以公司名义买房,如何登记和申报年度住宅物业税?

文摘   2024-08-24 00:00   英国  

如果您计划以公司名义买房产,您的SPV公司则可能涉及一笔“年度住宅物业税”(ATED)。很多房东们对该税种的概念有些模糊,不太知道它的征收规则是什么?有哪些减免措施?今天的文章,我们来给各位房东送干货来啦。



什么是年度住宅物业税?

年度住宅物业税的英文名字是:Annual tax on enveloped dwellings(缩写ATED),大多数业主以个人名义持有住宅物业,它不适用于个人购买的房产,这是英国税务局对非自然人 (NNP)(例如公司、与企业合作伙伴的合作关系、集体投资计划等)手中持有的英国住宅征收的年度税金。也就是说,如果您是以公司名义购买和持有“住宅”房产,您的企业则可能涉及该规则。



如何确定房产是否属于“住宅”的定义呢?

如果公司持有的房产例如房屋(House)或公寓(Flat)全部或部分被用作或可用作住宅住所,则该房产属于住宅。住宅包括花园、庭院和其中的建筑物。有些房产不属于住宅,例如酒店、招待所、寄宿学校宿舍、医院、学生宿舍、军人宿舍、养老院和监狱。>


如果公司拥有的住宅的应税价值超过以下数额,则适用年度住宅物业税规则:


50万英镑

自2016年4月1日起

100万英镑

自2015年4月1日起

200万英镑

自2014年4月1日起


也就是说,从现在起,如果您的公司在英国拥有价值超过50万英镑的住宅,您则需要填写ATED申报表。


ATED 根据财产的应税价值计算:

  • 每五年会根据 ATED 的要求重新评估一次房产价值。

  • 不同类型的交易可能会触发新的估值日。



年度住宅物业税的截止日期?

英国税局要求,您需要在任何应税期间的41日至430日之间在网上向其提交申报表。比如说,2024 4 1 日至 2025 3 31 日期间的纳税申报表必须在 2024 4 1 日或之后的30天提交。符合 ATED 规则的公司可以自行注册和提交报表,也可以委托会计公司代为注册。




需要缴纳多少税金?

ATED 的年度应缴税金每年都会根据消费者物价指数来调整。2024 4 1 日至 2025 3 31 日纳税年应缴金额如下:


房产价值

年度税金

50 万英镑以上

至 100 万英镑

4,400英镑

超过 100 万英镑

至 200 万英镑

9,000英镑

超过 200 万英镑

至 500 万英镑

30,550英镑

500 万英镑以上

至 1000 万英镑

71,500英镑

1000 万英镑以上

至 2000 万英镑

143,550英镑

超过2000万英镑

287,500英镑


款项通常须在任何收费期内于 4 月 30 日前支付。


ATED 的减免机会?

和其他税收一样,年度住宅物业税也提供了一些减免措施,您可能还有机会将纳税额降至零。


以下是一些可享受的减免示例,其中财产为:


  • 以商业基础出租给第三方,并且在任何时候均不由与业主有联系的任何人占用(或可供占用);

  • 每年至少有28天向公众开放;

  • 由房地产开发商开发用于转售;

  • 由房地产交易商持有,作为企业股票,其唯一目的是转售;

  • 因经营贷款业务而被金融机构收回的;

  • 根据受监管的房屋回购计划获得的;

  • 被贸易企业用来为某些符合条件的员工提供住宿;

  • 农场工人或前长期服务的农场工人居住的农舍;

  • 由注册的社会住房提供商拥有。


如果您符合以上条件,您需要准备一份减免申报表并在截止日期前在线提交给英国税务局,才能申请减免。


以下人员可免于缴纳ATED税,也无需提交纳税申报表或申请减免:


  • 持有财产用于慈善目的的慈善公司。

  • 公共机构。

  • 为国家目的而设立的机构(例如大英博物馆的受托人)



ATED 处罚

请记住,如果您没有及时报税或付款,可能会被处以罚款和利息。如果报税表不准确,也可能会被处以罚款。这些措施遵循了《2009年财务法案》第 55 56 条附表中针对延迟申报和延迟付款制度的处罚制度,并且还遵循了《2007 年财务法案》第24条附表中针对导致税收损失的错误或失误所规定的处罚制度。


如何申请年度住宅物业税过程?
步骤1:登记ATED

在您提交ATED申报表之前,您必须在英国税务局的网站上提供的在线表格来注册ATED 。您需要提供有关该房产和拥有该房产的实体信息,以及该房产的预期价值。您必须在购买房产或首次接受ATED后的30天内注册ATED


步骤2:确定财产价值

您可以选择自行评估房产价值或聘请专业估价师。有几个要求:估价必须以英镑计价;估价必须反映自愿买方和自愿卖方之间的公开市场交易,并且必须是确定的金额;如果您没有拥有无抵押的永久业权,则估价可能不是空置占有估价;要使用的估价日期取决于您拥有该房产的期限。


估价日期有两种类型:

  • 首次估值日

  • 重估日


对于在 2012 年 4 月 1 日或之前拥有的房产,初始估价日期为该日期;如果是在 2012 年 4 月 1 日之后拥有的房产,则初始估价日期为您取得房产的日期。对于所有房产,无论何时获得,在 2012 年 4 月 1 日之后每五年都有一个固定的重新估价日期。



步骤3:计算应缴税款

您欠缴的税款金额取决于房产价值和任何适用的减免。如果您有资格获得减免,您的欠税金额可能会减少或免除。


步骤4:提交您的 ATED 申报表并缴纳所有所欠税款

您可以使用税务局网站在线提交纳税申报表,并且您需要提供有关房产、其价值以及任何适用的减免或豁免的详细信息。您还需要提供房产所有者的相关信息,例如其名称、地址和登记号码。提交纳税申报表后,您将获得应纳税额的计算结果。然后,您可以在线或通过银行转账缴税。请务必确保在截止日期前提交纳税申报表并缴纳所有欠税,以避免罚款和利息费用。



腾邦有话说

登记和申报英国年度物业税 (ATED)可能是一个复杂的过程,您必须要确保自己遵守英国税务局的规定,如果您不太清楚 ATED 申报义务、税金计算方法、相关截止日期以及可用的减免,您可能由于出错受到处罚。我们建议,您最好选择一家靠谱的会计师事务所来帮助您处理年度住宅物业税 (ATED) 相关问题如果您有关于该税种的任何问题以及申报需求可直接扫描下方二维码添加我们的联系方式哦,我们团队会给您提供专业的建议。


(注:本文仅供一般参考,不构成法律或专业意见。如果有任何疑问,请联系专业人士做针对性的咨询。)



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