1月16号，北京西南郊冷库地块终于迎来了土拍。
饭总原以为这块地要上演各家疯狂举牌、轮番竞价、龙争虎斗的激烈景象，稿子都写的八九不离十了，不料远方传来同事幽幽然的消息：
报名截止，中海40.08亿底价拿了！！！
WHAT F***？不是说好了至少华子要来争一争的吗？？然后饭总粉丝群里的懂哥出现了，难道有内幕？？？
也是，10月份海子刚和丰台ZF签了战略合作协议，深耕石景山的海子把发展战略转移到了丰台，现在已经称得上是丰台一哥了。
好基友![]()
嘛，饭总瞬间觉得逻辑就闭环了。
说回地块，西南郊冷库地块继续采取不限地价、不设指导价，不摇号价高者得的市场定价的机制。
成交价40.08亿，楼面价约5.8万/㎡。比当时北京瑞府6.74万/平(实际7.03万/平 ZF占比6%) 的楼面价低了1万！！
建筑控制规模≤69104平方米，容积率2.52，限高80米，大概只能做小高层了，26层左右。这块地紧挨着北京瑞府，就在北京瑞府东南侧，西南2-3环内，位置无敌。北京瑞府目前网签率超过90%，已经没什么房了，卖的是真好。所以中海拿连这两块地，应该信心满满，肯定不至于像中海公元里一样，快一年了网签只有43套，网签率只有6.9%![]()
，饭总还是第一次看到中海的项目这么惨呢。地块距离16号线与房山线的换乘站东管头南站直线约1.2公里，离地铁真心不算近了，北边儿挨着高铁，是不是有有噪音和震动饭总建议大家实际去感受一下。到丽泽金融商务区差不多1公里左右，往金融街、丰台科技园&总部基地、或者是国贸都不远，饭总觉得这个距离倒还挺暧昧![]()
的。地块北侧离万泉寺地块大概500米左右，板块内已经接近三年没供地了，万泉寺和西郊冷库正好接棒。如果海子将两个地块合并开发，那么西南郊地块未来可能会是两种画风：1、copy当年瑞府的主力产品段，毕竟销量已经验证一切了。
2、区别万泉寺地块的大户型面积段设计，做成小面积段刚改产品，毕竟现在市场太卷了，多样化的产品更具备综合竞争力。而且西南郊地块的拿地成本更低，所以中海整体的操盘空间更大。饭总扒到了万泉寺地块现有的规划设计图：整体设计思路以层高换楼间距，13栋住宅楼，10-26层的洋房+小高层，由北到南呈高低排列，层高突破3.1米，部分楼栋为坡屋顶造型。中轴线位置的3号楼是24层，首层架空，这是继金茂璞逸丰宜、北京隅西颂之后，丰台第三个采用架空层设计的项目。而且，中海万泉寺地块里的祭祀台，并没有明确要求原址保护。于是最新的传言是将迁到地块左下角的平面立交绿地内，也就是下图位置。搬走的话对项目就是比较好的消息了，饭总群里一个妹子看上万泉寺的位置了，说要是住这里，祭祀台不搬走她晚上压根不敢出门![]()
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产品线应该是要做藏锋系，走大平层路线。据说面积段是128～255平的全四居产品，套均170+平，也有人说会有少量110平户型。中海在赠送面积也打出明牌，终于不再遮遮掩掩，得房率向90%看齐！但紧接着又曝出现在规划的阳台被热心市民举报，被要求承诺不允许封闭阳台。丰台群众太严厉，海子直呼太难啦![]()
。饭总团队的小编们开始盘算地块规划了，说西南郊如果要区别万泉寺，那这块地估计是小户型，主力户型面积100平左右比较合适。地块得房率也要奔90%了吧，参考璞逸丰宜192平米的户型内外双阳台的设计，使用率能达到约93.5%。下沉会所得配一个吧，内城豪宅标配了。万泉寺据说配了，那西南郊应该也跑不了。如果套均110平的话，预计600套房源左右，如果参考瑞府的主力户型套均150平的话，预计460套房源左右。
两个地块加起来，中海在西南2-3环将有1500套以上的房源要卖，压力山大咯。表现不好也不行啊，毕竟丽泽周边的前辈们都那么优秀![]()
价格方面，北京瑞府当时指导价是10.9万/平，因为有ZF份额6%，所以实际售价10.246万，饭总群里猜测中海俩地块至少10万+起步。但也有很多群友不服，说当时瑞府开盘的时候北京楼市热火朝天，现在的市场冷的跟西南郊大冰箱似的，尤其是丰台，卖不动、还卖不上价。再加上位置同样不错的金茂璞逸丰宜马上要开盘了，据说开盘价不到10万/平...如此一来，万泉寺&西南郊两兄弟的价格就显得扑朔迷离了，你们觉得能卖到9万5吗![]()
？来来来，投票宝子们！好在现在板块已经融入了城中村改造战略，成了2024年北京首批共谋划20个城中村改造项目之一，也是丰台区7个城中村改造项目之一，利好+1。总面积约32.48公顷，总建筑规模近18.35万平方米。除了这个住宅用地，周边还包括小学用地、医疗卫生用地、公园绿地、铁路用地、防护绿地、生态景观用地、城市道路用地等。等过两年这片儿交房后，城市界面就随着疯狂UP UP了!!!!饭总会持续追踪西南郊冷库地块&万泉寺地块的最新消息，关注北京新房动态，买房省钱的宝子们加饭总微信vfang8像东城区西革新里地块，就在永定门外，中轴路旁，永定府项目南侧。
这块地在2024年9月底第四批次供地清单就已经出来了，所以饭总觉得大概率2025年一季度就能供应出来。
还有海淀宝山村、树村、廖公庄几块地都是饭总群里购房者聊的非常嗨的地块。
朝阳太阳宫、酒仙桥和团结湖，昌平、丰台还有很多不限价地块待入市，2025年又是遍地神盘的节奏了啊，饭总真的每天都在吃各种小道瓜。
关注的这些地块动态的宝子们可以加饭总微信vfang8咨询细节。
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