以不良资产经营为主业的全国性金融资产管理公司遵循监管指引，凭借专业能力和丰富经验为受困房企纾困，取得了明显成效。
2022年，佳兆业集团出现严重的债务危机，项目品牌受损、施工停滞；4月，监管部门对金融机构参与12家受困房企风险化解给予政策支持。
记者在采访中了解到，作为五大全国性金融资产管理公司之一的中国长城资产与深圳市、福田区两级政府及有关部门、佳兆业等相关方，就项目盘活、理财兑付问题展开深入调研和多轮谈判后，于2022年10月首先出资4.85亿元，解决了佳兆业的理财兑付问题，并在梳理佳兆业房地产风险项目前提下，最终选取东山小区项目作为债权对应标的。
中国长城资产有关负责人在接受采访时说：“虽然深圳佳兆业东山小区项目也存在历史问题，但由于在理财兑付问题处理中与政府深度沟通打下的良好基础，公司在推进纾困项目时获得政府大力支持，并对项目采取风险管控措施。2023年12月，公司债权本息按期全部回收。在纾困的同时，公司也在推进更多佳兆业项目的风险化解工作，并形成‘政府赋能+强化管控+以增带存’工作机制。”
中国长城资产深圳分公司有关负责人向记者介绍，佳兆业作为中国长城资产深圳分公司多年的合作客户，有一定的合作基础，东山小区项目属于佳兆业集团深耕多年、投入较大的纯住宅项目，底层资产价值较高，选择东山小区项目作为合作标的的安全系数相对较高，有利于项目的安全退出。
中国长城资产深圳分公司有关负责人对记者说：“项目从最初接触到实施，历时8个多月，公司对前期项目组进行了深入尽调，并会同华润置地、招商蛇口等央企国企开发团队和市区政府及有关部门等相关权益方在线上线下协调沟通开会50余次，不断打磨交易方案。深圳市政府基于解决理财兑付问题的考虑，希望公司在一周内完成出资。公司在一周内即完成了上报方案、签署合同、出资审核等工作，有效解决了理财兑付问题，赢得了当地政府的信任，给后续项目实施奠定了基础。”
中国长城资产资产经营五部有关负责人在接受记者采访时说：“我们除了帮助解决佳兆业的理财兑付问题，也对出险房企的风险项目进行纾困救助，东山小区项目在实施和后期管理中经历了多次转折，包括原合作方由招商蛇口变为安居建业集团，担保措施由福田投控担保变为福田区住建局承诺购房以及项目展期等。项目的顺利实施和退出离不开当地政府、合作方的通力合作和支持，通过对项目核心逻辑和风险的研判，抓住关键矛盾、关键节点决策，获得了地方政府的信任和认可，实现了债权的安全退出。”
“佳兆业东山小区项目的成功实施以及形成的‘政府赋能+强化管控+以增带存’工作机制，对房地产项目纾困具有启示意义。”中国长城资产有关负责人对记者说。
从这一成功案例可以看出，与政府有效沟通是纾困项目取得成功的前提。面对佳兆业债务危机引发的问题，中国长城资产紧紧抓住佳兆业理财兑付问题亟待化解的切入点，加强与政府实质性沟通，立足于积极稳妥化解房地产风险的主责主业，及时出资4.85亿元有效解决了佳兆业当期理财兑付的问题，为下一阶段纾困工作获得政策支持打下扎实基础。
政府赋能是有力推动纾困工作的基础。中国长城资产有关负责人对记者说，佳兆业东山小区项目面对变更合作方、担保方式以及开盘时间延迟、销售回款无法按期清偿等问题，在得到政府赋能后，相关问题得以有效解决。一是政府推荐了专业机构代替原代管代建方，并以较低的代管代建费参与项目纾困；二是在原担保方退出后，明确以福田区住建局发函承诺购房偿还公司债权的方式替代，增强了第二还款来源；三是市区两级政府成立专班推动解决项目拆迁、安置等问题，福田住建局还对项目提供了开发统筹和监管支持。政府系列赋能措施为纾困工作营造了良好经营环境，有力支持了纾困工作有序开展。
需要强调的是，强化管控是实现纾困目标的重点。中国长城资产有关负责人向记者表示，在争取政府赋能的同时，公司坚持以市场化、法治化的方式强化对被纾困项目运营管控。在项目开发端，与合作方签订代管代建协议，由其进行全面管理，中国长城资产负责监督；在资金使用端，签订资金监管协议，由中国长城资产安排专人介入审批，区住建局统筹监督；在公司治理端，公司与合作方在项目公司董事会、合伙人会议、投决会上占有优势席位，主导项目经营开发，强化对底层资产的管控。
来源：金融时报
