套、二套房需要缴纳的契税成本，这是真金白银地减轻购房负担。
购房政策方面的利好，是逐步叠加，厚积薄发，并非偶然造就。
今年以来，自上而下的政策暖风持续输出，取消限购、放松限贷、降低落户门槛、购房补助、“以旧换新”、降首付比例、降贷款利率等政策陆续释放，不断刺激市场需求与行情走势。
南京各区还有大力购房补贴政策。江宁多举措支持刚性住房、人才安居等需求，真金白银的购房补贴可高达总价的2%+20万。不过，如此诱人的补贴政策截止至2024年12月31日，仅剩20余天！
任何政策利好都不会持续太久，买方市场与卖方市场的切换，往往有迹可循。
需要警惕的是，全国新一轮房贷利率上调周期已经开始，购房利好在逐步收紧：11月22日，南京多家银行确认上调二套房贷利率，上调30个基点变为3.3%；近日，包括杭州、宁波、苏州、扬州、徐州、无锡、武汉与厦门等10多个重要城市，都传出房贷利率上涨的确切消息。
可以说，当下就是最佳的置业时机。
市场留给买房人的风口，抓住了，才叫风口；没抓住的，只会是遗憾。
“自住时代”的到来，让房地产产品更新迭代速度加快。购房者对住房品质的要求越来越高，以过硬的产品力穿越市场周期已经成为行业共识。
当规模效应减弱、产品效应凸显， “好房子”的竞争已经成为市场主流。
位于南京南站板块的首个“四代宅”悦著九章，就是很好的例证。与动则千万级起步的河西高层豪宅相比，悦著九章的“四代宅”洋房总价仅550万左右，不啻为南京寻求主城改善客群的超级福音！
除别墅以外，洋房在居住舒适度上就是最好的产品。考虑到远郊别墅生活不够便捷，主城洋房已经处在自住改善的天花板。这就意味着，悦著九章是在与南京最高端的产品序列争夺市场。
使用率约105％、家家带空中庭院、立体园林打造、颠覆想象的产品打造......悦著九章的第四代洋房，它给南京带来的是绝无仅有的震撼居住体验！
即使是在“四代宅”的序列里，悦著九章也是优势突出！
“四代宅”常有，但主打主城+低密+洋房的“四代宅”却十分稀缺。据不完全统计，目前南京已确定做“四代宅”的项目约15家，其中9个项目含洋房产品。而主城洋房“四代宅”，仅4家，放在南京这个大市场里，堪称凤毛麟角。
在南京豪宅最为密集的河西，“四代宅”洋房产品亦是一房难求。即使有，亦是顶豪定位，总价亦飙升至千万起步，置业门槛太高。
悦著九章，既拥有当下最时尚、最畅销的奢侈单品——四代宅洋房，又在彰显改善品质的同时兼顾总价控制，让更多改善客群得以入住、品鉴主城“天花板”级的居住体验，在如今的市场环境中尤为难得。
▲悦著九章洋房效果图
行业内部对于“好房子”的定义，仁者见仁，智者见智。但好房子三大共通点，是不可替代的——城市核心地段、稀缺属性与优质配套。
城市核心地段
悦著九章位于南站核心地段。南京南站历经十余年蓄势积淀，形成了强大的枢纽功能、高端的产业格局和完善的配套服务，打造和发展集智慧产业、总部经济、城市门户为一体的枢纽经济体。
▲悦著九章项目区位图
一批优质产业在此落地，并有艾佳生活、运享通、金凯恒新材料等独角兽、瞪羚企业选择在此办公。光是南站江宁片区，已累计入驻企业近3700家（数据截至2023年11月，来源于江宁发布）
南站板块和新街口CBD、河西CBD三足鼎立，形成南京黄金八公里的城市中心。主城核心，本身就是稀缺资源，意味着各种城市核心资源可以近水楼台。
稀缺属性
悦著九章产品的稀缺性，就决定了它是南站板块的新封面。
近年来南站板块新房上市实在有限，悦著九章不仅是为区域市场补仓，同时将南站的产品抬升到了有史以来最为低密、高端的产品序列。
▲悦著九章项目鸟瞰图，后三栋为洋房产品，户户可观中央景观
▲悦著九章洋房效果图
悦著九章综合容积率仅2.1，由5栋18层小高层与3栋8层洋房构成。截至目前，3栋洋房仅96套，已经售罄一栋，3号楼正在火热销售，仅剩一栋尚未推出。肉眼可见，属于南站的主城洋房产品已经不多。
据克尔瑞数据，南京过去近10年的土地出让中，容积率低于2.1的土地占比仅约2.2%。此外，近3年，南京主城洋房的占比仅5%。这意味着，每20户家庭才有一户能够住进主城洋房。
如此稀缺的产品意味着什么？
如果家庭内有置换需求，洋房更容易出手；此外，与同区域的高层产品相比，洋房更具高增值率，目前南京一些同区域的产品，洋房比高层的价格要高出30-40%，价格相差甚远。
优质配套
悦著九章位于南站板块黄金1公里生活圈，拥有全维生活配套。
交通方面，悦著九章尽享双地铁（3号线宏运大道站、1号线双龙大道站），与双城市主轴干道（宏运大道与双龙大道）城市便捷，不仅畅通全城，就近辐射南京三大中心黄金地带，更有亚洲第一大高铁枢纽在旁，辐射江浙沪皖，通达全国！
商业方面，悦著九章1公里生活圈内配套奢侈——
证大喜马拉雅的盒子商业、绿地之窗、万科都荟天地、金轮星际中心近100万㎡商业配套近在咫尺；3公里内可覆盖明发商业中心、麦德隆、宜家、楚翘城、雨花客厅、百家湖商圈等城市商业群。
业态高端而丰富，可见可得，无需等待，远比规划中的不确定性来的踏实。
教育方面，与南京东山外国语学校分校一街之隔，周边幼儿园、小学、中学、高中全龄优质资源。（注：文中涉及的学校不做学区承诺，具体招生计划及开学时间以教育局及学校当年公示为准。）
医疗方面，南站提供充足保障，约6公里范围内可抵达南京市中医院，7公里范围内，可抵达南京市江宁医院，均是南京著名三甲医院。
以上三个要素只是悦著九章的基底。作为南站首个“吃螃蟹的人”，今年8月悦著九章对3栋洋房进行“四代宅”爆改，以前瞻性的眼光与产品兑现力，迅速在市场上引发热销效应。
当你仔细比对，你会发现，悦著九章洋房符合目前市场上几乎所有畅销元素！
论政策，悦著九章不仅受惠于已经在执行的契税政策，使得买房人直接省了一笔钱；此外，江宁区的高额购房贴补仍在持续，还有20多天的可使用周期；
论房价，南站板块是整个南京二手房价最为稳定、扛打的区域之一，保值增值能力出众；对比河西，价格上有一定优势；
论产品，作为南站第一个“四代宅”、同时又是南京第一个主城洋房四代宅，示范区实景呈现，令人耳目一新。更有主城核心醇熟配套，所见即所得，不用等。
据悉，悦著九章的3栋8F稀缺洋房，共打造建面约137㎡、140㎡两种户型，户户有空中庭院，错层分布。
依照当下的市场行情，140㎡户型往往只能作为改善居住的入门级产品，何以能媲美河西传统大平层？
秘诀一，低密。
高层与洋房的得房率相差甚远。
市面上一般30层以上的高层，得房率仅在74%左右，悦著九章8F洋房的得房率则高达83.5%。同样是140㎡，洋房产品套内使用面积要比高层多出约13㎡，相当于一个较为宽敞的次卧大小。
与市场上的其他豪宅相比，买悦著九章的建面约137/140㎡洋房，相当于买其他建面约160㎡以上的高层。约20㎡的建筑面积差，在如今的豪宅市场，总价差可达百万以上。
秘诀二，空中庭院。
空中庭院是区别“四代宅”与传统大平层的主要特征。不仅仅是建筑立面的区别，房屋的可使用率，以及未来的生活空间与方式都将产生巨大的差异。
▲悦著九章洋房样板间实景图
悦著九章使用率可高达105%，它是如何做到的？
除了洋房本身的超高得房率外，悦著九章洋房户型南向配备了约8.4米面宽双阳台，有一半不计入产权面积，约6.3㎡；此外，悦著九章洋房户型分为奇数层和偶数层两种，新增的空中庭院面积（下图中蓝色区域）约12-16㎡。（注：此篇文章内所提“空中庭院”指挑空平台，具体大小、面积、形状均以开发商实际交付为准。下同。）
此外，还有飘窗等不计入产权面积的空间。每一处都恰到好处地展示了未来的美好生活场景，预演轻松写意的家庭生活。
秘诀三，私密度。
一个项目是否能被称为豪宅，除了地段、产品设计理念与精装标准等硬件之外，私密度更是重中之重。洋房产品在这方面优势明显，轻松吊打高层大平层。
悦著九章的8F洋房，3栋共96套，每栋楼仅有32户家庭，居住密度大大小于高层大平层，且没有18层以上住宅必须要配备的连廊，居住密度与私密度得到了极大保障。
秘诀四，荣获“设计界奥斯卡”金奖、超高颜值的实景示范区。
口说无凭，实景最动人。悦著九章凭借实景示范区的超高颜值与中央景观各分区、环节的细节打磨，成为南站区域当之无愧的城市封面。
悦著九章项目的景观设计，斩获“2024美国缪斯设计奖”金奖！该奖项是全球建筑与设计领域最具影响力的国际奖项之一，素有“设计界奥斯卡”之称，在设计师圈层影响力极大。
▲悦著九章示范区实景细节
外立面，采用大块铝板一体板、局部金属线条，搭配大面积浅灰色玻璃。其中南向窗墙比高达0.56，大落地窗享用超大观景视角，窗外美景一览无余。
▲悦著九章示范区实景
酒店式双入户大堂，地上大堂阔绰舒朗，地下大堂采用奢华岩板背景墙，单元门采用玻璃电动门设计，引入星空吊灯设计，烘托归家气氛。
▲悦著九章示范区实景
在景观设计上，悦著九章参考“南都第一园”南京瞻园，借鉴涵碧楼酒店的设计手法，打造约4000㎡中轴景观带。
▲悦著九章中央景观效果图
它以东方自然雅趣为主题，打造六重归家礼序，九大园林雅境，创造了一个与城市喧嚣隔绝的宁静天地。“一轴两环九大主题”的布局巧妙利用了空间，设计了诸如水石合院、摩登艺术会客厅、活力能量场、森林氧吧、童趣乐园、康养花园等多元化景观，旨在满足不同年龄层居民的生活需求。
▲悦著九章示范区实景
园内以自然为主题，将植物、动物等元素融入设计中，呈现出独特的艺术气息，给人一种回归自然的感觉。
悦著九章秉承“所见即所得”的设计原则，全过程材料、空间、植物细节的统筹把控，追求精益求精，匠心精品，恰到好处的精细雕琢，用心刻画一个有品质有细节的质感社区。
在“第四代住宅”成为大势所趋之时，中粮悦著九章作为南京首个第四代洋房住宅，在南站板块核芯之上，以更实用的户型设计、更舒适的空间尺度、更纯粹的居住氛围，完成对南京洋房改善产品的一次重大升级。
奇数层，建面约137㎡四房两厅两卫户型：
▲悦著九章洋房建面约137㎡户型图
客厅保留双阳台，在阳台外面加空中庭院。
四开间朝南、大横厅设计、带有超大跑道级阳台，采光开阔。餐厅有单独的空间，不仅能放下大圆餐桌，北侧还带有大飘窗，可打造咖啡角等灵动空间。动静空间分割有序，主卧套房设计，私密度极高，主卫带有双台盆。
▲悦著九章洋房样板间实景图
偶数层，建面约140㎡四房两厅两卫户型：
▲悦著九章洋房建面约140㎡户型图
空中庭院设置在了主卧、次卧区域，为两个卧室提供了奢侈的观景空间。
▲悦著九章洋房样板间实景图
悦著九章洋房两个户型，可轻松满足三代同堂的居住需求，将采光面、通风面和景观面充分调和，以更舒适的尺度提升生活仪式感与身份尊贵感。
悦著九章的跑道阳台+空中庭院，宽绰的活动空间给业主未来注入了更多生活场景。不同的年龄层次，可以挑选更适合自己的生活场景——或是养花种草，体验惬意生活，夜晚放把椅子可以在此品茗赏月；或是作为未来朋友聚会的场所，谈天说地，品酒烧烤；也可以作为主卧空间的延展，变成主人房的专属空间。
▲悦著九章洋房样板间实景图
▲悦著九章洋房样板间实景图
