去年是多伦多房地产市场的低迷年，由于公寓市场不景气，住宅销售量在某些月份跌至令人震惊的低点。
今年夏天，公寓转手数量降至27年来最低水平 ，导致库存过剩，买家获得了更多的议价能力。对于所有类型的新建项目来说，情况尤其糟糕，导致一些开发项目被搁置，甚至进入破产程序。尽管如此，多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 的最新回顾显示，即使在活动较少、随后可用房产数量大幅增加、 最终在市场上停留的时间比历史上更长的情况下，大多伦多地区房屋的平均价格在2023年至2024年间仅下降了不到1%。这在一定程度上要归功于较低的利率，尽管价格坚挺，但利率还是帮助降低了成本，从而激励了更多的人购买房产。
而且，尽管某些类型的房屋销量在某些月份同比大幅下降，但从全年销售情况来看，2024年的房屋转手量比前一年增加了2.6%。
尽管如此，这一数字与上市的房源数量相比还是相形见绌166121套，比2023年新上市的房源数量高出16.4%，也远远超过年销售量67610 套。
正如TRREB周二所写，“2024年所有房屋类型的平均售价为1117600元，与2023年的平均售价1126263元相比下降不到1%。地面住房的市场条件更为紧张，因此这些部分的销售价格保持得更好。公寓的价格下降更为明显。”
“许多潜在的首次购房者仍持观望态度，预计 2025 年利率将进一步下调。首次购房者的缺乏对廉价公寓市场的影响大于对独户住宅市场的影响……消费者情绪、货币政策、开发政策和拥堵等问题继续影响转售、新建和租赁住房市场，”报告继续说道。
不幸的是，对于买家来说，虽然委员会使用这些数据来强调今年住房负担能力的提高和技术上较低的房价，但它确实让人怀疑，到底是什么因素可能导致房价明显下降。
即使是新建公寓， 今年第三季度的销售额也同比大幅下降了81%，比十年平均水平低了 87%，但同期未售出公寓的平均价格也仅下降了每平方英尺2.4%。
去年10月有报道称，多伦多公寓销售量已暴跌至近 30 年来的最低水平，一位著名房地产业内人士称之为该市场“几十年来最严峻的挑战”。
周五，Urbanation 发布了 2024 年第三季度公寓市场调查结果，令人震惊地揭露了处于危险边缘的公寓市场的幕后情况。
调查显示，2024 年第三季度，整个大多伦多汉密尔顿地区 (GTHA)（截至 2021 年该地区人口接近 730 万）仅售出567套新公寓。
这是自 1995 年第一季度（近 30 年）以来的最低季度总额，同比下降 81%，比第三季度公寓销售的十年平均水平低了令人震惊的 87%。
诚然，2024年第三季度的未售出单位数量为 23918套，紧随今年第二季度 25018套的历史高位，但这仍是过去两年半以来未售出库存的最大季度降幅。
虽然这则消息本身可能令人鼓舞，但背景是，Urbanation 的专家将这种改善归因于缺乏新项目推出。报告指出，上个季度只有一个项目（共 177 套公寓）上市，这再次表明该地区蓬勃发展的建筑热潮可能陷入严重困境。
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加拿大主要银行的高管预计，未来两年内，许多抵押贷款持有人将能够以较低利率续签贷款，因为各大银行正在争夺更大的市场份额。
加拿大皇家银行（RBC）首席执行官戴夫·麦凯（Dave McKay）表示，到2025年，60%的皇家银行客户将能够以较低利率续签贷款。而对于那些需要以更高利率续签的客户，他提到其中有80%能够通过行业的抵押贷款支付压力测试，这意味着他们有能力承担更高的月供。
他指出，这些数据并不意味着加拿大人目前在支付贷款方面没有困难，但无法承受更高月供的风险已经有所下降。
“当我们审视那些需要支付更高月供的群体时，会发现整体的支付压力已经显著缓解，”麦凯周二在RBC资本市场加拿大银行首席执行官会议上说。
多伦多道明银行（TD）首席运营官Raymond Chun表示，2025年和2026年到期的抵押贷款中，有大约三分之一是在过去几年内续签的。
“许多人选择了短期续签——一年或两年——期待利率下调，”他说。“并非所有人都是以更高利率续签。三分之一的续签实际上可能是从较高利率降到较低利率。”
利率下调带来竞争加剧
为了应对高通胀，加拿大央行在此前长时间内保持高利率水平，但去年开始逐步降息。这种降息正逐渐将焦点从“抵押贷款支付冲击”转移到续签时的更高竞争，分析人士称。
预计未来两个财年内，加拿大银行所有抵押贷款中约有55%将到期续签，而在未来三个财年内，这一比例将达85%。
这些因素可能导致“抵押贷款大战”。RBC的分析师在去年11月的一份报告中提到，加拿大人正在寻找更低利率，而各大银行则希望通过续签扩大市场份额。
“未来将有大批抵押贷款到期……我们会为此全力以赴，”麦凯表示。“过去两年，我们处于防守状态，吸收了汇丰银行（HSBC）……如今已完成吸收。我们将转向进攻，凭借显著扩大的销售团队展开行动，因此我们对这一机会充满期待。”
各银行加码抵押贷款业务
Chun表示，道明银行已经对其抵押贷款业务进行了多项投资，包括在全国各地分行引入抵押贷款专家。
“我期待一个活跃的贷款季，”他说。“我们的目标是实现盈利增长，同时继续扩大市场份额。”
一些分析人士认为，由于美国对道明银行的增长施加了限制，这将使本地市场竞争更加激烈，因为道明可能会在国内市场采取更积极的策略以满足财务需求。
去年12月，美国司法部和其他监管机构因未能监控分行的洗钱活动，对道明银行处以约31亿美元的罚款，并限制其零售银行业务的扩张。
加拿大帝国商业银行（CIBC）首席执行官维克托·多迪格（Victor Dodig）表示，该行预计未来三年内每年将续签超过20万笔抵押贷款，并对其续签率充满信心。
他提到，CIBC会在客户贷款到期前五个月主动联系客户。该银行还投资于数字化流程，例如移动抵押贷款顾问服务。
“我们处于一个竞争激烈的市场，我将其视为银行业的顶级联赛，”他说。“但我们知道我们能够稳住阵脚。我们的目标是实现与市场同步的增长。”
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