房贷合同有关贷款担保的条款中常见这样一种约定“开发商阶段性担保”，或表述为“保证人（开发商或担保公司）提供阶段性连带责任保证”。对于存在此项约定的金融借款合同产生的纠纷，如何确定开发商是否需要承担担保责任，其中的阶段性又该作何理解，本文将以案例进行说明。
阶段性担保的设立目的在于开发商为担保银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险而提供的担保。在一手商品房预售中，各方签订借款合同及相应的担保合同（或条款）时，房屋往往尚不具备交付条件，甚至开发生可能还未办出大产证，因此无论是购房人的所有权证，还是银行等贷款机构设定抵押所需的他项权证，均无从办理。此种情况下，银行在贷款发放后、房屋抵押权设立之前面临着无任何增信措施的风险；即使担保机构签署担保合同并负担了该阶段的风险，也同样需要面对承担连带责任保证后追偿权难以得到保证的问题。由此，行业惯例引入了开发商阶段性保证，由开发商自愿在该期间内为借款人的还款义务提供连带保证，保障银行等贷款人的债权安全。
根据（2022）沪74民终109号裁判观点，阶段性担保与房屋抵押担保之间系互为承继，而非并存。上海金融法院指出，商品房预售贷款的还款担保应以银行获得优先受偿权之日为界限，划分为两段，向前存在的为开发商提供的阶段性连带保证，向后存在的为房屋抵押担保。一旦银行等债权人取得了房屋的抵押权，开发商提供阶段性保证的任务就告完成，其担保责任应于银行取得抵押担保之日解除。
关于银行何时取得抵押担保权，实践中往往存在购房人不配合办理或其他导致未能办理正式抵押权登记的情形，导致房地产权证及抵押登记证明等权属证明文件未能交付给银行。对于此种情形下银行是否取得房屋的抵押权，上海金融法院认为涉及到法律适用的时间效力问题。（2022）沪74民终109号案件中，抵押权预告登记设立于2009年，当时的法律和司法解释并未规定预告登记是否具有优先受偿的效力。在《民法典》及《担保制度解释》施行后，符合《担保制度解释》第52条规定条件的预告登记权利人可就抵押财产优先受偿。若适用《民法典》及《担保制度解释》，则有利于避免诉累、便利当事人，也并未减损当事人合法权益或增加其义务，因而上海金融法院认为应适用《民法典》及《担保制度解释》，认为该案银行虽未取得权属证明文件，但介于案涉预告登记符合《担保制度解释》第52条规定的条件，银行已经取得了对案涉房屋优先受偿权，且该抵押权自预告登记之日起设立。
如前文所述，在《民法典》施行前，《物权法》并未赋予预告登记权利人以优先受偿权，因此实践中的通行做法是在预售商品房抵押贷款合同或担保条款约定，开发商承担保证责任的期限应至房地产权证及抵押登记证明原件交至银行之日止。然而该约定的真实目的在于为银行在取得抵押权之前这一时期的债权提供保障，因此在已经可以实质行使抵押权、缔约目的显已实现后，银行不能仅以未取得相应权属证明文件为由要求开发商继续承担连带责任保证，否则就会使银行享有双重担保，同时不合理地扩大开发商的责任，与各方当事人缔约目的相悖，既有失公平，亦有违诚实信用原则。
对此，（2022）沪74民终1676号裁判观点终，上海金融法院特别指出，若前述合同约定的真实目的并非确保开发商的阶段性保证责任承担至房屋的抵押权人取得抵押权时止，则各方可以将保证期限约定为“自借款人债务履行期限届满之日起两年”或更长。同时，案涉房屋的预购商品房抵押权利人为该案的保证人之一某公司，并非贷款人银行，对此上海金融法院认为无论该抵押权的权利人是银行还是约定的其他主体，均不影响开发商的阶段性保证责任于房屋抵押设定成功后解除。
又如（2023）沪0101民初9407号，该案债权人、预告登记权利人为上海市公积金管理中心，该案法院亦作此观点，即认为案涉预告抵押登记符合《担保制度解释》第52条的规定，预告登记权利人公积金管理中心已经可以对案涉房屋享有优先受偿权，开发商承诺提供阶段性连带担保的缔约目的已实现，公积金管理中心不能再诉请开发商承担连带保证责任。
综上，开发商阶段性连带责任担保是针对贷款发放后、贷款人取得抵押权前这段时间内债权的安全性提供的担保。确定开发商是否需要承担该保证责任，主要的依据为房屋抵押权是否已经设立。购房人不配合办理或移交相关权属证明文件，不妨碍贷款人在满足其他条件的情况下取得并实质行使抵押权，贷款人此时不能再向开发商主张承担连带保证责任，否则将违背缔约目的，且有失公平。在法律适用的时间效力问题上，属于旧法没有规定，新法规定并未减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或背离当事人合理预期，故从新法即《民法典》及《担保制度司法解释》，认定符合《担保制度司法解释》第52条的预告登记权利人可以取得并实质行使抵押权。即使贷款人与预告登记权利人并非同一人，也不影响在抵押权设立后免除开发商的连带保证责任。究其根本，是因为在预售商品房贷款合同的担保责任中，开发商提供的阶段性连带责任担保与房屋抵押担保之间是承继关系，而非并存关系。
郭韧 高级合伙人
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刘美辰 律师助理
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文章投稿：郭韧律师
责 编：孙之阳
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