涉房中介合同中“跳单”行为认定及风险防范

《民法典》将以往的居间合同更名为“中介合同”，中介合同一章中，第九百六十五条更是直指中介过程中委托人的“跳单”行为，明确规定了在“跳单”的情况下，委托人仍应向中介人支付报酬。不动产相关交易中，不管是房屋买卖还是租赁，由中介提供居间服务的交易习惯都由来已久。本文将围绕房屋买卖及租赁过程的中介合同，讨论委托人的“跳单”行为如何认定，以及中介方如何防范相关风险。

《民法典》第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

该条规定描述的就是“跳单”行为，本质上是一种违约。最高院主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》中对于“跳单”违约的构成要件给出如下解释：①委托人接受了中介人的服务；②委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务；③委托人绕开中介人直接订立合同。

介于中介合同与委托合同、行纪合同有相似之处，实践中当事人签订的合同名称也不尽相同，在认定委托人与中介人之间的中介合同是否成立时，不能“望文生义”，只从字面理解合同名称。实践中可见求购确认书、买卖服务合同、看房确认书、委托确认函等多种合同名称，但真正关键的是合同中对于双方的权利义务如何约定，是否约定了由中介方向委托人提供房屋买卖或租赁的信息和媒介服务。

反之，若中介人未与委托人签订中介合同，则无法认为双方之间存在明确的中介合同关系，中介人将难以依据合同主张报酬。简单来说，“跳单”的前提是有“单”可跳。

需要注意的是，中介合同虽非要式合同，不是只有签了书面文件合同才成立。但中介人提供房屋信息、带看服务等，并不必然等于委托人实际接受了中介服务，也就不必然等于中介合同成立。

（2021）沪0105民初13505号案件即为一例，该案中介公司确有提供带看服务，并提供了房屋的售价、税费、中介费等信息，但并未与购房人进一步明确委托购房的价格、交易条款等，双方亦未签订中介合同。对此法院认为，购房人询问房屋售价、进行实地查看的行为属于交易前期正常的了解市场信息的过程；而中介公司介绍房屋情况并提供看房服务系其自愿向潜在客户提供交易信息，以便争取客户信任、达成缔约合意。法院认为中介人和购房人处于前期磋商阶段，并未缔约，故认为购房人对中介人不构成“跳单”行为。

在中介人提供了信息、媒介等中介服务后，委托人是否利用中介人提供的服务订立合同，是认定“跳单”行为的关键。而实践中，判断委托人是否利用中介人提供的服务、利用了哪一个中介人提供的服务，又与房源信息是否具有独家性、委托人与中介人之间的委托关系是否为独家委托有很大关系。如前文所述，在二手房买卖或者商铺租赁的市场中，卖方或出租方为了尽快卖出或租出房屋，完全有可能通过多家中介挂牌同一房屋。既然多家中介公司可以掌握到同一房源信息，那么买方或承租方也可以通过多家中介了解到同样的信息，先签订中介合同或者先提供中介服务的中介人并不必然是促成了最终交易的中介人。最高院在《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》中特别指出，不能简单地以提供服务的时间先后来判断委托方与相对方最终达成交易到底是利用了哪一家中介提供的服务，还需要结合服务内容等具体情况。

关于委托人可以从不同中介人处获得同一房源信息，有权在自由竞争的市场中选择物美价廉的中介服务这一点，（2009）沪二中民二（民）终字第1508号案即为一例。法院在裁判观点中指出：“当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约”。该案也是最高院发布的指导案例之一。

（1）委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，直接与合同相对方订立合同

（2）委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同

（3）委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与相对方订立合同

为了防止委托人跳单，中介人通常会在中介合同中约定禁止跳单的条款，例如约定在签订本中介合同后的一段时间内，不得以其他形式与相对方就该房产达成交易，包括直接与相对方签订买卖/租赁合同，或通过其他中介与相对方签订买卖/租赁合同。由于禁止跳单条款是中介机构为重复使用而预先拟定，且在签订合同时不会与委托人就此协商的条款，故该条款属于格式条款。而对于格式条款，其约定的内容是否存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，以及中介公司是否就该格式条款尽到了合理的提示和说明义务，将影响到该条款是否能够构成合同内容。

以（2024）浙02民终755号案件为例。该案二审维持原判，就禁止跳单条款的效力认定方面，二审法院和一审法院一致认为，在该案中介掌握提供的房产信息并非独家享有的情况下，中介人要求委托人在三年之内不能委托其他中介提供中介服务，也不能通过其他关联公司或利害关系人购买涉案房屋，该格式条款过分限制了委托人正常的选择权。二审法院和一审法院还都指出，中介人未就该禁止跳单条款尽到合理的提示义务，故该条款不成为合同内容。法院认为该案中介人在对房源信息并非独享的情况下，仅凭借有限的付出，在看房之初即限制了委托人作为买方的选择权，限制购买时间长达三年，有失公平。

相反，（2019）黑03民终530号案件中，一审法院在裁判观点中指出涉案居间合同中约定的跳单条款本意是“防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金”，故该约定不存在格式条款无效的情形，应为有效。二审法院维持原判。

可见，法院在审理时会综合考量实质公平，不会仅因为禁止跳单条款是格式条款就否认其效力，但也不会仅凭禁止跳单条款的约定来认定委托人是否构成跳单违约。

《民法典》第九百六十五条对于跳单情况下委托人应承担责任的规定是“向中介人支付报酬”，由于委托人跳单本质上是一种为了逃避支付中介费用或不正当地减免中介费用，才绕开了原本的中介人的违约行为，故其应承担的是违约责任。但既然是违约金，如果中介人要求支付的报酬过高，法院也会结合双方约定的报酬标准、中介人提供服务的多少及各方过错程度等情况，对报酬的数额酌情予以调整。

在委托人的行为不构成跳单违约的情况下，中介人虽不能依据前述规定主张委托人承担违约责任，但基于中介人已经提供的中介服务，仍可依据《民法典》第九百六十四条“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”，主张其所支出的必要费用。司法实践中，法院往往对中介方较为严格，在委托人不构成违约而中介方未能促成合同成立的情况下，法院酌情确定的必要费用数额一般不会太高。前文所述（2024）浙02民终755号案件中，法院虽未认可禁止跳单条款的效力，但认可了中介人所提供的涉案房产信息及其付出的劳动，一审法院结合中介人的工作量及中介服务的收费标准酌定了中介费用，二审法院对此予以认可。

综上，对于中介人而言，要预防委托人“跳单”的风险，从前期磋商的阶段就要注意及时订立中介合同。特别对于商铺等公司主体作为委托人的情况，中介人在签订合同时也需要注意委托人的主体信息，签章的自然人是否具有公司授权、其行为是否能代表公司行为等。

合同内容方面，即使中介人手握拟定好禁止跳单条款的格式合同，也要注意其中禁止跳单的条款在期限等方面的约定是否合理，否则存在格式条款限制委托人权利、加重委托人责任，从而被认定为不构成合同内容的风险。

在提供中介服务的过程中，中介人的工作人员也需要注意明确相关人员、所看房源的信息，注意保留各种途径（如微信、短信、邮件、通话）的沟通记录，以便能够提供完整、充分的证据证明己方所提供的中介服务内容和质量。