2024年报-1:1992-2024年全国商品房销售面积,软着陆实现了吗?

楼市   2025-01-02 10:03   山西  

2023年报-9:2023年中国金融与房地产年报,居民杠杆率继续飙升,资本市场为何频频创新低,隐藏在数据背后的绝对秘密

12月百强房企操盘金额4513.9亿,同比2023年微增0.02%,2024年全年百强房企销售额38840.2亿,较2023年同比下跌28.1%。

2024年百强房企销售额较2020年同比下跌66.17%,打了三折,2019、2020、2021年为我国房企销售额的峰值时刻,也是经济有较强支撑力的三年,根据销售数据,我们有理由相信当前仅有不足三分之一的房企处于健康状态。

按照1-11月官方销售数据跌幅,我们测算出全年国内商品房销售面积增速为-14%,面积为10.62亿平,对比百强房企销售跌幅,我们认为今年的实际销售面积为5.37亿平,低于2008年销售面积,接近于2005年销售面积。
2024年第四季度销售面积开始回稳,若2025年政策刺激力度不变,不出现大面积的投资者断层的情况下,预计全年销售面积会回落10%左右,若出现消费断层,那么销售面积会回落至4亿平以内,约400w套新房,基本满足老旧小区退出市场新旧更替的需求。
新房供给低于4亿平后,新住宅模式将被推出,即新洋房、一户建将成为新主流,这个过程需要3-5年的时间转化,房地产税将重新定义房价。
美国每年新房新开工约120w-150w套,中国人口是美国的四倍,因此我国的新房需求为480w-600w套,2024年11月美国新屋销售年化约66.4w套,中国人口是美国的四倍,预计新屋销售需求为265.w套。
在金融危机时期,2010年美国新屋销售降低至年化28w套,则预计中国新屋销售将降低至112w套,考虑到日本失去三十年的教训,若新房销售降低到这个地步,我们认为百强房企都将休克,全部国有化。





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