自2020年颁布房地产融资三道红线政策以后，很多房地产企业资产负债率高、净资产负债高率、现金短债高等红线问题浮出水面。引发地产类项目的断崖式缩水，市场呈现出了萎靡状态。开发商要进行资本调整，避免触犯红线没有资金去开发项目，购房居民不敢投入大额资金去买房，这就对整个行业造成了很大的影响。而设置三道红线的目的是：防范因房地产过度融资带来的金融风险，间接有效地控制房地产价格，推动房地产行业转型加强服务属性。
2024年8月21日，在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，国家金融监督管理总局发布最新统计。目前，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。国家金融监督管理总局统计与风险监测司司长——廖媛媛女士在发布会上说:“在机制推动下，符合规定的‘白名单’项目及时获得了资金支持，为促进项目建成交付、保障购房人合法权益、稳定房地产市场发挥了积极作用”。对于想需要通过“白名单”获得融资支持，但尚未满足“白名单”条件的项目，所在城市应启动协调机制督促银行机构，提出有针对性的意见建议。同时，房地产企业要尽快采取措施，修复问题满足“白名单”条件。
据廖媛媛介绍：截至目前，房地产开发贷款余额较年初增长4000多亿元，经营性物业贷款余额同比增长19%，并购贷款余额同比增长21%。
（图片来源新华社国内部）
“5+5”条件具体分为金融监管总局的5项要求和住建部的5个条件。
金融监管总局的5项要求为：四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；不存在破产重整；不存在被查封冻结情况；不存在逃废金融债务；不存在重大违法违规等情况。
住建部的5个条件为：一是房地产项目处于在建施工状态。包括存在短期停工，资金到位后能及时复工并能够完成建设交付使用的项目。二是房地产项目开发企业具备与融资额度匹配的抵押物。项目有融资需求，无重复融资、过度融资情况。三是房地产项目有融资主办银行，并制定贷款资金封闭管理制度。房地产企业结合预售资金监管账户和基本户开户行、存量贷款等情况确定主办行。四是项目预售资金未被抽挪或被抽挪预售资金已归位，项目资本金已足额到位且未抽逃挪用。五是已制定项目贷款使用计划、项目建设完工计划及贷款资金还款计划。
庞溟进一步表示，上述10个条件可以更好地带动房企现金流和资金面回到正常轨道上来，也有利于住建部门更好地因城施策、一城一策，把握、协调和平衡各项目开发建设和按时保质交付的进度，防范处置烂尾风险，助力推进“保交楼”工作和“保交房”攻坚战。
接下来，我们再看一下住建部在国务院新闻办公室于2024年8月23日上午举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上关于保交房、保障性住房、老旧小区改造的最新回应。
按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务，住房和城乡建设部紧锣密鼓开展了以下几方面工作：
一是形成政策合力。国家层面，住建部会同金融监管总局落实切实做好保交房工作总体方案要求，联合出台政策文件，对地方政府和有关部门开展政策培训，明确打好保交房攻坚战的工作安排，扩大城市房地产融资协调机制成效。最高人民法院针对房地产“白名单”项目，审慎采取财产保全措施等问题，明确了司法支持举措。
地方层面，各城市均已按照要求制定了本市的保交房攻坚战实施方案，明确交付计划。并结合当地实际，逐个项目拿出处置方案。部分省份还制定了省级保交房攻坚战工作方案，明确攻坚目标和保障措施。
二是充分发挥城市房地产融资协调机制作用。建立了国家、省、城市三级协调机制，推动符合“白名单”条件的项目“应进必进”，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给予融资支持。目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位，有力支持了项目建设交付。
三是“一项目一策”做好分类处置。住房和城乡建设部指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。
四是推进项目按时保质交付。住房和城乡建设部建立了全国保交房信息系统，每套交付任务都做到“一合同一户一身份证号一联系电话”对应，将工作目标落实到户、落实到购房人，交付一套、销号一套。同时，指导各地切实加强项目工程质量监管，确保交付项目具备入住条件，防止出现货不对板的情况。另外，自然资源部也就保交房项目办证问题出台了配套文件，努力实现保交房项目不动产权证“应发尽发”。
同时，我国持续优化房地产政策，完善住房保障体系。截至2023年底，城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。
随着保交房攻坚战的深入推进，我们有理由相信，房地产市场将迎来更加稳健和可持续的发展。这不仅将为房地产企业和购房居民带来实实在在的好处，也将为整个社会的经济稳定和民生改善提供有力支撑。
我们也期待房地产市场能够在政策的引导和市场的调节下，实现更加健康、有序的发展，为推动我国经济的高质量发展做出积极贡献。
