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11月15日，
住建部公布城中村改造支持城市，
由100个扩大到300个，
非超大特大城市，要如何抓住这波红利机会呢？
TONGJIXINZHI
话题背景：城中村范围扩大
熊老师，熊老师，快，快把去年咱们没有报成功的3个城中村项目找出来一下。
刘总，您慢点说，别急，到底啥事啊？
是这样的，熊老师，周五，住建部发通知，城中村改造范围，由之前的35个超大特大城市，扩大到300个，像我们这样500万人口的地级市，大概率在这300的名单里。
所以，周六一早，常务就拉我们开会，安排我们把去年，没有报成功的3个城中村项目，找出来，好好优化、包装一下，准备明年继续申报。
而且，这次常务，还把城市更新局的2个项目，一并交给我们，让报城中村专项债，要求至少搞它个20亿，压力山大啊~
无独有偶，周一，一上班，粉丝群里，就有几位老朋友，找到我们熊老师，聊起了城中村改造的事情，仿佛，一波大红利就要袭来，生怕错过了似的。
所以，为了避免我们Tongji新知的粉丝朋友，真的错过这波机会，今天，我们就来跟大家分享一下，我们是如何跟优等生客户一起，谋划、包装“城中村专项债”的？
希望我们的经验和新知，能够帮助到屏幕前的你，更好的争取“城中村改造”政策资金，缓解地方财政压力。
TONGJIXINZHI
客户来电，职教风口来了？
好了，话不多说，我们进入正题。
首先，从10月8日，发改委“一揽子增量政策”新闻发布会开始，就已经有很多粉丝朋友，陆续在关注城中村这个事了。
因为，会上刘主任说：
同时还要继续统筹加大中央预算内投资对城镇老旧小区改造、城中村改造、危旧住房改造等城市更新项目的支持力度。
所以，城中村改造，大概率会是接下来的增量政策风口之一。
紧接着，第二周，10月17日，住建部倪部长就在新闻发布会上讲到：
通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
我的天，100万套，那得是多少钱啊？掰着手指头，简单算一下，至少得几千亿啊。
房地产市场，真的又要火起来了啊！
10月31日，上午9点，住建条线又召开了视频调度会。要求各地抓紧准备项目，支持范围有可能扩大。具体的细则很快就会出台。
果不其然，上周五，住建部和财政部就联合发通知，部署城中村改造工作。通知中明确了3点：
一、城中村改造支持范围，
真的从35个城市，扩大到300个。大部分地级市都可以去争取了。
二、此次改造，明确可以货币化安置了。拆迁的钱，有了。
三、“征收补偿方案、资金平衡方案”，可以赶紧做起来了
而且，通知还进一步明确了：
只要做好准备工作，符合条件的城中村项目均可以获得专项债、政策性金融机构专项借款、税费优惠、以及城中村专项贷款支持。
一大堆的钱，马上就要来了，美滋滋。
看到这，屏幕前的你，可能会好奇：上头，为什么突然要连续放出这么多的城中村利好信息啊？
其实，原因很简单，文件已经讲了：
城中村改造，是城市更新的重要内容。城市更新，可以释放新型城镇化的潜力。而新型城镇化呢，是扩大消费的“倍增器”、拉动投资的“加速器”。
简单来讲，就是为了拉动经济。
而且，城中村这个事，去年7月份的会议，就已经定了的，只是具体玩多大？怎么玩？哪些人玩？当时还不是很清楚。
经过一年的摸索，现在也差不多可以推广了。
所以，结合11月8日的人大新闻发布会，钱也来了，闭环了。
那，我们要如何接住这波“泼天的富贵”呢？
结合，去年以来，我们团队参加的几个城中村改造项目经验，我们将“城中村专项债”的谋划、准备工作，分成了五步来实施。
TONGJIXINZHI
解决方案：城中村如何谋划？
首先，第一步，根据前些年棚户区改造、老旧小区改造的调研资料，框定出符合“风险大、隐患多、治理难”的城中村。并确定好范围和改造方式：是拆除新建，整治提升，还是拆整结合？
好，第一步走完，接下来我们来看第二步：确定规模
开始入户调查
开展产权排摸
选择安置方式
发布征收公告
颁布房屋征收补偿安置方案
在大部分居民都认可后项目也就可以立项了，立项完以后，还要及时将项目纳入城中村改造信息系统。也就是我们俗称的“入库”。
其实，做这么多事，目的就一个：确定好城中村改造项目的规模，而且，根据去年的经验来看，具体的规模最终还是由地方政府确定的。
好了，接下来，是第三步，根据项目投资金额，寻找资金来源。
按照刚才的政策梳理，我们知道，住建部《通知》里讲了三个来源，你得根据你的项目情况，选择合适的方式。
比如：你当地的商品房房价还不错，去化也还行，那你可以参照上海松江的城中村案例，选择“城中村专项贷款”。
如果，你的项目，地处核心主城区，比如南京玄武湖边，且地方债务有空间，你可以走“专项借款”
假如，你的房价、地价都一般，但项目未来产出还不错，那么，你就可以像一般地级市一样，选择“专项债”方式。
当然，如果你的项目周边人口密度还不错，那么，除了常规的安置房销售收入，你还可以增加一部分的社区服务收入内容，比如：广告、物业、停车场、充电桩、社区养老、社区食堂、社区托育等正儿八经，通过三级服务，获取项目收入。
讲到这，可能有朋友会说，熊老师：你这也太理想了吧？这些收入，怕是只有你们北上广才有吧？
OK，没问题，我们还有第四步：规划调整、肥瘦搭配。
啥意思？就是字面意思。
根据我们参与的项目数据来看，大部分城中村，既有的容积率一般在0.5~1.2之间，属于密度比较低的了。
既然改造了，那容积率怎么着也要2.0朝上对吧。这样，多出来的房子就可以拿来出售，作为项目收益来源，偿还借款了。
啥？你说，你的城中村，原本的容积率就比较高，不好调？
没关系，把旁边容积率比较低的村，拖过来打包成一个项目，肥瘦搭配一下。
什么？你说，你就一个村，没法肥瘦搭配？
OK，没问题，教你最后一步：创新收入来源。
像我们去年的一个项目，周边能用的“村”全部拉进来，收入还是不够，我们就把周边的老旧工业区、低效闲置用地，也一并拉了进来。
然后，参照浙江省的未来社区模式，将M1、M2调整为M0，既解决了职住平衡问题，又能实现价值提升。
当然，这些事，不是住建或城管部门能搞定的，你需要找领导，让规资部门配合一下才行。目的嘛，很简单，就是为了投产平衡，好融钱。
好的，完成了上述五步，我们的“城中村专项债项目”就谋划得差不多了。但是，在最终申报以前，我们还要注意3件事：
1、并非只有集体土地才能做城中村改造，国有用地也可以一并纳入改造范围，并且周围低效用地可以一起纳入项目中实施。
2、为了提高申报成功率，你得确保项目具有一定的成熟度，比如：已经发布征收公告，并公式”三大件”。
若没有征收公告，则需要提供详细的用地现状、产权信息、未来规划资料，以便上级部门和金融机构能够知道：虽然我没有公示，但前期信息整理，已非常详细。
第3个，就是，可以将政府已回购，或是已建设，未安置的，存量安置房纳入项目中统一考虑。如果你真的有，那事情就简单多了，哈哈哈。
TONGJIXINZHI
复盘总结：借鉴之处
好了，今天分享的内容，到这里就差不多了，我们来做一个简单的总结吧。
首先，根据近两个月一系列的会议和文件，差不多可以肯定的说：2025年，城中村改造，必将是一个重大的红利风口，拆迁资金有压力的朋友，可以好好准备一下了。
第二，去年大家比较纠结的“债务问题”，11月8日，人大新闻发布会上，蓝部长已经把空间也给我们腾出来了，有符合条件项目的朋友，可以甩开膀子干了。
第三，是大家最为关心的问题：钱哪来？
倪部长也说了，3个渠道：
1、开发性、政策性金融机构专项借款
2、地方政府专项债券
3、商业银行城中村专项贷款
钱有的是，就看你有没有本事拿了！
最后，是结合我们的项目经验，给到了大家可以借鉴的“城中村专项债”项目谋划五步法，希望对大家能有所帮助。
好了，今天的分享就到这里了。
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