来源 | 樱桃大房子
责任编辑 | 包不同
点击查看硬核财经猛料：和6000个EMBA老板聊完之后，我的录音放在了这里！
![]()
上周很多人本来都准备着看万科的笑话，谁知道今天开盘，万科股票涨停，债券大涨33%，引起2次临时停牌。的确是出乎很多人意料，大概率是有一波资金在赌万科能活下去吧。现在市场对万科后续的走向，大家都是持怀疑态度的，有相信的，也有不信任的。的确从万科公开的年报来看，万科的财务状况不是那么的理想。先看总的债务，截至2024年三季度末，万科账面负债合计还有9828亿元！这里包含债券，有息债务，还有经营缺口。
截止到24年上半年，万科在建与规划项目的计容建筑面积尚有8213.5万㎡，其中在建项目5085.1万㎡，规划项目3128.4万㎡。要是市场能够好转的话，万科可以把这些存货卖出去变现去偿还债务，万科目前的困境自然就解决了。（不过有一点值得注意的是，万科在22年-24年期间，拿地主要集中在一些低能级的城市，核心城市的土储并不多，所以后续大概率只能以价换量，像碧桂园一样，去化艰难的同时还面临着减值的风险。）不过长期债可以长期还，当前最迫在眉睫的，还是2025年要还的债务。据WIND数据显示，2025年全年，万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。其中公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。而截止到2024年9月份，万科账上可以动用的现金大约是700多亿，虽然看似偿债缺口不大。但房地产公司想要维持经营运转，是需要现金周转的，万科24年已经很少拿地了，但是保交楼付工资付工程款、付上下游材料供应商，都需要钱，可想而知压力有多大。2024年前三季度，万科经营活动现金流为-48.48亿元，也就是说现在卖房，不仅没赚钱，竟然还要贴钱去经营？为什么会出现负的情况呢，主要是付之前工程款、上下游供应链的账。加上万科1月4号发布了2024年的销售简报，24年实现销售面积1810.7万㎡，销售金额2460.2亿元，销售金额同比去年下降了1/3多。而根据财新的测算，万科月销售额不少于300亿才能维持正常运营，但是2024年前三个季度的合同销售额只有1812亿元，平均下来每个月也就201亿。所以这也是前一阵子万科债价格大幅下跌的原因之一，市场害怕公司未来无力兑付债务，甚至连利息都有可能还不上。目前解救万科的债务压力的办法只有三个。
1、市场变好，房子销售好转。
2、变卖资产，土地退回。
3、寻求金融机构展期，获取喘息空间。
万科在1月9号债券出现暴跌的时候，已经回应过一轮了。
针对25年到期的公开债务，会通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
其实也就是上面我说的三种方式。
难吗？肯定是不容易的。
但幸运的是，以上三种方案都在迎来转机。
市场环境在不断修复，为万科这些债务压力大的房企争取到喘气的空间。2025年，货币政策会维持宽松，房贷利率继续往下行，加上房价已经经过一轮回调，租售比逐渐抬高，甚至明显超过国债利率。这个时候，住宅的价格和价值基本上是对等的，性价比凸显后，成交量则会上升，对于房企而言，成交量的回升一方面有利于加速现金回款。同时住宅的金融属性也会逐渐稳定恢复，房企则会得到银行等金融机构的宽待，给予更多的耐心，比如说对于债务，允许展期或加大授信额度等行动给予支持。今天还传出华润将接手万物云与普洛斯股权，交易金额200亿元以上。虽然华润方辟谣了，我估计是价格还没谈拢吧，万科现在为了还债变卖资产，已经在积极寻找新买家了。还有最近万科退还北京海淀永丰19号地块约有 50 亿元人民币的应收款，这笔款项也可用于偿还到期债务。
以上可以看得出来，万科为了“活下去”，已经在做最后的努力了。说句真心话，以我们对万科和深圳国资的了解，我也认为：万科死不了，当然哪怕活下来，也不会像之前那么滋润了，未来十年都要还上之前的债务。万科这一轮出事的舆论引爆，是因为上周总裁祝九胜被带走导致的。当天晚上所有媒体都在跟发信息，但神奇的是凌晨两点多，祝九胜就在朋友圈报平安了。这也说明了，祝九胜并不像之前恒大那些高管一样，立马定性违法犯罪，只是协助调查或者询问而已。而且也未必是和万科相关的，毕竟他当年在建行也干了不少年，最近金融反腐挺厉害的，也许和金融行业的反腐有关也不一定。有一点是可以佐证的，当晚发出所有的媒体稿件都是偏向万科“暴雷”之类的，但是第二天一大早，几乎是全网都在删相关的报道，就连第一个发出消息源的《经济观察报》也删稿了，也就是说上面并不愿意看着舆论往“万科倒下”这个方向走。其实万科的处境也并不是那么差，起码最危险的时候，2024年已经过去。业内人士应该清楚，万科大约是从2024年初就传出债务风波，4月份的时候还承认了出现“流动性短期承压”。但一直撑了一年都没有出现系统性的危机，这里面肯定少不了高层的协调和深圳国资的助力。毕竟中国房地产的确是再也承受不着这样的大雷爆炸了！2025年高层定调是维稳的一年，绝对不允许恒大的事情再次发生，这对房地产市场而言又将会是一次不可承受之痛。仅恒大一家已经把房地产上下游供应商、产业链全都拖累了，这其中数以万计的小老板被迫破产，工人收不到工资，购房者面对烂尾楼残局……别说万科了，最近就连碧桂园这段时间似乎也慢慢走出阴霾了。先是公布了离谱的债务重组方案，100块债务只还10元，给自己债务打了9折，同时发布了一份亏损了上千亿的财报，其实就是把以前的泡沫都挤掉了。碧桂园在股市上停牌了9个多月，今天终于在港交所复牌了，早上甚至大涨大涨了23.71%。碧桂园不像万科，背后有那么多大佬（深国资、华润）在撑腰，就靠着自己也能走出暴雷的阴霾，更何况是万科了。无论如何，深圳都会想尽办法去帮助万科走出债务的泥潭。最近外媒消息，深圳已经针对万科事件召开了闭门会议了，万科债务风波如何处理，深圳对此高度重视。而且据说还引入了新的审计方和财务顾问，对万科的地产项目和资产进行梳理。只是目前的讨论还是初步的，估计年后才会有新的消息出来。万科最坏的结果，大概率就像我之前说的，管理层大换血，很大可能深国资占股继续提高，直到全部国有化。
