理性、理性以上说的，都是如果。对于这轮行情的走势，本号在9月30日的文章中已经强调过：转向不会轻易到来，还是得让子弹继续飞。即便在一两年后筑底回稳，也不是过去那种大反弹，大概率是持续横盘。之前我已经说过，过去三年的疯狂救市，会发现一个问题，政策作用的时间越来越短，如今，一般效果都只有一两个月。这一次，大概率也不会是例外。10月份、11月份的成交量，可能会有一波新高，但持续性有待商榷。逻辑很简单，大环境不同，时代不同，局面不同，不能再惯性思考。具体可以总结为六个不同：第一，市场环境不同。过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。第二，需求不同。首先，低能级城市的住房自有率已经很高，基本都有自己的房子。而且低能级的城市人口基本都在流失。其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。最后，我们的人口已经见顶。第三、心态不同。这种心态转变，主要体现在两方面：一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。第四，杠杆率不同。上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。第五，宏观环境不同。宏观环境转变包括内外环境。内部环境方面变化，就不多说了。那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。然而，如今……外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度达到新高。第六，人口形势不同。2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。分省市来看，人口减少的省市自治区已经从2022年的13个，增加至去年的20个。制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局这意味着，我们的人口红利期已经终结。有此六大不同，就不能再用过去的思维去思考问题。正因为有六大不同，所以过去三年来的救市，并没有产生多大作用，楼市依旧在一路下跌。要是大招救市有用，过去三年比这一次力度更大的招数，不是没有过，结果依旧扭转不了。我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。换句话说，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才会复苏。而这些救市措施，能够立刻让经济回暖吗，能够让就业立刻提升吗？不能够。所以，这轮内地楼市调整的周期，不会短。然而，很多人已经被情绪绑架，劝不住。果然，永远叫不醒装睡的人。如今的股市与楼市，正上演着路人互相鄙视的剧情，卖的人觉得成功解套，买的人觉得成功抄底。有人星夜赶考场，有人辞官归故里。这又有2023年年初的剧情一样，当时有人抢跑入场，以为在抄底，而有人则借助行情成功解套。后者才是理性的选择。房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后，后续调整，仍会继续。毕竟，我们的房价还是很高很高。国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。 - END -
