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10月30日，青岛市辖区第四批次住宅用地拟出让清单中的最后一宗地块——崂山张村河枣山东路以北地块挂牌！1、该地块容积率由之前预公告的1.5，调整至1.2，是近几年张村河出让地块中容积率最低的一宗涉宅用地。2、该地块起拍楼面地价达到20565元/㎡，起拍价是张村河历来出让地块中起拍楼面地价最贵的涉宅用地。![]()
崂山区四批次仅出让1宗低密地块，位于崂山区新卓路以东、枣山东路以北。地块编号为LS0604-018地块，占地面积30005.4㎡，住宅用地，容积率1.5调整为1.2，建筑面积约36006.48㎡。绿地率≥30%，建筑密度≤30%。地块起拍楼面地价20565元/㎡，起拍总价74047.3261万元，竞买保证金37024万元，比例50%。
网上拍卖开始时间：2024年11月29日上午9:30。竞买人可单独申请竞买，也可联合申请竞买。竞买人可于 2024年 10月 31日至 2024年 11月 28日，下载本次《拍卖出让文件》及相关资料。
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该地块有明显的“低密”优势，纵观整个张村河板块，大多数新盘的容积率都在2.0~3.0之间，且新出让地块容积率均在2.5以上，而此次出让的枯桃枣山东路北地块，仅1.2，具有显著的“低密度”特点，也是张村河片区改造至今出让地块中容积率最低的地块。
由此，即将出让的枯桃地块作为板块内容积率最低的项目之一，自然具备了极高的稀缺性。然而，需要注意的是，该地块距离张村河的核心配套相对较远，这可能会使得其享受到的配套设施红利相对减弱。这一地理位置上的不足，或许将成为该项目在开发过程中需要克服的一个挑战。![]()
作为青岛市低效片区开发利用主战场的张村河片区，集合了株洲路两侧和张村河两岸两大重点低效片区，是东岸城区规模最大的连片存量用地。通过前期低效用地土地整理，腾让土地约1万亩，为城市发展提供了宝贵空间。
据了解，7月15日城市设计方案已通过青岛市国土空间规划委员会审议。根据设计方案，张村河片区城市设计围绕“创享都芯、水脉智谷”的整体定位，分为28.5平方公里全域范围、7.8平方公里重点区域、1平方公里核心区域三个设计层级。未来，着力把张村河片区打造成为兼具国际品质与地方特色的未来城区新标杆。![]()
其中28.5平方公里全域范围规划为“北产、中服、南居”的总体布局，其中，北部以株洲路为轴，构建智能制造与工业互联、海洋生物医药、虚拟现实、人工智能四大产业组团；中部沿张村河两岸，打造产城融合的公共服务与活力带；南部以合肥路为轴形成六大宜居组团。![]()
目前张村河出让地块基本都在南岸，加上此次出让的枯桃地块，南岸共计出让7宗地块，北岸仅出让大宇一宗地块。目前张村河板块在售项目有海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、盛世悦府（原名静山悦园）等项目，海信臻悦和北岸大宇地块目前尚未入市。近期，张村河地区房地产市场的竞争态势愈发激烈。多个新楼盘扎堆，且目标客户群体存在较大程度的重叠，这直接引发了该区域的价格竞争。在这样的市场环境下，板块多个新盘不得不加入了这场价格战。目前板块大部分房源价格约为3.9万元/㎡，部分特价房低至3.6万元/㎡。这一价格相较于项目开盘初期的价位，已经有了明显的回落，显示出开发商为抢占市场份额，不惜在价格上作出让步。![]()
根据最新控规，目前张村河板块待开发涉宅用地集中在张村河北岸，主要集中在郑张、南张、枯桃村、牟家村、张家下庄、张村、董家下庄、中韩社区。
周边配套：
1.周边项目：地块西侧为桃源居、北侧为枯桃安置区。
2.教育：地块东侧为枯桃小学。
3.医疗：西南向约1500米为在建山东中医药大学青岛附属医院。
4. 交通：地块南侧为枣山东路、地铁 4 号线，西向为新卓路、蓝谷快线。
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至此，2024年4批次地块已全部发布地块出让公告。
来源：青岛锐理
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