编者按
金九银十，向来是各大商业地产企业落子项目的重要节点。2023年的国庆档，共计有60余座商业项目入市，为市场持续注入活力。
为此，本期特别策划「金九银十·商业项目1周年复盘」系列报道。借由一座商业体的发展，回望过去一年城市商业的迭新。
本篇关注龙华会。
1、近期收到很多品牌方对于项目数据的致命吐槽；
项目名称：上海龙华会
商业体量：约10万㎡
开业时间：2023年9月26日
实探时间：2024年10月16日
不是没有优势
从11号线“龙华”站出来，步行直通龙华会地下2层，且衔接口不止一处。
“哪个出口可以去到商场？”当被游客问及时，地铁指引人员爽快回答：“哪个口都可以！”
同样的场景，也适用于12号线。
上海市交通委指挥中心发布的2024上海交通运行二季度报告显示，11号线和12号线日均客流达84.2万人次和66.3万人次，处于上海19条线中的颈部水平。
双地铁上盖，不管是从交通便利度，还是客流的输送力上，都赋予了项目更高阶的价值。毕竟，“地铁一响，黄金万两”，地铁早已是沿线物业升值的代名词。
如果说地铁和龙华寺是项目的先天优势，那么错落有致的建筑形态，与丰富的餐饮选择，则体现出了龙华会后天的努力。
向上，下沉广场、屋顶露台，加之以“四季繁花”为主题的景观打造，纵向拉伸了龙华会的立体层次感。
横扫，广场大草坪、里弄水巷、连廊拱桥，则延展了项目的灵动可视。
随处可见的打卡人，已是龙华会除了千年古刹的另一标签。取景框中，龙华塔与人物前后错落，定格即大片。
再看其餐饮布局，毫不夸张地说，龙华会是吃货的天堂。大众点评数据显示，目前173家在营品牌中，有89家为餐饮，占比过半；川菜、粤菜、本帮菜、火锅、日料、西餐、咖啡、茶饮等一应俱全。这一业态配比，也复合项目客群喜好；一来，项目周边居住氛围浓厚，自带写字楼，有一定的就餐需求；其次，旅游景点搭配餐饮不仅能提升旅游景点的吸引力，也能为游客提供更加丰富的旅游体验。
处处透露的潦草
最直观的，当属项目硬件品质的拉胯。
地砖起翘开裂，墙砖凸起，墙面脱落，吊顶漏水，地面斑驳……很难想象，这是一个开业才一年的网红项目，还有着万科、印力上海、西岸集团、锦和商业共同投资的“强大”背景。
◎地砖起翘
◎地砖凹凸不平，吊顶漏水
◎墙面脱落
说好的“屋顶花园”此行也没能见到，很多通往3楼的扶梯/楼梯都被拦着。
其二，是龙华会迷惑的动线设计。
“找不到店，找不到车，找不到指引，就是，找不到……”这是来自网友较多的吐槽。
实探发现，动线确实混乱。
从方位上，项目分为南区和北区，且由一条“后马路”隔开；从建筑形态上，项目分为地上开放式街区，和地下联通式“盒子”；从业态组合上，B2火锅餐饮与黄金珠宝混搭，串味严重。
用项目方的话说，这是以“左思右想的商业逻辑”来塑造商场的全新空间场景和品牌内容。不提业态划分、楼层主题及主力店等常规策略，是将B2-L3的商业进行“1+X”式的分割。
其三，当说项目内略显“惨白”品牌内容。
30+！空铺严重
不管是沿街的黄金铺位，还是带有空中露台的佳铺，都出现了大面积空铺。实探过程中，每走几步，就可看到围挡或空铺，地上街区部分尤其严重。据新商网不完全统计，项目至少空出了30+店铺。
大部分空铺并未及时做围挡处理，很多还保留着原有品牌门头，或是直接将品牌名抠除。
开业时主推品牌已“查无此店”
对于开业时主推的包括精致宠物生活方式品牌theSomeone、叙事性情绪空间YMO BAZAAR、本土篮球潮袜品牌有志者UZIS、年轻红酒RCKLESS等新锐品牌均处于“查无此店”的状态。
◎原RCKLESS门店已关闭，店内已成杂货间
而项目的主要合作伙伴“在坔ZAIDI CENTER”打造的公共生活理想社区也已变成了“LONGLONG CENTER”。
现有品牌内容粗糙
对于目前在营的品牌，不管是门头设计，还是内部产品陈列，以及外摆均透露出一种粗糙感。
其四，青年潮流的定位与高浓度中老年客群间的不协调。
阿姨们三五成群，摆pose拍照；老夫妇手牵着手漫步其中；爷爷奶奶们推着婴儿车遛娃……实探下来，发现龙华会中老年客群浓度极高。不过，就项目提供给他们的消费场景而言，略显单一；毕竟，让大爷大妈们每日去喝咖啡，买潮牌，还是前卫了一些。
当前，项目街区部分还是以潮流集合店、小酒馆、户外运动、咖啡烘焙等融合多元内容、多样表达的年轻品牌为主；地下“盒子”则聚焦美食广场、特色餐饮、风味轻餐、潮流零售等。
◎店内清一色为中老年就餐
最后，打卡式流量难以转化为真实利润&客流寥寥。
这也是品牌方吐槽的关键，很多品牌反映在场内的销售数据不理想，相比去年上海同期开业的几个街区式商业，落差很明显。
一方面，与上文分析的业态规划有关；其次，稀疏的客流也是一大原因。
实探过程中，从10点逛到11点半，刨去店员，遇到的消费者不足百人。就算是到了午市时间，去到B2的龙华食集，也鲜有餐饮品牌排队等号的迹象，多数品牌店内就餐人数寥寥。询问品牌方得知，这样的客流是常态，周末会稍微好一点，地下比地上又会好一点。
不可否认，新周期对于商业的影响依旧在延续；商圈竞争也在分食着原本就变得谨慎的客群；对于开业时表达的“打造出一座集民俗故事、文化碰撞、青年潮流、绿色生态于一体的城市理想街区，努力为上海贡献一张全新的文旅消费名片。”龙华会显然也还有不少距离。
不过，时间是最好的解药，即便是如此环境下，依旧有不少项目杀出重围，他们或小步快走式调改，或大刀阔斧式焕新，始终围绕目标客群做增量。对于刚满1岁，“含着金汤匙”出生的龙华会来说，未来依旧可期。
